— Jeszcze w lutym standardem były oferty ze stałym oprocentowaniem poniżej 6 proc., dziś to praktycznie wyjątek — wskazuje Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.pl.
REKLAMA
Rynek kredytów hipotecznych w Polsce odnotował wyraźne spowolnienie po rekordowo dobrym początku roku. Marcowy wzrost zainteresowania kredytami mieszkaniowymi był wynikiem pośpiechu klientów, którzy starali się zdążyć przed kolejnymi podwyżkami oprocentowania. Obecna sytuacja jest już inna — kredyty ze stałym oprocentowaniem stały się zauważalnie droższe, banki skrupulatniej oceniają zdolność kredytową, a pula najtańszych mieszkań na rynku pierwotnym zaczyna się kurczyć. Eksperci ostrzegają, że osoby, które opóźniły decyzję o zakupie nieruchomości, mogą dzisiaj zapłacić znacznie więcej niż jeszcze kilka miesięcy temu.
Kredyty hipoteczne drożeją. Stałe oprocentowanie powróciło powyżej 6 proc.
Marcowe dane dotyczące rynku kredytów hipotecznych mogą zapisać się w historii. Jak podkreślają analitycy portalu RynekPierwotny.pl, rekordowa liczba składanych wniosków kredytowych była przede wszystkim spowodowana obawami przed wzrostem kosztów finansowania. Wielu klientów przyspieszyło swoje decyzje zakupowe, nie chcąc przegapić korzystnych warunków, które szybko znikały z rynku.
Czytaj też: Rynek najmu instytucjonalnego rośnie w Polsce. Takie transakcje budzą emocje
Dodatkowym czynnikiem napędzającym rynek było refinansowanie istniejących zobowiązań. Według danych portalu, nawet co trzeci nowy kredyt był przeznaczany na spłatę wcześniejszej hipoteki. Klienci próbowali wykorzystać relatywnie korzystne warunki, które banki oferowały na początku roku.
Kwiecień przyniósł jednak znaczące ochłodzenie nastrojów. Główną przyczyną jest rosnące oprocentowanie kredytów hipotecznych, szczególnie tych ze stałą stopą.
— W kwietniu i maju przeciętne stałe oprocentowanie nowych hipotek poniżej 6 proc. było już przeszłością — podkreśla Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Według jego szacunków, mediana stałego oprocentowania kredytów mieszkaniowych przy wskaźniku LtV (Loan to Value) na poziomie 80 proc. oscylowała już w okolicach 6,5 proc.
Jeszcze pod koniec lutego sytuacja wyglądała zupełnie inaczej. Wówczas znalezienie oferty ze stałą stopą wyraźnie poniżej 6 proc. nie stanowiło większego problemu.
Obecnie takie propozycje należą do rzadkości. Oprocentowanie w przedziale 5,85–5,99 proc. pojawia się jedynie w wybranych ofertach i jest zazwyczaj skierowane do zamożniejszych klientów. Często wymaga również skorzystania z dodatkowych produktów bankowych — kont premium, ubezpieczeń czy programów inwestycyjnych.
Zdolność kredytowa nadal zaskakuje. Nie wszyscy stracili
Paradoksalnie, pogorszenie warunków kredytowych nie przełożyło się na drastyczny spadek zdolności kredytowej wszystkich klientów. Analiza big data przeprowadzona przez RynekPierwotny.pl na podstawie danych Rankomat.pl wskazuje, że sytuacja poszczególnych grup kredytobiorców zaczęła się znacząco różnicować.
Najbardziej odczuli skutki zmian single. Osoba z dochodem 6 tys. zł netto mogła jeszcze w lutym pożyczyć średnio 450,1 tys. zł. W kwietniu kwota ta spadła do około 432,9 tys. zł.
W praktyce oznacza to znacząco ograniczone możliwości zakupowe. Przy założeniu 20-procentowego wkładu własnego i cenie mieszkania wynoszącej 12 tys. zł za m kw., spadek zdolności kredytowej przekłada się na utratę możliwości zakupu nawet około 2 m kw. nieruchomości.
Sytuacja par wygląda znacznie lepiej. W przypadku gospodarstwa domowego osiągającego 8 tys. zł netto miesięcznie, zmiana była praktycznie symboliczna — zdolność kredytowa spadła jedynie o kilkaset złotych.
Dane dotyczące rodzin z dzieckiem prezentują się jeszcze ciekawiej. Modelowa rodzina „2+1” z dochodem 10 tys. zł netto mogła w kwietniu pożyczyć średnio 675,8 tys. zł, czyli nawet więcej niż dwa miesiące wcześniej.
