Depozyt: Ochrona czy krzywda? Kosztowna umowa dla wynajmującego i lokatora.

Kwestie dotyczące depozytu zabezpieczającego wywołują liczne konflikty między posiadaczami nieruchomości i osobami je wynajmującymi.

Jeśli ktoś podjąłby się stworzenia zestawienia tematów związanych z wynajmem, które najczęściej wywołują nieporozumienia między użytkownikami lokali a właścicielami, to kwestia kaucji z pewnością znalazłaby się na czołowych pozycjach. Depozyt ten wciąż stanowi powszechnie stosowane zabezpieczenie interesów osoby udostępniającej mieszkanie. Jednakże, osoby oddające lokale w najem często nie mają świadomości, że powinny zwrócić lokatorowi środki po ich zwaloryzowaniu. Brak wiedzy jest problematyczny również dla samych najemców. W związku z tym, eksperci serwisu GetHome.pl przypominają istotne informacje dotyczące kaucji przy wynajmowaniu mieszkań.

Ustawa o ochronie praw lokatorów instruuje, jak postępować z kaucją

Wspomniany wcześniej brak świadomości co do zasad funkcjonowania kaucji wynika z tego, że uczestnicy umowy najmu nieruchomości czasami nie znają regulacji ustawy o ochronie praw lokatorów. To właśnie ta ustawa jest zasadnicza w kontekście udostępniania lokali mieszkalnych, jako akt prawny bardziej szczegółowy niż kodeks cywilny. Ustawa o ochronie praw lokatorów wskazuje między innymi, że: „Zawarcie umowy najmu może być uwarunkowane wpłaceniem przez najemcę depozytu zabezpieczającego pokrycie zobowiązań wynikających z umowy najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu zwrotu lokalu (…)” (art. 6 ust. 1).

Orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 grudnia 2013 r. (I OSK 2154/13) potwierdza, że wniesienie kaucji może być obligatoryjnym warunkiem wynajęcia mieszkania. Właściciel nieruchomości nie powinien jednak całkowicie dowolnie ustalać wysokości żądanej kaucji, ponieważ obowiązują limity określone w ustawie. Maksymalna kwota depozytu to:

• dwunastokrotność miesięcznej opłaty za dany lokal (z dnia podpisania umowy) – ogólny limit;
• sześciokrotność miesięcznej opłaty za dany lokal – niższy limit dotyczący najmu okazjonalnego oraz instytucjonalnego.

Niezależnie od rodzaju najmu, kaucja podlega zwrotowi w ciągu jednego miesiąca od dnia opuszczenia
mieszkania, oczywiście po odliczeniu ewentualnych zobowiązań właściciela lokalu. Typ najmu (okazjonalny, instytucjonalny czy zwykły) również nie wpływa na wymóg waloryzacji kaucji.

Waloryzacja kaucji – prosta i kosztowna dla właściciela?

Waloryzacja kaucji polega na tym, że osoba udostępniająca mieszkanie zwraca najemcy kwotę będącą wynikiem pomnożenia miesięcznej opłaty obowiązującej w dniu zwrotu kaucji przez krotność czynszu przyjętą przy pobieraniu kaucji. Inaczej mówiąc, zwaloryzowany zwrot kaucji uwzględnia wzrost czynszu, który nastąpił od momentu zawarcia umowy najmu. Co ważne, waloryzacja nie może być ujemna w przypadku obniżenia czynszu. W takiej sytuacji właściciel mieszkania oddaje lokatorowi kwotę kaucji, którą wcześniej pobrał (z możliwością potencjalnych potrąceń – np. za zniszczenia lokalu).

Kaucję mogą zmniejszyć nie tylko zniszczenia „M”

Kwestia waloryzacji kaucji jest kluczowa, ponieważ dopiero od zwaloryzowanej kwoty kaucji właściciel mieszkania powinien odjąć swoje należności z tytułu najmu (obowiązujące na dzień opuszczenia tego lokalu). O jakie dokładnie należności chodzi? Najczęstsze przykłady to:

• niezapłacony czynsz, jak również odszkodowanie za bezprawne korzystanie z lokalu;
• długi najemcy wynikające z opłat niezależnych od osoby wynajmującej (na przykład rachunki za wodę, odprowadzanie ścieków, energię, gaz oraz wywóz śmieci);
• należności wynajmującego związane ze zużyciem elementów wyposażenia technicznego mieszkania, o których mowa w art. 6b ust. 2 pkt 4 ustawy o ochronie praw lokatorów (przykład: wartość zużycia technicznego kuchenki gazowej według cen aktualnych w dniu rozliczenia);
• należności powstałe w wyniku zastępczego wykonania przez właściciela nieruchomości prac polegających na odnowieniu lokalu, a także realizacji napraw obciążających najemcę;
• rekompensata za stwierdzone, udokumentowane oraz wycenione szkody dotyczące lokalu, które wynikły z winy osoby wynajmującej.

Specjaliści z GetHome.pl podkreślają, że zakres możliwych pomniejszeń kaucji jest dosyć szeroki. Istnieje jednak wspólna reguła. Mianowicie, każde pomniejszenie powinno być należycie udokumentowane pod względem przyczyn. Próby wykorzystywania swojej przewagi przez osoby udostępniające lokal poprzez nieuczciwe rozliczanie kaucji należy ocenić jednoznacznie negatywnie. Naturalnie, musimy również pamiętać o „przewinieniach” najemców, którzy niekiedy podważają ewidentne uszkodzenia mieszkania. Sprawniejsze procedury sądowe z pewnością przyczyniłyby się do wyeliminowania przypadków nieuczciwości – zarówno po stronie
wynajmujących, jak i najemców.

Źródło