Po rekordowych zwyżkach, perturbacjach związanych z pandemią i raptownych zmianach poziomu procentów, rynek mieszkaniowy w Polsce w końcu znalazł wytchnienie. Kwoty transakcyjne ustabilizowały się, zainteresowanie kupnem zaczyna się odradzać, a osoby nabywające nieruchomości zyskały argumenty w rozmowach o cenie. Mimo to, eksperci sygnalizują: ta równowaga może być jedynie krótkotrwałą przerwą przed następnym wzrostem.
- W III kwartale 2025 r. przeciętna kwota, jaką żądano za mieszkanie w największych miastach, osiągnęła poziom 15,3 tys. zł za metr kwadratowy, a tempo podnoszenia cen było najmniejsze od wielu lat
- Polepszenie się danych makroekonomicznych oraz redukcje stóp procentowych w 2025 r. sprzyjają ożywieniu popytu oraz zdolności do zaciągania zobowiązań finansowych
- Specjaliści przewidują, że w roku 2026 nacisk kosztowy oraz powrót zainteresowania kupnem mogą spowodować podwyżki cen mieszkań
- Więcej informacji na temat biznesu znajdziesz na Businessinsider.com.pl
REKLAMA
Jak zwraca uwagę dr hab. Adam Czerniak, ekonomista i wiceprezes Krajowego Zasobu Nieruchomości, aktualne zatrzymanie się cen jest przede wszystkim efektem obszernej oferty przy wciąż umiarkowanym zapotrzebowaniu. – Osoby pragnące kupić po okresie kilkuletniego nasilenia zainteresowania przyjęły strategię oczekiwania. Nie śpieszą się z decyzjami, wypatrując dogodniejszych warunków lub lepiej dopasowanej oferty – dodaje.
Ceny mieszkań rekordowe, ale dynamika najniższa od lat
Z danych firmy Colliers wynika, że w III kwartale 2025 r. średnia cena ofertowa mieszkań w siedmiu największych miastach dotarła do poziomu 15,3 tys. zł za metr kwadratowy. Jest to pułap nieosiągalny jeszcze parę lat temu — psychologiczna bariera 10 tys. zł za metr kwadratowy została przełamana już w roku 2021. Równocześnie tempo powiększania się cen wyraźnie spadło.
— W III kwartale ceny ofertowe podniosły się zaledwie o 1,6 proc. rok do roku, co stanowi najmniejszy wzrost od roku 2017 — zaznacza Grzegorz Sielewicz, główny ekonomista w Colliers.
Jeszcze bardziej widoczne ostudzenie można dostrzec w cenach transakcyjnych. Zgodnie z danymi Colliers wzrosły one zaledwie o 0,5 proc. rok do roku — najskromniej od 11 lat. W Warszawie zanotowano obniżkę o 0,1 proc., we Wrocławiu i Łodzi o ponad 1 proc., a w Krakowie aż o 2,5 proc. Na rynku wtórnym średni spadek w siedmiu największych miastach wyniósł 0,9 proc., a w samej Warszawie 2,7 proc.
Za tym zjawiskiem stoi przede wszystkim zmniejszone zainteresowanie kupnem i wysoki koszt kredytu hipotecznego, który przez wiele miesięcy skutecznie temperował konsumenckie zapędy Polaków.
Według opinii dr. Adama Czerniaka, pomimo tego, że obniżki stóp stopniowo przywracają możliwość zaciągnięcia kredytu, to przy wciąż znacznej dostępności mieszkań nie powoduje to jeszcze wzrostu nacisku na ceny.
Gospodarka przyspiesza, stopy procentowe spadają
Zgodnie z Colliers obecna faza stabilizacji może jednak nie utrzymać się długo. Wskaźniki makroekonomiczne wyraźnie się poprawiają. W III kwartale 2025 r. PKB podniósł się o 3,7 proc. rok do roku, co oznacza najszybszy wzrost od trzech lat. Inflacja utrzymuje się blisko celu NBP, co — jak prognozują ekonomiści — toruje drogę do dalszych redukcji stóp procentowych w 2026 r.
Grzegorz Sielewicz z Colliers zaznacza, że to właśnie zmniejszające się stopy będą stopniowo przywracać zdolność kredytową gospodarstw domowych i chęć finansowania zakupów. W 2025 r. RPP obniżyła stopy już o 150 punktów bazowych (najświeższe dane z 3 grudnia: następna obniżka — przyp. red.), a prognoza Colliers przewiduje kolejne 75 punktów bazowych spadku w nadchodzącym roku.