Eksperci zwracają jednak uwagę, że wzrost zdolności kredytowej coraz częściej wynika z wyboru kredytów ze zmiennym oprocentowaniem, co wiąże się z większym ryzykiem dla domowych budżetów.
„Maksymalizacja zdolności kredytowej może częściej niż na początku roku wymuszać wybór zmiennej stopy oprocentowania” — zauważają analitycy RynekPierwotny.pl.
Różnica między kredytami o stałej i zmiennej stopie jest dzisiaj bardzo wyraźna. Mediana oprocentowania nowych ofert ze zmienną stopą wynosiła w maju około 5,63 proc., podczas gdy dla kredytów ze stałym oprocentowaniem w ustalonym okresie było to już 6,46 proc.
To sprawia, że część klientów może być skłonna zaakceptować wyższe ryzyko w zamian za większą zdolność kredytową i niższą miesięczną ratę.
Rynek pierwotny kurczy ofertę tanich mieszkań
Zmiany nie ograniczają się jedynie do rynku kredytów hipotecznych. Po rekordowym pierwszym kwartale coraz wyraźniej widać również skutki wzrostu sprzedaży mieszkań na rynku deweloperskim.
Eksperci portalu RynekPierwotny.pl zwracają uwagę, że oferta nowych mieszkań wciąż pozostaje stosunkowo szeroka, jednak szybko ubywa lokali z najniższego przedziału cenowego.
Najbardziej widoczne jest to w największych aglomeracjach — Warszawie, Wrocławiu, Trójmieście i Poznaniu. Lepsza sprzedaż mieszkań w pierwszym kwartale oraz ostrożniejsza polityka deweloperów przyczyniły się do znaczącego spadku liczby relatywnie tanich mieszkań.
Według analiz portalu, oferta mieszkań zaliczających się do 25 proc. najtańszych lokali z końca 2025 r. skurczyła się w Warszawie i Poznaniu nawet o około 20 proc. W Trójmieście i Wrocławiu odnotowano spadki rzędu 7-10 proc.
Dla osób balansujących na granicy zdolności kredytowej jest to szczególnie niekorzystna wiadomość. Nawet jeśli bank nadal jest gotów udzielić finansowania, znalezienie mieszkania mieszczącego się w założonym budżecie staje się coraz trudniejsze.
Eksperci podkreślają jednocześnie, że pomimo niedawnego pogorszenia, sytuacja kredytobiorców wciąż jest lepsza niż rok temu. W wielu przypadkach zdolność kredytowa jest nadal nawet o kilkanaście procent wyższa niż przed 12 miesiącami.
Problem polega jednak na tym, że rynek przestał być tak przewidywalny, jak jeszcze zimą. Rosnące napięcia geopolityczne, obawy inflacyjne i zmieniające się oczekiwania dotyczące stóp procentowych skłaniają banki do bardziej ostrożnego szacowania ryzyka.
Oznacza to, że okres wyjątkowo tanich kredytów hipotecznych najprawdopodobniej dobiegł końca.
Dziękujemy, że przeczytałaś/eś nasz artykuł do końca. Bądź na bieżąco! Obserwuj nas w Google.
Wyniki Biznes Fakty:
- W lutym 2026 standardem były kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem poniżej 6%. Obecnie takie oferty to rzadkość.
- Marcowy boom na kredyty mieszkaniowe był efektem obaw klientów przed wzrostem oprocentowania.
- W kwietniu i maju 2026 mediana stałego oprocentowania kredytów mieszkaniowych (LtV 80%) oscylowała wokół 6,5%.
- Oprocentowanie stałe poniżej 6% jest dostępne głównie dla zamożnych klientów, często pod warunkiem skorzystania z dodatkowych produktów bankowych.
- Zdolność kredytowa dla singli z dochodem 6 tys. zł netto spadła z 450,1 tys. zł (luty) do ok. 432,9 tys. zł (kwiecień).
- Zdolność kredytowa dla par (8 tys. zł netto) i rodzin „2+1” (10 tys. zł netto) utrzymała się na podobnym lub wyższym poziomie.
- Wzrost zdolności kredytowej jest często związany z wyborem kredytów ze zmiennym oprocentowaniem (maj 2026: zmienne ok. 5,63%, stałe ok. 6,46%).
- Na rynku pierwotnym kurczy się pula najtańszych mieszkań, szczególnie w największych miastach.
- W ciągu pierwszego kwartału 2026 oferta najtańszych mieszkań w Warszawie i Poznaniu spadła o ok. 20%.
- Mimo pogorszenia warunków, zdolność kredytowa jest nadal wyższa niż rok wcześniej, ale rynek stał się mniej przewidywalny.
Na podstawie materiałów : businessinsider.com.pl