Sektor najmu instytucjonalnego w Polsce wkroczył w nowy etap – pula mieszkań PRS właśnie przekroczyła 25 tys. jednostek. Pomimo, że to nadal niewielka część w zestawieniu z najmem prywatnym, dynamika powiększania się zasobów oraz zainteresowanie inwestorów wskazują, że ten segment zaczyna pełnić coraz istotniejszą rolę w największych aglomeracjach. Najnowsze opracowanie Savills i Crido ujawnia zarówno potencjalne możliwości, jak i trudności w dalszej ekspansji.
REKLAMA
PRS w Polsce przekracza symboliczny próg. Co mówią dane Savills i Crido
Najem instytucjonalny (PRS) jest nadal jednym z najprężniej rozwijających się obszarów krajowego rynku mieszkaniowego. Jak wynika z czwartej edycji raportu „Rynek PRS w Polsce. Aspekty komercyjne, prawne i podatkowe”, opracowanego przez Savills i Crido, od początku stycznia do końca października 2025 r. baza mieszkań PRS powiększyła się o ponad 4,8 tys. lokali i dosięgnęła wartości ok. 25,1 tys. jednostek. Oznacza to wzrost o 24 proc. w przeciągu zaledwie dziesięciu miesięcy.
Czytaj też: Orlen ponownie donosi na Daniela Obajtka. W tle pismo do Jarosława Kaczyńskiego
Specjaliści podkreślają, że przekroczenie progu 25 tys. mieszkań posiada znaczenie nie tylko symboliczne. — Rozmiar segmentu jest nadal skromny, lecz tempo rozwoju pokazuje, że PRS przeszedł do fazy bardziej stabilnego wzrostu — komentują autorzy opracowania. Według przewidywań, do końca 2027 r. całkowita dostępność — biorąc pod uwagę projekty w trakcie budowy oraz te planowane z konkretnym terminem realizacji — może przekroczyć 36 tys. lokali.
Najem instytucjonalny a rynek prywatny. Wciąż nisza, ale z potencjałem
Podczas panelu eksperckiego związanego z prezentacją raportu wielokrotnie zaznaczano, że pomimo dynamicznego postępu PRS wciąż jest na bardzo wstępnym etapie w porównaniu z rynkiem najmu prywatnego. Dane Ministerstwa Finansów pokazują, że w 2024 r. więcej niż 1,07 mln podatników zadeklarowało dochody z wynajmu prywatnego, co odzwierciedla skalę i rozproszenie tego segmentu.
PRS stanowi obecnie zaledwie ok. 2 proc. całego sektora najmu w Polsce, chociaż od 2018 r. jego baza zwiększyła się niemal dziesięciokrotnie.
— Ta dysproporcja obrazuje, jak wielka jest przestrzeń do dalszej ekspansji, lecz także jak istotne bariery strukturalne nadal ograniczają rozwój tego sektora — podkreślali uczestnicy dyskusji. Wśród kluczowych problemów wymieniano brak dużych, gotowych pakietów mieszkań oraz trudności z nabywaniem terenów.
Warto przeczytać: Wiceminister do spraw europejskich przed szczytem UE. „Nie zawahamy się użyć weta”
Popyt na najem rośnie. Zmiana stylu życia sprzyja PRS
Eksperci z Savills wskazują, że rozwój PRS nie wynika jedynie z ograniczonej dostępności kredytów hipotecznych. Coraz istotniejszą rolę odgrywają zmiany demograficzne i społeczne — zwiększająca się mobilność zawodowa, przemieszczanie się do dużych miast oraz transformacja modelu życia i pracy.
— Polska wchodzi w okres, w którym najem instytucjonalny staje się realną i rozsądną alternatywą dla kupna mieszkania, szczególnie w największych metropoliach — mówi Jacek Kałużny, Head of Operational Capital Markets w Savills. Jak podkreśla, profesjonalizacja obsługi, transparentne umowy oraz przewidywalność kosztów przyciągają nie tylko najemców, lecz również kapitał instytucjonalny.
Przeczytaj: Koszty najmu kontra kupna mieszkania. Kiedy taka decyzja się kalkuluje?
Obecny najemca coraz częściej postrzega wynajem jako przemyślany wybór, a nie tymczasowe rozwiązanie. Standard obiektu, jakość serwisu, dostępność infrastruktury oraz klarowne zasady wynajmu stają się kluczowymi kryteriami decyzji.