Efekty widać już w danych statystycznych banków. W III kwartale 2025 r. przyznano 65 tys. nowych kredytów hipotecznych, o 41 proc. więcej niż rok wcześniej. Jest to poziom zbliżony do tego, który obserwowano w trakcie trwania programu „Bezpieczny Kredyt 2 proc.”. Colliers prognozuje, że ilość nowych kredytów w całym 2025 r. będzie najwyższa od trzech lat, a najwięcej umów zostanie podpisanych w IV kwartale.
Zdaniem dr. Adama Czerniaka dalsze łagodzenie polityki monetarnej będzie sprzyjać ożywieniu, lecz ze względu na skalę podaży nie powinno ono w krótkim czasie przekształcić się w gwałtowny skok cen.
Warto przeczytać: Decyzja RPP w sprawie stóp procentowych. Jak wpłynie na raty kredytów [OBLICZENIA]
Zdolność kredytowa rośnie, ale banki pozostają ostrożne
Wielkość zmian w obszarze kredytów szczegółowo opisuje Maciej Kikta, czołowy analityk w Expanderze.
— Każda redukcja stóp o 25 punktów bazowych zwiększa zdolność kredytową przeciętnie o 4–5 proc. Banki zwykle potrzebują 2–3 miesięcy, aby w pełni dostosować swoją ofertę — wyjaśnia ekspert. Jak dodaje, rok 2025 był pod tym względem wyjątkowy, ponieważ mamy za sobą już pięć (obecnie sześć — informacja z 3 grudnia — przyp. red.) obniżek stóp, których rezultaty dopiero w pełni znajdują odzwierciedlenie w zdolności kredytowej klientów.
Dowiedz się więcej: Grudniowa obniżka stóp procentowych
Zwiększenie ilości wniosków kredytowych to — jak tłumaczy Maciej Kikta — nie tylko skutek nowego popytu mieszkaniowego, ale także refinansowania wcześniejszych, drogich kredytów, nierzadko z oprocentowaniem stałym przekraczającym 9 proc. Dziś na rynku ukazują się już propozycje poniżej 6 proc.
Zdaniem analityka w roku 2026 polityka kredytowa banków będzie bardziej elastyczna, choć presję na marże może wywierać podwyższony podatek CIT. — Kredyty i tak będą tańsze dzięki dalszym cięciom stóp, ale na spadki marż bankowych patrzyłbym z rezerwą — dodaje Kikta.
Jednocześnie – jak wspomina dr Adam Czerniak – ewentualny powrót programów dopłat do kredytów mógłby ponownie zakłócić równowagę na rynku. – To jak dopłata do biletu, gdy brakuje miejsc w autobusie. Wydaje się korzystne, lecz kończy się zwykle wzrostem cen – zaznacza. Jego zdaniem znacznie bezpieczniejsze są kroki podejmowane w obszarze podaży, takie jak rozwój budownictwa społecznego oraz renowacje istniejących zasobów.
Podaż studzi ceny. Rekordowa oferta deweloperów
Na spowolnienie podwyżek cen wpłynęła także spora podaż. Z danych Otodom wynika, że w roku 2025 oferta deweloperska w siedmiu największych miastach przekroczyła 61 tys. mieszkań, a łącznie z rezerwacjami dotarła do niemal 68 tys. lokali.
— Wysoka dostępność oferty pełniła rolę stabilizującą i była pewnego rodzaju kotwicą dla cen. Kupujący mieli spory wybór, więc sprzedaż mogła się zwiększać bez gwałtownego wzrostu cen — mówi Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka ds. analiz rynku w Otodom.
Roczna dynamika cen na rynku deweloperskim w 2025 r. wyniosła średnio 4,5 proc. Jest to wciąż wzrost, lecz wyraźnie wolniejszy niż w poprzednich latach.
Jednocześnie deweloperzy ograniczają zakres nowych przedsięwzięć. Katarzyna Kuniewicz zwraca uwagę, że zmniejsza się liczba pozwoleń na budowę, a część decyzji inwestycyjnych nie jest od razu przekładana na faktyczne rozpoczęcie prac. Jest to sygnał nasilającej się ostrożności w branży.
Koszty budowy rosną, presja wróci
Pomimo, że ceny mieszkań chwilowo się stabilizują, nacisk kosztowy nie ustępuje. Według Colliers w pierwszych dziewięciu miesiącach 2025 r. koszt wzniesienia budynku wielorodzinnego był o 3,4 proc. wyższy niż rok wcześniej, po uprzednich, znacznie większych wzrostach. Dodatkowym czynnikiem są zmiany w ustawodawstwie oraz prognozowana kumulacja publicznych inwestycji w roku 2026, które mogą ponownie podbić koszty wykonawstwa.
