Spadek populacji to nie wyłącznie odległa perspektywa, lecz realność. Co istotne z punktu widzenia sektora nieruchomości, konsekwencje tego stanu rzeczy różnią się w zależności od regionu. Właśnie teraz ujawnia się obraz Polski dwojakiej natury – państwa, gdzie niektóre lokalizacje absorbują mieszkańców i zasoby, a inne stopniowo tracą ludność.
Niektóre miasta doświadczą regresu, podczas gdy inne będą przeciążone nadmiarem mieszkańców. Pomimo że populacja Polski maleje z roku na rok, liczba mieszkań stale wzrasta, a zapotrzebowanie w największych metropoliach nie wykazuje tendencji spadkowych. W jaki sposób degradacja demograficzna i rozkwit w budownictwie mieszkaniowym współistnieją w Polsce i kto poniesie tego paradoksu największe konsekwencje?
- Prognozy demograficzne wskazują na redukcję liczby ludności do 28,4 mln w 2060 r., co oddziałuje na strukturę gospodarstw domowych
- Wzrasta liczba gospodarstw jednoosobowych, co pobudza popyt na lokale mieszkalne pomimo kurczącej się populacji
- Problemy demograficzne wpływają negatywnie na lokalne rynki nieruchomości, skutkując niezamieszkanymi lokalami w peryferyjnych gminach
- Więcej informacji o biznesie znajdziesz na Businessinsider.com.pl
REKLAMA
Demografia niczym nagi monarcha — problem, który już nadszedł
Z najnowszych przewidywań Głównego Urzędu Statystycznego wynika, iż w 2060 r. stan ludności w Polsce obniży się do 28,4 mln. To aż o 24,3 proc. mniej niż w roku 2024. W dyskusji publicznej coraz częściej rozbrzmiewa zapytanie: jakie to będzie miało następstwa dla sektora nieruchomości? Czy możemy spodziewać się fali niezamieszkanych nieruchomości, krachu cen i powszechnych „miast-widm”? A może, wbrew intuicji, lokale mieszkalne wciąż będą zyskiwać na wartości?
Czytaj też: Varso Tower w Warszawie bez tłumów. Jarmark zamienił się w instalację
— Demografia przypomina nieco władcę z opowieści, który paradował bez ubrania, a wszyscy udawali, że tego nie dostrzegają. To już się zadziało — zauważa Maciej Gołębiewski, specjalista w obszarze inwestycji w nieruchomości i założyciel serwisu dobregonajmu.pl. — Mechanizmy demograficzne rozwijają się powoli, przez co przeoczyliśmy moment, w którym możliwa była jeszcze jakakolwiek interwencja mająca na celu zatrzymanie redukcji liczby ludności.
Dalsza część pod materiałem wideo:
Onet Rano Finansowo: Czy właściciele mieszkań czują się bezpieczniej niż osoby wynajmujące?
Regres populacji jest realny, lecz jego implikacje nie są rozłożone równomiernie. I właśnie tutaj zaczyna się opowieść o Polsce dwóch prędkości.
Demografia spada, rynek mieszkań rośnie?
Na pierwszy plan rzuca się pewna niespójność. Skoro liczba mieszkańców się zmniejsza, to dlaczego zainteresowanie mieszkaniami w dużych miastach utrzymuje się na wysokim poziomie? Wyjaśnienie leży w konfiguracji gospodarstw domowych.
Zobacz także: Dryfujący rząd z paroma sukcesami. Blaski i cienie 2 lat koalicji Tuska [ANALIZA]
Demografia to nie tylko statystyki. GUS przewiduje, że do 2050 r. procent gospodarstw jednoosobowych zwiększy się z aktualnych 25 proc. do ponad 33 proc. Coraz mniej osób żyje razem, coraz więcej — w pojedynkę. W latach 60. pod jednym dachem przebywało średnio 3,5 osoby, obecnie nieco powyżej 3, a w przyszłych dekadach może to być tylko 2,5.
