Spokojne pierwsze miesiące z niezmiennymi cenami i początek wzrostu wartości nieruchomości w drugiej połowie 2026 roku – tak prezentuje się prognoza rynku mieszkaniowego na nadchodzący 2026 rok. Duży wpływ będzie miała dalsza dostępność finansowania zakupu nieruchomości, utrzymanie stabilnej sytuacji zatrudnienia oraz ustabilizowanie się sytuacji geopolitycznej. Poniżej szczegóły, jak – według znawców – będzie wyglądał rok 2026 w sektorze nieruchomości.
Podaż nadal wyższa od popytu, utrzymanie cen na stałym poziomie, a lokalnie nawet ich obniżki oraz wzrost cen najmu nie większy niż inflacja konsumencka – tak rozpoczynała się prognoza Bankier.pl na rok 2025 w dziedzinie rynku nieruchomości. Mimo braku pełnych danych za IV kwartał 2025 roku, wszystkie przedstawione założenia sprawdziły się, o czym obszerniej pisaliśmy w artykule podsumowującym rok 2025. Co natomiast przyniesie rok 2026 w nieruchomościach i na co warto się przygotować? Zobaczmy.
Eksperci są zgodni, że początek roku upłynie pod znakiem dalszej stabilizacji cen lokali mieszkalnych. Według niektórych od wiosny, a według większości w drugiej połowie roku należy spodziewać się powrotu wyraźniejszych wzrostów cen, aczkolwiek w skali nieporównywalnej do podwyżek z 2023 roku, czyli w czasie trwania „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”.
Wysoka podaż powstrzyma wzrosty cen
Tak uważają zarówno analitycy PKO BP, jak i zapytani przez nas eksperci. Jak zaznacza Ewa Palus, główny analityk Tabelaofert.pl, utrzymanie cen na stabilnym poziomie w pierwszych miesiącach 2026 roku będzie wynikało z wciąż dużej oferty.
– Dzięki zmniejszeniu stóp procentowych na rynek wrócili ludzie, którzy w ciągu ostatnich dwóch lat nie mogli pozwolić sobie na nabycie mieszkania. Już po okresie wakacyjnym 2025 sytuacja w kwestii zakupu mieszkań uległa zmianie, a w 2026 roku sprzedaż może pójść w górę. Ilość lokali na rynku pierwotnym i wtórnym jest wciąż wysoka, co ogranicza wzrost cen. Jednak liczba mieszkań będzie się zmniejszać i w drugiej połowie roku ceny mogą zacząć rosnąć, ale nie powinny to być znaczne wzrosty – przewiduje Ewa Palus.
Podobne wnioski przedstawiają eksperci serwisu Rynekpierwotny.pl. Jak zauważają, w rok 2026 wchodzimy z rekordowym poziomem oferty deweloperów w wielu miastach, co już od paru miesięcy przekłada się na aktywną politykę sprzedażową i cenową na rynku pierwotnym.
– Wielkość sprzedaży będzie stopniowo rosła. Równocześnie oczekiwane jest utrzymanie wysokiego poziomu wprowadzanych do sprzedaży lokali, co utrzyma konkurencyjność – ocenia Jan Dziekoński. – Niska inflacja i dynamika wynagrodzeń oraz walka cenowa spowodują z kolei nominalny spadek cen nieruchomości. Spadki cen transakcyjnych nie obejmą co prawda szeroko całego rynku i nie będą wyczekiwanym przez wszystkich „pęknięciem bańki”, ale powolnym zejściem ze szczytów w wielu miastach, zarówno u deweloperów, jak i na rynku wtórnym – dodaje.
Nawet co czwarty lokal nie znajduje nabywcy
W tym samym czasie, według danych serwisu Tabelaofert.pl, w niektórych miastach obecnie nawet co czwarte oferowane mieszkanie to lokal gotowy do zamieszkania.
Kupujący może zadecydować, czy chce nabyć mieszkanie gotowe, czy takie, na które będzie musiał zaczekać 2 lata – podkreśla Ewa Palus.
