Wpisywanie fikcyjnych roszczeń do ksiąg wieczystych może skutecznie pokrzyżować plany sprzedaży nieruchomości lub znacząco obniżyć jej wartość rynkową. Problem ten, choć znany od lat, nadal stanowi wyzwanie.
Kontrowersje wokół ksiąg wieczystych często dotyczą działalności zagranicznych podmiotów oferujących wyszukiwanie numerów ksiąg na podstawie danych osobowych, co jest sprzeczne z polskimi przepisami. Za dostęp do potencjalnie nieaktualnych informacji z polskich rejestrów pobierane są znaczące opłaty. Rząd pracuje nad nowelizacją ustawy o księgach wieczystych i hipotece (numer UD310), która ma ograniczyć obrót danymi, lecz nie wyeliminuje innego zjawiska – składania wniosków o wpis fikcyjnych roszczeń do ksiąg wieczystych przez osoby kierujące się złośliwością lub chęcią zysku. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl wyjaśniają, dlaczego ta praktyka jest tak uciążliwa.
Dlaczego złośliwy sąsiad może być zagrożeniem?
Może się wydawać, że utrudnienie sprzedaży nieruchomości wymaga zaawansowanej wiedzy prawniczej. W rzeczywistości mechanizm ten opiera się na wykorzystaniu trzech podstawowych słabości obecnego systemu ksiąg wieczystych:
- Możliwość złożenia wniosku przez osobę nieuprawnioną: Każdy, kto wymyśli mniej lub bardziej absurdalną sytuację uzasadniającą rzekome roszczenie, może złożyć wniosek o wpis.
- Brak wstępnej weryfikacji wniosku i tożsamości wnioskodawcy: Jak stanowi art. 6267 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego, „niezwłocznie po zarejestrowaniu wniosku w dzienniku ksiąg wieczystych, zamieszcza się w odpowiednim dziale księgi wieczystej informację o wniosku jako wzmiankę o wniosku”. System nie przewiduje żadnej weryfikacji przed umieszczeniem tej wzmianki.
- Przewlekłość postępowania sądowego: Chociaż sąd ostatecznie oddali wniosek o wpis nieuzasadnionego roszczenia, a enigmatyczna wzmianka zniknie z księgi, to przez kilka, a nawet kilkanaście miesięcy, w systemie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych widnieć będzie informacja odstraszająca potencjalnych nabywców. Problem potęguje możliwość wielokrotnego składania podobnych wniosków.
Eksperci z RynekPierwotny.pl podkreślają, że potencjalni nabywcy, zwłaszcza osoby niezaznajomione z procedurami, rzadko zgłębiają takie sprawy w sądzie. Podobnie banki udzielające kredytów hipotecznych niechętnie zajmują się takimi szczegółami. W efekcie, sprzedaż nieruchomości może zostać zablokowana nie tylko przez złośliwego sąsiada, ale także przez potencjalnego nabywcę, z którym nie doszło do porozumienia w kwestii ceny.
Wyrachowanie bywa gorsze niż złośliwość
Chociaż złośliwe torpedowanie sprzedaży nieruchomości jest naganne, w wielu przypadkach „wieczysty terrorysta” działa z wyrachowaniem, które może być oceniane jeszcze gorzej. Bezpodstawne wnioski o wpis roszczeń bywają strategią umożliwiającą tańszy zakup nieruchomości, po uprzednim odstraszeniu konkurencji. Wnioskodawca, świadomy braku podstaw do roszczeń, nie jest zrażony wzmianką w księdze. Dodatkowo, możliwość podania personaliów fikcyjnej osoby we wniosku pozwala na zanonimizowanie swojej działalności.
Zdarzają się wnioski o wpis roszczenia pozbawione jakichkolwiek załączników lub zawierające absurdalny, nieopłacony pozew. Ustawodawca zakładał racjonalność i dobrą wolę wnioskodawców, a także niezwłoczne umieszczanie wzmianek w księgach jako formę ostrzeżenia. Niestety, dochodzi do nadużywania przepisów i seryjnego składania wniosków, które przybierają formę dręczenia właściciela nieruchomości.
Problem wieczystoksięgowy jest długotrwały
Eksperci portalu RynekPierwotny.pl zwracają uwagę, że opisane zjawisko nie jest nowe i dyskutuje się o nim od kilku lat. Działalność „wieczystych terrorystów” stała się bardziej widoczna na początku obecnej dekady, zbiegając się z zatorami w sądach wieczystoksięgowych. Obecnie sytuacja pod względem czasu rozpatrywania wniosków może wyglądać lepiej, jednak nie zawsze skuteczna jest próba szybkiego pozbycia się kłopotliwej wzmianki poprzez wniosek o przyspieszenie postępowania.
Tolerowanie nadużyć związanych ze wzmiankami w księgach wieczystych może prowadzić do nasilenia tego zjawiska. Propozycje karania osób sabotujących sprzedaż nieruchomości lub wymuszających korzyści finansowe nie wykluczają konieczności usprawnienia procedur rozpatrywania wniosków. Kwestia zmian prawnych dotyczących samych wzmianek pozostaje otwarta.
Wyniki Biznes Fakty:
Opisany problem z fikcyjnymi wpisami do ksiąg wieczystych ma bezpośrednie przełożenie na rynek nieruchomości. Może on utrudniać lub wręcz uniemożliwiać transakcje, generując straty dla sprzedających i potencjalnie odstraszając nabywców. Zrozumienie mechanizmu działania „wieczystych terrorystów” i proponowanych rozwiązań prawnych jest kluczowe dla wszystkich uczestników obrotu nieruchomościami, a także dla organów państwa odpowiedzialnych za sprawne funkcjonowanie systemu prawnego.
Źródło wiadomości : www.bankier.pl