Miniapartamenty przestają być nowinką, a stają się prawdziwą alternatywą – i nie tylko dla inwestorów. Coraz częściej decydują się na nie młodzi, aktywni zawodowo oraz ci, którzy preferują niewielkie, ale własne lokum. Jednakże wokół „mikro” wciąż pojawia się wiele nieporozumień. Co twierdzą eksperci?
- Proporcja lokali do 25 m kw. w obrocie wzrosła z 2–3 proc. do 4–5 proc. dzięki inwestorom i zwiększającemu się popytowi na niewielkie lokale mieszkalne
- Wzrasta rola projektów zapewniających wygodę na małej przestrzeni, uwzględniających oświetlenie, użyteczność oraz rozgraniczenie stref
- Niewielkie mieszkania to przemyślany wybór dla osób prowadzących minimalistyczny tryb życia lub lokujących kapitał, a także rozwiązanie na skromne możliwości finansowe
- Więcej informacji o biznesie znajdziesz na Businessinsider.com.pl
REKLAMA
Małe, ale własne. Czemu mikrokawalerki zyskują na popularności?
O mikrokawalerkach mówi się wiele, chociaż wciąż stanowią niszową część rynku. Według danych przytaczanych przez Bartosza Turka, specjalistę rynku nieruchomości, jeszcze parę lat temu lokale do 25 m kw. stanowiły 2–3 proc. dostępnych ofert. Obecnie jest to już 4–5 proc., a za część tego wzrostu odpowiadają inwestorzy dzielący większe mieszkania na mniejsze lokale, aby zmaksymalizować zysk.
To jednak tylko aspekt sprawy. Jak twierdzi Anna Pyzik, agent nieruchomości w Inplus New Home, małe mieszkania zaspokajają bardzo realne potrzeby: — Lokale mieszkalne o niewielkim metrażu to nie wyjście tymczasowe, ale coraz częściej świadomy wybór. (…) Zarówno młodzi, jak i seniorzy poszukują rozwiązań, które zapewnią im niezależność i poczucie bezpieczeństwa — wyjaśnia.
Ekspertka podkreśla również, że istotna jest edukacja — nie krytykowanie „mikro”, a zrozumienie, czemu takie lokale służą i jakie normy powinny spełniać.
Dla kogo są mikrokawalerki? Inwestorzy to wciąż ważna grupa, lecz nie jedyna
Zdaniem Bartosza Turka mikrokawalerki w dalszym ciągu kupują głównie inwestorzy: pod wynajem krótkoterminowy, długoterminowy lub prowadzenie gabinetów czy biur. Zwłaszcza pod koniec roku widać także ich zainteresowanie z przyczyn podatkowych.
Ale — jak dodaje analityk — nie znaczy to wcale, że nie nabywają ich zwykli klienci: — Te lokale kupowane są na własne potrzeby — dla studentów przez rodziców, jako pierwsze 'M’ na początek lub przez osoby mobilne zawodowo, które przebywają w takim miejscu tylko część tygodnia — stwierdza.
W rzeczywistości oznacza to, że mikromieszkania pełnią rolę „zaworu bezpieczeństwa”, umożliwiając:
- zakup pierwszego mieszkania zamiast najmu,
- tańszy nocleg osobom pracującym w dużych miastach,
- prowadzenie działalności gospodarczej,
- uniknięcie dzielenia większego lokalu z obcymi.
Turek zaznacza, że nikt nie jest zmuszony do mieszkania na 20 m kw. — to jedna z opcji, a rynek sam reguluje jej zakres: — Gdy takich mikromieszkań będzie zbyt wiele w stosunku do popytu, to będą stały puste. (…) Rynek sam tę kwestię wyreguluje skuteczniej niż odgórne regulacje — zapewnia.
Wysokie ceny mieszkań zwiększają atrakcyjność mikrosegmentu
To, co się ostatnio dzieje, nie jest przypadkowe. Ceny mieszkań w dużych miastach rosną szybciej niż możliwości finansowe typowego gospodarstwa domowego. Wielu kupujących zwraca uwagę na każdy dodatkowy metr, a koszty utrzymania — pomimo energooszczędnych technologii — wzrastają.