Jak jednak przypomina Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse, mimo wydłużającego się czasu sprzedaży poszczególnych mieszkań, co wpływa korzystnie na możliwości negocjacyjne klientów, muszą oni pamiętać, że w ofercie przez dłuższy czas pozostają z reguły te mieszkania, które z jakichś przyczyn nie wzbudziły zainteresowania innych.
Według eksperta Metrohouse, pomimo rosnącej od kilku miesięcy akcji kredytowej, wynikającej po części z refinansowania wcześniej udzielonych kredytów hipotecznych, prawdziwe ożywienie w sprzedaży mieszkań dopiero nastąpi. Żeby tak się stało, utrzymanie cen na stałym poziomie może okazać się niewystarczające.
– Początek roku to czas, kiedy na rynku pojawia się sporo osób poszukujących nieruchomości. Należy jednak pamiętać, że nawet przy utrzymaniu cen nominalnych, z powodu inflacji, realna wartość mieszkań na sprzedaż będzie maleć. Kupujący oczekują jednak nie utrzymania cen na stałym poziomie, a ich spadku, dlatego należy spodziewać się rosnącej presji ze strony podaży – zaznacza Jańczuk.
Rynek wtórny wyjdzie z ukrycia
Zdaniem Marcina Jańczuka, o ile deweloperzy posiadają bogatszy zestaw narzędzi promocyjnych (np. bezpłatne miejsca parkingowe), to zakres korekt cen jest bardziej ograniczony. W tej sytuacji poszukujący własnego „M” mogą przychylniej spojrzeć na mieszkania z drugiej ręki.
– To właśnie na rynku wtórnym kupujący mogą oczekiwać rabatów większych niż u deweloperów – ocenia Marcin Jańczuk.
Zdaniem Ewy Palus, na rynku wtórnym pewną zmianą może być wprowadzenie klas energetycznych. Obecne świadectwa energetyczne dają możliwość oszacowania kosztów związanych z ogrzewaniem, ale same liczby często nie mówią zbyt wiele. Wprowadzenie oznaczeń podobnych do tych znanych ze sprzętów AGD, umożliwi proste sklasyfikowanie budynku.
Na rynku wtórnym mogą być zatem widoczne dwie tendencje. Mieszkania w budynkach o najniższych klasach energetycznych mogą być tańsze. Natomiast ceny lokali w zmodernizowanych lub nowszych budynkach mogą utrzymać się na stałym poziomie – przewiduje ekspertka serwisu Tabelaofert.pl.
Jak jednak zauważa Antoni Bubiel z SonarHome.pl, w kwestii poziomu sprzedaży wiele zależeć będzie od sytuacji na rynku pracy, która – w kontekście stale ogłaszanych zwolnień – nie napawa optymizmem. Równie ważna będzie dalsza poprawa dostępności kredytów na zakup nieruchomości. Przypomnijmy, że od maja w sześciu turach Rada Polityki Pieniężnej obniżyła stopy procentowe o 1,75 pkt proc.
– Pomimo obniżek, stopy procentowe są wciąż wyższe niż przed cyklem podwyżek. Każda kolejna obniżka stóp w 2026 roku może wpłynąć na poprawę dostępności kredytów i pobudzić popyt. Jeśli zatem w 2026 roku poprawi się dostępność kredytów mieszkaniowych, a sytuacja na rynku pracy pozostanie stabilna, podaż wciąż będzie maleć, a ceny mogą zacząć iść w górę w drugiej połowie roku – mówi Antoni Bubiel.
Jeśli powyższe warunki zostaną spełnione, na wzrost cen w drugiej połowie roku wpłynie ożywienie popytu, którego pełną skalę zobaczymy w przyszłym roku, aczkolwiek trend ten będzie zróżnicowany pod względem geograficznym.
– Ceny na rynku pierwotnym mogą delikatnie wzrosnąć, zwłaszcza w miastach takich jak Warszawa czy Trójmiasto. W Katowicach czy Łodzi, gdzie oferta deweloperska jest bardzo duża i od ponad roku widzimy nadpodaż mieszkań, mogą mieć miejsce spadki cen – twierdzi Ewa Palus.
