Frankowicz wynajmujący mieszkanie z kredytu to konsument? TSUE zabrał głos

Osoba, która dzięki kredytowi frankowemu zakupiła mieszkanie w celu jego wynajmu jest traktowana jako konsument – a nie przedsiębiorca – w świetle przepisów prawa – orzekł w czwartek Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej. Oznacza to, że przysługuje mu ochrona konsumencka, więc może domagać się on swoich praw przed sądem.

Trybunał Sprawiedliwości UE wydał wyrok ws. kredytów frankowych /AFP

TSUE zajął stanowisko ws. sprawie frankowiczów z Getin Noble Banku, w sprawie którego warszawski Sąd Okręgowy skierował pytania prejudycjalne. Kredytobiorcy, po uzyskaniu kredytu, zakupili mieszkanie, aby następnie je wynająć. Polski sąd miał wątpliwości, czy w takim przypadku mają prawo do ochrony konsumenckiej, czy jednak powinni być traktowani jako przedsiębiorcy.

„TSUE stanął po stronie konsumentów”

Zgodnie z orzeczeniem TSUE tacy kredytobiorcy są w świetle prawa konsumentami, co oznacza łatwiejszą drogę do ewentualnego unieważnienia umowy kredytowej.

– Dziś po raz kolejny Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stanął po stronie konsumentów. W ogłoszonym wyroku wydanym w sprawie C-347/23 TSUE uznał, że osoba fizyczna, która zawiera umowę kredytu hipotecznego w celu sfinansowania zakupu nieruchomości w celu odpłatnego oddania jej w najem, wchodzi w zakres pojęcia „konsument” w rozumieniu Dyrektywy 93/13, jeżeli osoba ta działa w celach niezwiązanych z jej działalnością gospodarczą lub zawodową. TSUE wyraźnie zaznaczył przy tym, że fakt, że osoba fizyczna usiłuje osiągać dochody z zarządzania nieruchomością, nie może sama w sobie prowadzić do wyłączenia tej osoby z zakresu pojęcia konsumenta – mówi Interii adwokat Wiktor Budzewski, który reprezentował w tej sprawie konsumentów przed TSUE.

Dodaje, że wyrok ten będzie miał przy tym znaczenie dla osób, które nabywały nieruchomości w celu wynajmu (buy-to-let) i tych, które z różnych względów musiały nabyte nieruchomości wynająć.

– TSUE, powołując się na wcześniejsze swoje orzeczenia, zwrócił uwagę, że pojęcie konsumenta na gruncie Dyrektywy 93/13 należy interpretować szeroko. Ustalenie czy dana osoba jest konsumentem powinno się obywać w świetle kryterium funkcjonalnego, polegającego na sprawdzeniu, czy dany stosunek wpisuje się w ramy działalności niezwiązanej z wykonywaniem zawodu – wskazuje. 

„Kredytobiorcy będą traktowani jak konsumenci”

Budzewski zwraca również uwagę na fragment orzeczenia, w którym TSUE zakazuje rozróżnienia sytuacji dłużnika i współdłużnika, którzy razem zawarli umowę kredytu, z czego jedna z nich w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. – Zdaniem TSUE, w celu zapewnienie skuteczności ochrony konsumentów wynikającej z Dyrektywy 93/13 ochrona ta powinna zostać przyznana każdemu z kredytobiorców – podkreśla. 

Z kolei adwokat Sebastian de Ostoja-Starzewski zajmujący się sprawami frankowymi zwraca uwagę na fakt, że w przypadku wynajmu większej liczby mieszkań kupionych za kredyt frankowy, sąd będzie podchodził do sprawy indywidualnie. 

– TSUE odpowiedział na pytanie w przypadku kredytobiorcy, który nie prowadził zorganizowanej działalności gospodarczej, która polega na regularnym wynajmie nieruchomości. Jest to inna sytuacja niż przedsiębiorca, który taką działalność prowadzi. Zgodnie z przedmiotowym wyrokiem tacy kredytobiorcy będą traktowani jak konsumenci, zakupili bowiem nieruchomość jako prywatna inwestycja i zabezpieczenie w przyszłości. Jeżeli takich mieszkań kredytobiorca będzie posiadał więcej to Sąd będzie badał indywidualnie w konkretnej sprawie czy przysługuje mu status konsumencki. Duże znaczenie będzie miał cel umowy. Sytuacja osobista kredytobiorców może się zmieniać – wyjaśnia Interii. 

Frankowicze kupili mieszkanie w celach inwestycyjnych

Kredytobiorcy postanowili pozwać swój bank i walczyć o unieważnienie umowy. W czasie procesu sąd zdecydował się zwrócić do Trybunału o wyjaśnienie kwestii, czy w świetle Dyrektywy 93/13 w sprawie nieuczciwych warunków w umowach konsumenckich można ich uznać za konsumentów, jeśli postanowili zarabiać na wynajmie zakupionej w 2008 roku nieruchomości. W tym przypadku kredytobiorcy zakupili tylko jedno mieszkanie, traktując ją jako inwestycję. Jest to zatem odmienna sytuacja od tej, w której frankowicze prowadzą działalność gospodarczą, oferując usługi wynajmu mieszkań. 

Zgodnie z treścią pisma przesłanego przez sąd do Luksemburga wynika, że frankowicze mieszkali w Wielkiej Brytanii, a obsługą wynajmu zajmowała się zewnętrzna firma. Kredyt został spłacony w 2019 roku, nieruchomość sprzedano, jednak byli właściciele chcą odzyskać równowartość zapłaconych rat, tłumacząc to nieuczciwymi warunkami umowy.

„Uznanie powodów za konsumentów pozwala na stwierdzenie, że postanowienia umowy kredytu hipotecznego przewidujące indeksację kursem CHF (…) i ustalanie kursów CHF/PLN na podstawie jednostronnej decyzji banku (…) są nieuczciwe. (…) W związku z zawarciem umowy kredytu powodowie zostali obciążeni nieograniczonym ryzykiem kursowym, bez jednoczesnego poinformowania ich o potencjalnych skutkach niekorzystnej zmiany kursu CHF/PLN. Mianowicie powodom przedstawiono co prawda historyczny wykres kursu CHF/PLN i symulację wzrostu wysokości rat w razie wzrostu tego kursu, lecz w obu przypadkach przedstawione wahania kursu były nieznaczne.” – napisał sąd. 

Jednocześnie zwrócił uwagę, że frankowicze pobierali wynagrodzenie w funtach szterlingach, zatem dla nich zarówno złoty, jak i frank szwajcarski były walutami obcymi i nie zostały im przedstawione analizy kursowe odnoszące się do waluty brytyjskiej. W piśmie wskazano również, że bank miał możliwość kształtować kurs CHF/PLN na podstawie zapisów umowy i regulaminu, dzięki czemu mógł bezpośrednio wpływać na wysokość należnych mu świadczeń.

Sebastian de-Ostoja Starzewski dodaje, że wyrok TSUE obejmie wszystkich kredytobiorców niezależnie od ich zarobków i bez względu na miejsce zamieszkania. 

– Wyrok stanowi idealne uzupełnienie wydawanych już w przeszłości orzeczeń TSUE w sprawach frankowych – ocenia nasz rozmówca. 

Paulina Błaziak

Źródło