Jak zauważa Małgorzata Ostrowska, dyrektor Pionu Marketingu i Sprzedaży J.W. Construction Holding: — Deweloperzy budują lokale, których poszukują klienci. (…) Klienci coraz częściej zwracają uwagę na każdy dodatkowy metr, dlatego większość nowo powstających lokali to małe mieszkania do 40 m kw. — twierdzi.
Ostrowska podkreśla również, że w obrocie wciąż jest miejsce dla bardzo małych jednostek — zwłaszcza w sektorze aparthoteli i wynajmu krótkoterminowego. I dodaje, że skoro są osoby chętne do zakupu czy wynajmu lokali o powierzchni 25 m kw., zakazywanie im tego poprzez podnoszenie minimalnego metrażu jest bezcelowe.
Czy Polacy wybierają małe mieszkania z własnej woli, czy z konieczności? Społeczny kontekst „mikro”
Mikromieszkania są wyborem, ale nie zawsze podyktowanym stylem życia. Często jest to po prostu racjonalna reakcja na ceny nieruchomości i ograniczoną dostępność dużych lokali.
Dr Marta Skowrońska z Wydziału Socjologii UAM przypomina, że Polacy od lat mieszkają w ścisku. Jednak obecna sytuacja różni się od realiów PRL:
- rodziny są mniejsze,
- mieszkania są droższe,
- koszty najmu pochłaniają 40–60 proc. dochodów,
- 27 proc. społeczeństwa żyje w tzw. luce czynszowej — zbyt zamożni na mieszkanie socjalne, zbyt ubodzy na zakup własnego.
Socjolożka zauważa, że mikrokawalerka może być opcją dla singli w dużych miastach, mobilnych, dla osób wybierających minimalizm. — Koniecznością jest dla osób o niskich zarobkach, młodych dorosłych mieszkających z rodzicami, migrantów czy samotnych matek — dodaje.
Wyraźnie też wskazuje na szerszy kontekst społeczny: mieszkanie stało się artykułem i instrumentem finansowym, a sektor mikro często rozwija się szybciej, bo odpowiada na potrzeby turystów i inwestorów.
Jednocześnie mikromieszkania nie są nowym zjawiskiem — wiele z nich powstało jeszcze przed wojną poprzez podział większych lokali. To element dostosowywania się rynku do niedoboru przestrzeni i rosnących kosztów życia.
Czy małe mieszkania mają wpływ na demografię i dobrostan?
Chociaż sporo mikrolokali powstaje świadomie i zaspokaja potrzeby rynku, badania pokazują również następstwa mieszkania na niewielkim metrażu, zwłaszcza gdy trwa to długo i wynika z wymuszonej sytuacji materialnej.
Dr Skowrońska wskazuje m.in.:
- 29 proc. osób odkłada decyzję o posiadaniu dziecka do czasu polepszenia się sytuacji mieszkaniowej,
- długotrwałe mieszkanie w mikropowierzchni utrudnia wypoczynek i nasila stres,
- minimalna przestrzeń utrudnia pracę zdalną i zwiększa prawdopodobieństwo wypalenia,
- ciasnota utrudnia relacje społeczne, np. zapraszanie gości.
To jednak nie oznacza, że małe mieszkania zawsze działają negatywnie. Istotny jest standard, projekt, dostęp do światła i sposób organizacji przestrzeni — to właśnie ten aspekt w ostatnich latach dynamicznie się poprawia.
Nowa logika mieszkania: nie metraż, a funkcja
W praktyce spora część zmian w obrocie wynika z rosnącej akceptacji dla alternatywnych modeli życia: mobilności zawodowej, pracy projektowej, minimalizmu, świadomego podejścia do środowiska czy preferowania lokalizacji kosztem powierzchni.