Deweloperzy zmniejszą tempo, a działki będą drożeć
Jak jednak zauważa ekspertka serwisu Tabelaofert.pl, o ile w ostatnich dwóch latach (nawet pomimo odnotowanego w 2025 roku spadku) deweloperzy przyspieszyli tempo budowy nowych mieszkań, w 2026 roku należy oczekiwać jego wyraźnego zmniejszenia.
– Zwłaszcza, że otoczenie regulacyjne nie wspiera efektywnego budowania nowych mieszkań. Co więcej, w dużych miastach ceny działek to główny element ograniczający zwiększenie podaży mieszkań – ocenia Ewa Palus, dodając jednocześnie, że do podnoszenia stawek na rynku działek budowlanych przyczyniają się niejednokrotnie władze największych polskich miast.
– Ograniczanie dostępności gruntów to jeden z głównych powodów wzrostu cen mieszkań. Polityka wielu miast sprowadza się obecnie do rzadkiego wystawiania pojedynczych działek na sprzedaż, oczekiwania na zainteresowanie kilku deweloperów i przeprowadzania procedury, w której o sprzedaży decyduje tylko najwyższa zaoferowana cena. A takie działania powodują, że działki są coraz droższe. Z jednej strony władze miast chcą walczyć z nadmiernym rozprzestrzenianiem się miast, z drugiej strony sprzeciwiają się gęstszej zabudowie w bardziej centralnych lokalizacjach. Prognozy demograficzne Głównego Urzędu Statystycznego jasno wskazują, że w największych miastach liczba ludności wzrośnie i gdzieś ci ludzie będą musieli mieszkać – podkreśla Palus.
Przechodząc do cen działek budowlanych, przypomnijmy, że od początku 2023 roku mieliśmy tylko jeden kwartał (IV kw. 2024 roku), w którym zanotowano spadek średnich cen transakcyjnych działek budowlanych. Według danych Bankier.pl za III kw. 2025 roku, udostępnionych przez Cenatorium, w ujęciu rocznym parcele w największych polskich miastach podrożały przeciętnie od 3 do 8 proc. r/r, a w mniejszych miejscowościach od 2 do 10,5 proc. r/r.
Na rynku najmu nadal bez zmian
W porównaniu z rynkiem sprzedaży działek budowlanych, ale także mieszkań, wyjątkową stabilnością w ostatnich trzech latach charakteryzuje się rynek najmu. Według ekspertów zapytanych przez Bankier.pl, tak samo ma być w 2026 roku. Jednak i na nim nie zabraknie zmian.
– Obecnie wiele wskazuje na to, że utrzymanie stałych czynszów najmu pozostanie z nami na dłużej. Wynajmujący zaczynają jednak rywalizować o najemcę nie tylko wysokością czynszu, ale również standardem mieszkania – ocenia Ewa Palus.
Według Marcina Jańczuka systematycznie zmienia się struktura najemców i trend ten będzie się nasilał w 2026 roku.
– Pamiętajmy, że rynek funkcjonuje w dużej mierze dzięki obecności najemców z Ukrainy i Białorusi. Coraz większą grupę w dużych miastach stanowią też najemcy, którzy przyjechali do Polski w poszukiwaniu lepszych warunków życia z odległych zakątków świata. Rynek wynajmu studenckiego, choć nadal silny, będzie coraz bardziej dotknięty problemami demograficznymi. O ile w dużych miastach zapotrzebowanie na wynajem mieszkań będzie nadal duże, to w wielu lokalizacjach o najemcę może być trudniej. Zmienia się również struktura wiekowa najemców – pokolenia wchodzące na rynek oczekują coraz wyższego standardu, więc aby sprostać oczekiwaniom, należy odpowiednio przygotować swoje mieszkanie.
Z kolei według ekspertów SonarHome.pl, stabilne ceny wspierać będzie duża podaż mieszkań na wynajem. Ta jednak nie powinna już rosnąć, a to m.in. z powodu niskiej stopy zwrotu, która, jak pisaliśmy niedawno, jest bliżej dna niż szczytu. Osoby chcące inwestować w mieszkania na wynajem zniechęca również straszenie przez rządzących wprowadzeniem podatku katastralnego.