Schyłek bieżącego roku uwydatnił prężność sektora nieruchomości w Polsce oraz całej strefie CEE, lecz jednocześnie ujawnił jego strukturalne komplikacje. Studium Colliers „Highlights & Predictions” wskazuje, że rok 2026 przyniesie okres wybiórczego progresu, istotną rolę inwestycji rządowych oraz dalsze różnicowanie między nowymi a starszymi zasobami. Uprzedzająco prezentujemy podstawowe wnioski oraz przewidywania odnośnie gospodarki, przestrzeni biurowych i sektora handlu.
Ekonomia: mocne podwaliny i stymulacja inwestycyjna ze strony UE
- Progres PKB, inflacja i poziomy procentowe
Rok 2025 minął pod znakiem stabilizacji makroekonomicznej. PKB Polski podniósł się o 3,5 proc., a inflacja zmalała do 2,4 proc., co dało podstawę do redukcji stóp procentowych łącznie o 175 punktów bazowych. Wykreowało to lepiej przewidywalne okoliczności dla inwestorów i osób zaciągających kredyty, chociaż — jak akcentują specjaliści — powściągliwość nie zniknęła.
Czytaj też: W Polsce są prawie 3 mln przedsiębiorców. Skarbówka ujawnia, jak zarabiają
— Rok 2025 zamanifestował wytrzymałość polskiej gospodarki. Wzrost PKB na poziomie 3,5 proc. przy jednoczesnej stabilizacji inflacji u schyłku roku na pułapie celu banku centralnego stanowi silną podstawę pod dalszy progres. Obniżenie stóp procentowych o 175 punktów bazowych dało rynkowi potrzebny moment wytchnienia, aczkolwiek inwestorzy wciąż przejawiają wybiórcze podejście — oznajmia Grzegorz Sielewicz, dyrektor Działu Analiz Ekonomicznych i Rynkowych w regionie Europy Środkowo-Wschodniej w Colliers.
- Inwestycje rządowe i KPO jako impet w 2026 r.
Przewidywania na rok 2026 wskazują na zachowanie progresu PKB na poziomie około 3,5 proc., lecz o odmiennej strukturze niż dotychczas. Konsumpcja pozostanie kluczowa, choć jej dynamika może osłabnąć wraz z wolniejszym wzrostem uposażeń. Decydującym bodźcem mają być inwestycje — zwłaszcza te subsydiowane ze środków unijnych.
— Wkraczamy w rok 2026 z wiarą w powodzenie, której głównym źródłem są fundusze unijne i ożywienie inwestycyjne. Uruchomienie środków z KPO i polityki spójności okaże się silnym katalizatorem dla sektora budowlanego oraz inwestycyjnego. Oczekujemy, iż to właśnie inwestycje publiczne i strukturalne obejmą przewodnictwo w zakresie postępu gospodarczego — podkreśla Grzegorz Sielewicz.
- Zagrożenia zewnętrzne i eksport
Na prognozach ciążą czynniki zewnętrzne: sytuacja gospodarcza Niemiec, ewentualne napięcia handlowe i niepewność odnośnie globalnych łańcuchów dostaw. Eksperci Colliers zaznaczają jednak, że silny popyt krajowy działa jako bariera ochronna dla polskiej gospodarki.
Biura: deficyt podaży, ESG oraz napięcie na czynsze
- Rekordowo skromna nowa podaż i eliminacja budynków
Rynek biurowy wchodzi w rok 2026 z historycznie niskim zasobem nowych realizacji. W Warszawie w ciągu ostatnich 5 lat usunięto z rynku około 500 tys. m kw. przestrzeni, a jedynie w roku 2025 ponad 140 tys. m kw., m.in. w projektach Saski Point czy Królewska 14. Powodem są wzrastające koszty, nacisk ESG oraz decyzje o transformacji starszych budynków biurowych — głównie na przestrzenie mieszkalne.
— Trend eliminowania z rynku starszych i mniej dochodowych budynków biurowych w celu ich modernizacji albo zmiany przeznaczenia w sposób wyraźny przybiera na sile. Równocześnie w roku 2025 rynek biurowy w Polsce zarejestrował rekordowo niski pułap nowej podaży, znacznie poniżej rezultatów z lat minionych — oznajmia Katarzyna Tasarek-Skrok, dyrektor Działu Powierzchni Biurowych w Colliers.