Warszawa, Kraków i Trójmiasto liderami rynku PRS
Największa działalność inwestorów skupia się w siedmiu największych aglomeracjach. W okresie od początku stycznia do października 2025 r. najwięcej nowych lokali oddano w Krakowie (1 742), Warszawie (1 484), Poznaniu (416) oraz Wrocławiu (369). Trójmiasto, dzięki trzem nowym realizacjom, dwukrotnie powiększyło swoją bazę mieszkań PRS. Jedynym dużym rynkiem, gdzie nie odnotowano zmian, pozostaje Łódź.
— To dostępność gruntów, skala urbanizacji oraz intensywne przepływy migracyjne sprawiają, że największe miasta pozostaną fundamentalne dla progresu tego sektora — zaznacza Wioleta Wojtczak, Head of Research w Savills. Jak dodaje, średnia wielkość projektu PRS w Polsce to obecnie ok. 200 mieszkań, a nowe inwestycje stosunkowo szybko znajdują najemców.
Analitycy zwracają uwagę, że rozwój PRS poza centrami dużych miast jest ograniczony. Koszty budowy w centrum i na obrzeżach są podobne, a zasadniczym czynnikiem dla popytu pozostaje dostęp do komunikacji miejskiej.
Czynsze w PRS stabilne mimo zmiennych warunków rynkowych
Analiza Savills pokazuje, że opłaty za wynajem w projektach PRS pozostają stosunkowo odporne na zmiany koniunktury. W pierwszych dziewięciu miesiącach 2025 r. w Gdańsku wzrosły o 3 proc., a w Warszawie, Wrocławiu, Łodzi i Poznaniu o ok. 1,5 proc. Obniżki — przekraczające 6 proc. — zanotowano w Katowicach, natomiast w Krakowie stawki utrzymały się na poziomach z końca 2024 r.
W rzeczywistości wysokość czynszu jest silnie uzależniona od standardu i lokalizacji. Kawalerki w projektach PRS kosztują zwykle od 2,5 do 3 tys. zł miesięcznie, a mieszkania jednopokojowe od 2 tys. do ponad 4 tys. zł, zwłaszcza w inwestycjach premium w centralnych miejscach.
— Stabilność czynszów wynika z jakości oferowanego produktu i przewidywalności procesu najmu. To elementy, za które najemcy są skłonni płacić — wskazuje Wioleta Wojtczak.
Liderzy rynku PRS i koncentracja kapitału
Liderem rynku pozostaje Resi4Rent z pulą ok. 6,2 tys. mieszkań. Następne miejsca zajmują Vantage Rent (3 287 lokali) oraz LifeSpot, zarządzany przez Ares i Griffin Capital Partners, z zasobem 2 450 mieszkań. Trzej najwięksi gracze kontrolują łącznie 48 proc. całego rynku PRS w Polsce. Ważnym uczestnikiem pozostaje także państwowy Fundusz Mieszkań na Wynajem, dysponujący blisko 2,5 tys. lokali.
Inwestycje w sektor living. Duży potencjał, niska płynność
Chociaż sektor living — obejmujący PRS i PBSA — wciąż cechuje się niską płynnością, zainteresowanie inwestorów wzrasta. W ciągu trzech pierwszych kwartałów 2025 r. wartość transakcji inwestycyjnych wyniosła 86,5 mln euro, przeważnie w formule forward. Według autorów raportu, powiększająca się skala projektów oraz atrakcyjne stopy zwrotu mogą w kolejnych latach zwiększyć aktywność transakcyjną.
Przeszkodą pozostaje jednak ograniczona liczba gotowych portfeli oraz długi okres inwestycyjny, dochodzący nawet do 10 lat, wynikający z czasochłonnych procedur administracyjnych i wysokich cen gruntów.
Regulacje prawne i podatkowe. Kluczowe wyzwanie dla PRS
Eksperci z Crido podkreślają, że brak dedykowanych przepisów dla sektora PRS oraz różnorodne interpretacje podatkowe generują istotną niepewność inwestycyjną.
— Każdy projekt wymaga obecnie szczegółowej analizy podatkowo-prawnej już na etapie planowania — podkreśla Anna Pleskowicz, partner w Crido. Jak dodaje, skutki podatkowe towarzyszą inwestorom przez cały cykl życia inwestycji, aż do momentu wyjścia z projektu.
Raport wskazuje również na nowe ryzyka, takie jak próby stosowania wyższych stawek podatku od nieruchomości dla niezamieszkanych lokali czy niejednolite podejście do obiektów typu domy studenckie. Zdaniem ekspertów, jasne i dedykowane regulacje mogłyby znacząco przyspieszyć rozwój rynku najmu instytucjonalnego w Polsce.
Dziękujemy, że przeczytałaś/eś nasz artykuł do końca. Bądź na bieżąco! Obserwuj nas w Google.