Jak podkreśla Bartosz Turek, mikrokawalerki są jednym z wielu 'wentylów bezpieczeństwa’ systemu, a nie jedynym rozwiązaniem. — Bez lokali o skromnych powierzchniach wiele osób musiałoby korzystać z droższych hoteli albo dzielić większe mieszkanie — zauważa.
Urbanistycznie „mikro” to także narzędzie zwiększania dostępności mieszkań w dzielnicach, w których ceny za duże lokale są poza zasięgiem przeciętnego kupującego. Rynek potrzebuje możliwości wyboru różnych opcji mieszkaniowych — od małego lokum na start po większe mieszkania na kolejnych etapach życia.
Jak przekształcić mikrokawalerkę w komfortowe wnętrze? Poradnik architektki
Na koniec pozostaje najważniejsze pytanie: jak sprawić, by 25–30 m kw. było nie tylko ustępstwem, ale pełnoprawnym domem?
Marta Wierzbicka-Patejuk, architektka wnętrz i właścicielka pracowni In Element, podkreśla na wstępie, że trzeba odróżniać mikroapartamenty (do krótkiego pobytu) od mikromieszkań (min. 25 m kw. i spełniających wymogi do stałego zamieszkania).
— Minimalna powierzchnia, którą można zaprojektować i nazwać ‘domem’, to ok. 34 m kw. dla pary i ok. 30 m kw. dla singla — zaznacza.
Ale kluczem nie jest sama liczba metrów. Najważniejsze elementy komfortowego „mikro” to:
1. Doświetlenie
— To absolutnie kluczowa kwestia — podkreśla architektka. Brak światła dziennego to szybka droga do pogorszenia nastroju, dlatego warto zwracać uwagę na orientację, wysokość budynków naprzeciwko i wielkość okien.
2. Wykorzystanie każdego centymetra
Projektantka mówi wprost: — Takie niewielkie mieszkania planujemy bardzo szczegółowo, opracowujemy każdy cm kw., wykorzystujemy również wysokość.
Oznacza to m.in.:
- meble na wymiar,
- zabudowę aż po sufit,
- łączenie funkcji (np. kanapa z miejscem do przechowywania),
- schowanie większości przedmiotów — „wszystko ma mieć swoje miejsce”.
Czytaj też: NBP już wie, co z jego finansami. Adam Glapiński nie ma szczęścia [TYLKO U NAS]
3. Przejrzysty podział stref
To pozwala zachować komfort życia: oddzielną strefę snu, pracy, relaksu i gotowania — nawet jeśli są to mikrostrefy rozdzielone światłem, kolorem czy ruchomą ścianką.
4. Materiały i detal
— Potraktowanie małej przestrzeni z uwagą i jubilerską precyzją to przepis na piękne miejsce do życia — mówi architektka.
Naturalne materiały, odpowiednie oświetlenie, jakość zamiast ilości — to właśnie odróżnia świadomy minimalizm od przymusu ekonomicznego.
5. Inspiracja Japonią
Architektka przyznaje, że często czerpie z japońskich rozwiązań: małe przestrzenie traktuje się tam z ogromnym szacunkiem i wykorzystuje w maksymalnie świadomy sposób.
Mikromieszkania to nie chwilowa tendencja. To część rynku, której nie da się pominąć
Mikrokawalerki — choć budzące spory w debacie publicznej — pełnią aktualnie realną rolę: zapewniają dostępność mieszkań w dużych miastach, dają swobodę osobom mobilnym, a inwestorom umożliwiają odpowiadanie na wzrastający popyt na wynajem.
Nie są rozwiązaniem dla wszystkich, ale stają się jednym z wielu scenariuszy mieszkaniowych. I, jak podkreślają eksperci, warto o nich dyskutować bez uprzedzeń: z naciskiem na standard, projekt, funkcję i przemyślany wybór.
Dziękujemy, że przeczytałaś/eś nasz artykuł do końca. Bądź na bieżąco! Obserwuj nas w Google.