To właśnie wzrost kosztów oraz odbudowujący się popyt mają — zdaniem Colliers — zadecydować o kolejnym etapie cyklu. Firma prognozuje, że po stabilizacji pod koniec 2025 r. i na początku 2026 r. ceny mieszkań znów zaczną iść w górę w II kwartale 2026 r.
Bardziej powściągliwy w tym aspekcie pozostaje dr Adam Czerniak. W jego podstawowym scenariuszu wzrost cen w roku 2026 nie powinien przekroczyć inflacji, o ile z rynku nie zniknie nagle spora część ofert lub nie nastąpi bardzo gwałtowny wzrost dochodów. Dodatkowym czynnikiem hamującym podwyżki ma być rozpędzające się budownictwo społeczne – nadchodzący rok może być pod tym względem rekordowy.
Czytaj też: Renegocjacja lub refinansowanie kredytu hipotecznego? Oto jak wykorzystać obniżające się oprocentowanie
Demografia kontra migracje. Duże miasta wygrywają
Długoterminowe prognozy demograficzne dla Polski pozostają niepomyślne, jednak — jak podkreślają eksperci — migracje będą koncentrować się w największych skupiskach miejskich.
— Regiony imigracyjne, to znaczy duże miasta i okalające je gminy, będą zyskiwać. W pozostałych rejonach kraju spodziewamy się spadku liczby ludności — podkreśla Mateusz Łakomy, specjalista w dziedzinie demografii. Jego zdaniem wzrastać będzie grupa osób w średnim wieku, które dzięki pracy zdalnej przeniosą się na obrzeża miast lub do tańszych regionów.
Ten trend potwierdza również dr Adam Czerniak. Zwraca uwagę, że pomimo spadku liczby ludności, wzrasta liczba gospodarstw domowych, ponieważ żyjemy w coraz mniejszych rodzinach. Starzenie się społeczeństwa zwiększa zapotrzebowanie na wygodne i dobrze skomunikowane mieszkania, a migranci – zarówno z Ukrainy, jak i pracownicy z zagranicy – początkowo zasilają rynek najmu, a w dłuższej perspektywie także rynek nieruchomości.
Jednocześnie Polska wciąż pozostaje krajem, w którym dominuje własność. 87 proc. Polaków posiada mieszkanie lub dom na własność, w porównaniu ze średnią unijną wynoszącą 68 proc. i zaledwie 47 proc. w Niemczech. Aż 34 proc. gospodarstw domowych deklaruje niewystarczającą powierzchnię swojego lokalu, co dodatkowo podtrzymuje strukturalny popyt.
Najem rośnie w siłę, PRS coraz ważniejszy
Wysokie ceny mieszkań zwiększają zainteresowanie wynajmem, zwłaszcza wśród młodych, którzy cenią sobie mobilność i elastyczność. W efekcie prężnie rozwija się sektor najmu instytucjonalnego (PRS).
Równocześnie — na co zwraca uwagę Maciej Kikta z Expandera — spada zainteresowanie inwestycyjnym flippingiem, ponieważ wydłużył się czas potrzebny na sprzedaż mieszkań, a rynek najmu przestał zapewniać szybkie i wysokie stopy zwrotu. Dodatkowo rząd zapowiada rozwój budownictwa społecznego i komunalnego, co może doprowadzić do zwiększenia podaży tańszych lokali na wynajem.
Co dalej z cenami mieszkań?
Podsumowując wszystkie czynniki — obniżające się stopy, wzrost dostępności kredytów, poprawiającą się koniunkturę oraz presję kosztową po stronie podaży — Colliers nie ma wątpliwości, że aktualna stabilizacja stanowi raczej „ciszę przed kolejną falą wzrostów”.
Jednocześnie – jak wskazują prognozy dr. Adama Czerniaka – realny jest scenariusz powolniejszego, bardziej zrównoważonego wzrostu cen, rozłożonego w czasie i ograniczanego przez wysoką podaż oraz rozwój budownictwa społecznego.
Choć dla osób pragnących kupić nieruchomość końcówka 2025 r. i początek 2026 r. mogą nadal stanowić odpowiedni moment na negocjacje, to w dalszej perspektywie rynek ponownie wejdzie w fazę podwyżek. Stawką będzie nie tylko cena za metr kwadratowy, lecz także dostępność mieszkań w największych aglomeracjach.
Dziękujemy za przeczytanie naszego artykułu. Bądź na bieżąco! Obserwuj nas w Google.