— Wzrost liczby gospodarstw domowych, pomimo spadku liczby ludności, nie stanowi sprzeczności, lecz jest konsekwencją przemian, które subtelnie zachodzą od dłuższego czasu — objaśnia Maciej Gołębiewski. — Rozwody, separacje, życie „po swojemu” oraz zanik modelu wielopokoleniowego sprawiają, że jedna rodzina coraz częściej przekształca się w dwa oddzielne lokale mieszkalne. Dawniej budowano dom z myślą o przyszłej kondygnacji dla potomstwa. Obecnie każdy dąży do niezależności.
To właśnie dlatego zapotrzebowanie na mieszkania wzrasta szybciej niż sugerowałaby to sama demografia. Problem polega na tym, że nie dotyczy to wszystkich obszarów.
Faza „pustego gniazda” i paradoks niezamieszkanych lokali
Dr hab. Piotr Szukalski z Wydziału Ekonomiczno-Socjologicznego Uniwersytetu Łódzkiego zwraca uwagę na jeszcze jeden aspekt: wydłużający się okres tzw. pustego gniazda.
— Coraz dłużej małżonkowie mieszkają sami, ponieważ ich dzieci zdążyły się usamodzielnić. To redukuje przeciętną liczbę osób w gospodarstwie i automatycznie zwiększa liczbę gospodarstw domowych — tłumaczy demograf.
Jednocześnie około 80 proc. gmin w Polsce notuje spadek liczby mieszkańców, a największe miasta wraz z sąsiadującymi gminami zyskują. Jaki jest efekt? Według ostatniego spisu w Polsce jest około 1,8 mln pustych lokali mieszkalnych, zlokalizowanych głównie na terenach peryferyjnych.
— Teoretycznie sytuacja jest zrównoważona: dysponujemy niezamieszkanymi lokalami i osobami poszukującymi mieszkania. W praktyce nie można ich „połączyć” — podkreśla Szukalski. — Sam lokal nie jest wystarczający. Młodzi potrzebują pracy, usług, życia społecznego. Tego wyludniające się miejscowości nie są w stanie im zagwarantować.
Domy za złotówkę i polskie Detroit
Europa już doświadczyła podobnego scenariusza. We wschodnich Niemczech likwidowano całe osiedla z powodu braku mieszkańców. We Włoszech domy sprzedawano za symboliczne euro, byleby tylko ktoś uchronił je przed ruiną. W Polsce podobne tendencje dopiero nabierają rozpędu, lecz kierunek jest wyraźny.
— Z biegiem czasu pojawią się lokalizacje, w których dostępność mieszkań będzie przewyższać popyt — przewiduje Maciej Gołębiewski. — Ceny zaczną tam spadać nie z powodu załamania rynku, lecz z braku osób zainteresowanych nabyciem tych nieruchomości.
Najbardziej narażona jest tzw. Polska powiatowa, zwłaszcza ta z ograniczoną dostępnością komunikacyjną do dużych ośrodków. Jedna duża fabryka to za mało, aby zagwarantować stabilizację.
— Wałbrzych czy Detroit pokazują, jak szybko upadek jednej gałęzi przemysłu może doprowadzić do degradacji całego miasta — podkreśla ekspert.
Według Piotra Szukalskiego istnieje już 18 powiatów, które w ciągu 25 lat utraciły co najmniej 20 proc. ludności. Na czele znajdują się powiaty krasnostawski i hrubieszowski, gdzie zniknęło nawet 40 proc. młodych. Podobna sytuacja dotyczy południowej części Podlasia czy fragmentów woj. świętokrzyskiego.
Bezpieczne przystanie — kto skorzysta na depopulacji?
Z długoterminowych projekcji GUS wynika, iż rzeczywisty wzrost liczby ludności obejmie jedynie aglomerację warszawską oraz Kraków i okolice. W tym kontekście sytuacja Łodzi prezentuje się dramatycznie, gdyż od 1989 roku utraciła ona ponad 25 proc. mieszkańców i może zmierzać ku spadkowi rzędu 40 proc.
Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, tonuje jednak pesymistyczne nastroje.
— Czarny scenariusz demograficzny nie musi się w pełni zrealizować — zauważa. — Spadek liczby urodzeń jest częściowo niwelowany przez imigrację — głównie z Ukrainy i Białorusi, ale także z Indii, Filipin czy Kolumbii. Część tych osób zdecyduje się na stałe osiedlenie w Polsce.
Najmniejsze zagrożenie dotyczy Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Gdańska i Poznania — miast, które absorbują mieszkańców i kapitał, jednocześnie rozszerzając się na coraz większe obszary.
Powiększające się obrzeża i wyprowadzka z centrum
Suburbanizacja to aktualnie jedno z najbardziej wyraźnych zjawisk w sektorze nieruchomości. Dane Metropolie.pl ukazują, że w latach 2019–2024 populacja Warszawy zwiększyła się o 4 proc., natomiast w gminach podmiejskich aż o 10 proc.
— Ponad 70 proc. Polaków marzy o posiadaniu domu jednorodzinnego — przypomina Maciej Gołębiewski. — Przystępniejsze ceny gruntów i większa przestrzeń wypychają ludzi na peryferie miast. To również reakcja na zatłoczenie mieszkań — w Polsce aż 34 proc. mieszkań jest przeludnionych, a przeciętna powierzchnia na osobę wynosi 31 m kw., co jest wartością niższą niż w krajach zachodnich.
Jaki jest rezultat? Metropolie są przeciążone, a ich „obwarzanki” rozwijają się szybciej niż centra.
Miasta widma czy miasta weekendowe?
Depopulacja nie zawsze równa się całkowitemu opuszczeniu. Coraz częściej występuje zjawisko dwudomowości, a nawet wielodomowości.
— Mieszkańcy dużych miast nabywają tanie nieruchomości w miejscowościach wypoczynkowych — jako domy weekendowe lub inwestycje — mówi dr hab. Szukalski. — Skala tego zjawiska nie jest jeszcze znacząca, lecz będzie wzrastać.
To jednak nie uchroni wszystkich miejscowości. Domy po osobach 70— czy 80-letnich, często o niskim standardzie, będą coraz trudniejsze do ponownego wykorzystania.
Metropolie jako magnes — i przeszkoda
Prof. Joanna Tyrowicz, ekonomistka z Uniwersytetu Warszawskiego i członkini Rady Polityki Pieniężnej, podkreśla, że lokal mieszkalny nie jest równy lokalowi.
— Single gromadzą się w dużych miastach, co dodatkowo nasila presję na tamtejszy rynek mieszkaniowy — zauważa. — W mniejszych miejscowościach ten mechanizm nie funkcjonuje. Ludzie i tak będą dążyć do migracji do metropolii.
Zdaniem ekonomistki Polska charakteryzuje się niskim poziomem urbanizacji, a praca zdalna nie stanie się u nas powszechnym rozwiązaniem. To oznacza, że miasta pozostaną głównymi ośrodkami życia i pracy — pod warunkiem że poradzą sobie z własnym rozwojem.
Dwie Polski, jeden rynek
W długiej perspektywie czeka nas pogłębiająca się dysproporcja pomiędzy cenami nieruchomości w metropoliach i lokalizacjach atrakcyjnych turystycznie a peryferiami bez zaplecza gospodarczego.
— Za trzy dekady Polska będzie państwem dwóch równoległych światów — konkluduje Maciej Gołębiewski. — Metropolii, które wciąż będą przyciągać ludność, oraz powiatów, w których cywilizacja będzie stopniowo zanikać.
Depopulacja nie wstrzyma funkcjonowania rynku mieszkaniowego. Przekształci go — i to w znaczący sposób. Kluczowe pytanie to już nie „czy”, ale gdzie i dla kogo lokal mieszkalny pozostanie pożądanym dobrem.
Dziękujemy, że przeczytałaś/eś nasz artykuł do końca. Bądź na bieżąco! Obserwuj nas w Google.