- Hybryda redefiniuje zapotrzebowanie
Model pracy hybrydowej przestał być eksperymentem i stał się normą. W Warszawie aż 94 proc. przedsiębiorstw działa w modelu hybrydowym, a jedynie 8 proc. woli wyłącznie pracę z biura. Przekłada się to na optymalizację i reorganizację powierzchni, lecz nie na krach popytu.
— Hybryda nie tylko podtrzymuje swoją popularność, ale również ewoluuje. Firmy coraz częściej rezygnują z jednolitych reguł dla całej organizacji, wprowadzając różnorodne modele pracy dopasowane do specyfiki poszczególnych zespołów — zauważa Dorota Osiecka, partner w Colliers, dyrektor Colliers Define.
- Czynsze w górę, flex zyskuje na znaczeniu
Prognozy na rok 2026 wskazują, że deficyt podaży utrzyma się dłużej, zwłaszcza w centralnych rejonach biznesowych. Oznacza to presję na wzrost czynszów w nowych, certyfikowanych realizacjach i rosnącą rolę biur flex jako elementu strategii wynajmu.
— Ograniczona dostępność nowej przestrzeni, przy stałym popycie, sprawiają, że w kolejnych kwartałach będzie odczuwalne napięcie na wzrost pułapów czynszowych. Właściciele wartościowych aktywów zyskują przewagę negocjacyjną, podczas gdy starsze biurowce wymagają modernizacji, pogłębiając polaryzację rynku — oznajmia Paweł Proński, dyrektor Działu Powierzchni Biurowych w Colliers.
Handel: parki handlowe i przeobrażenie formatów
- Parki handlowe w centrum uwagi inwestorów
Rok 2025 przynależał do parków handlowych — zarówno pod względem nowej podaży, jak i transakcji inwestycyjnych. Najszerzej komentowanym zdarzeniem była sprzedaż portfela 36 parków handlowych przez Trei Real Estate do Slate Asset Management i Ares Management za kwotę powyżej 300 mln euro oraz transakcja 10 obiektów BHM sprzedanych czeskiemu funduszowi Reticulum/MyPark za kwotę powyżej 50 mln euro.
— Ponadto prowadzone są przebudowy i modernizacje wybranych obiektów handlowych, które przeobrażają się z formatów big-box oraz centrów handlowych pierwszej generacji w parki handlowe — wskazuje Anna Radecka-Łysiak, dyrektor Działu Powierzchni Handlowych w Colliers.
- Rekreacja, usługi i lokalność
Tenant-mix ewoluuje w kierunku usług, fitnessu oraz gastronomii, które zwiększają frekwencję odwiedzin. Parki handlowe coraz częściej pełnią rolę lokalnych ośrodków społecznych, zwłaszcza w mniejszych miastach, gdzie suburbanizacja sprzyja ich ekspansji.
— Wybrani operatorzy i najemcy, dotychczas znani z tradycyjnych centrów handlowych, będą decydować się na inaugurację w formacie parku handlowego. Będą to nie tylko marki odzieżowe, lecz także operatorzy opieki zdrowotnej, fitness lub gastronomii — oznajmia Marta Cegielnik, dyrektor Działu Powierzchni Handlowych w Colliers.
- ESG i projekty wielofunkcyjne
Prognozy na rok 2026 zakładają dalszy rozwój parków handlowych oraz rosnącą atrakcyjność projektów wielofunkcyjnych, łączących handel, usługi, mieszkania oraz biura. Równocześnie właściciele starszych obiektów będą musieli konfrontować się z presją regulacyjną i oczekiwaniami ESG.
— W kontekście transformacji energetycznej i polityki ESG kluczowym czynnikiem budującym przewagę konkurencyjną staje się wdrożenie spójnej strategii dekarbonizacji — podkreśla Anna Radecka-Łysiak.
Podsumowując: 2026 r. nie będzie rokiem jednolitego boomu, a okresem wybiórczego progresu. Gospodarka odbierze impuls inwestycyjny z UE, biura przejdą w fazę niedoboru nowej podaży, a handel ustabilizuje się dzięki parkom handlowym i projektom wielofunkcyjnym. Dla inwestorów i najemców zasadnicze okażą się jakość aktywów, ulokowanie oraz umiejętność adaptacji do nowych warunków rynkowych.
Dziękujemy, że przeczytałaś/eś nasz artykuł do końca. Bądź na bieżąco! Obserwuj nas w Google.