Jeszcze niedawno fit-out był terminem rozpoznawalnym zasadniczo w branży biurowej i korporacyjnej. Obecnie coraz silniej decyduje o tym, czy dana nieruchomość — w tym lokal mieszkalny — autentycznie „funkcjonuje” i zachowuje swoją wartość w wymagających warunkach rynkowych. Kierownictwo firmy Neo-Świat wyjaśnia, dlaczego aranżacja wnętrz stała się wyznacznikiem sytuacji w całym sektorze nieruchomości.
- Obecnie zakres fit-outu obejmuje nie tylko przestrzenie biurowe, lecz także mieszkania, obiekty hotelowe i projekty renowacji budynków
- Koszty związane z fit-outem zależą od przeznaczonego budżetu, detali wykończenia i jakości użytych materiałów, a w obszarze premium wykończenia są w pełni dostosowywane do potrzeb klienta
- Polski rynek fit-out osiąga dojrzałość, a do głównych trendów należą adaptacje istniejących budynków i perspektywiczne inwestycje w wysoką jakość
- Więcej wiadomości dotyczących biznesu odnajdziesz na Businessinsider.com.pl
REKLAMA
Co dokładnie kryje się pod pojęciem fit-out i dlaczego odnosi się także do przeciętnego obywatela?
Mówiąc najprościej: fit-out to doprowadzenie wnętrza do stanu, w którym możliwe jest jego normalne użytkowanie — do pracy, zamieszkania lub podejmowania gości. Podobnie jak mieszkanie nabyte od dewelopera często oddawane jest w stanie deweloperskim, w nieruchomościach komercyjnych mówi się o tzw. shell & core, czyli o stanie surowym zamkniętym. Fit-out to całościowy proces, który przekształca tę surową formę w funkcjonalną przestrzeń do życia lub pracy.
— Przejmujemy niezagospodarowaną przestrzeń i przekształcamy ją w gotowe, funkcjonalne biuro, hotel, mieszkanie lub obiekt handlowy — wyjaśnia Paweł Brodzik z Neo-Świat. Jak podkreśla, nie chodzi tu tylko o aspekt wizualny. Ważne są również instalacje, akustyka, oświetlenie, ergonomia i technologie, które łącznie tworzą wygodne i wydajne wnętrze.
Co istotne, fit-out nie ogranicza się już jedynie do budynków biurowych. — Realizujemy także prace wykończeniowe w mieszkaniach, zwłaszcza w ramach większych pakietów — dla deweloperów, firm PRS lub aparthoteli — uzupełnia Rajmund Węgrzynek. Polski rynek dopiero zmierza w kierunku postrzegania wnętrz jako produktu finalnego, a nie półproduktu wymagającego dalszych miesięcy prac.
Fit-out jako wskaźnik stanu rynku nieruchomości komercyjnych
Mimo że o rynku nieruchomości komercyjnych mówi się obecnie z rezerwą, w branży fit-out można zaobserwować pierwsze symptomy ożywienia. — Dysponujemy mocnym zapleczem projektów i spodziewamy się kilku naprawdę udanych miesięcy — mówi Paweł Brodzik. W jego opinii, rynek odzyskuje dynamikę, lecz na zasadach odmiennych niż kilka lat temu.
Zobacz również: 15 tys. zł miesięcznie z dywidend w 5 lat? Oto sposób na uzyskanie wysokiego bonusu [GOTOWE PORTFELE]
Kluczową kwestią staje się atrakcyjność cenowa, jednak rozumiana odmiennie niż wcześniej. — Nie chodzi o konkurowanie najniższymi cenami materiałów, ale o wiedzę, doświadczenie i rekomendowanie rozwiązań, które rzeczywiście mają sens — podkreśla Brodzik. Dodaje, że zyski w branży fit-out nigdy nie były sekretem, ale obecnie inwestorzy otwarcie poruszają kwestie kosztów i potencjalnych ryzyk.
Rajmund Węgrzynek zwraca uwagę na szerszy kontekst makroekonomiczny. — Obecnie kapitał w Polsce jest jednym z najkosztowniejszych w Europie. To powoduje, że zamiast wznoszenia nowych biurowców przeważają renowacje i adaptacje istniejących budynków — zauważa. To z kolei wymusza na firmach fit-outowych większą elastyczność i ekspansję w nowe sektory: hotelarstwo, budownictwo mieszkaniowe czy projekty publiczne.
Jak zmieniła się branża fit-out w ciągu ostatnich 25 lat?
Jeszcze 25 lat temu biura przypominały sieci korytarzy i odizolowanych pomieszczeń. Następnie nadeszła era „imponujących” siedzib korporacji, a po niej moda na otwarte przestrzenie i przeszklone wnętrza. — Z czasem do projektów włączono akustykę, później koncepcje well-being, ograniczenie emisji CO2 i energooszczędność zgodną z zasadami ESG — wymienia Paweł Brodzik.
Polecamy także: Wiceminister ds. europejskich przed szczytem UE. „Nie zawahamy się użyć prawa weta”
Pandemia stała się kolejnym momentem przełomowym. Fit-out przestał być jedynie kwestią estetyki, a przekształcił się w narzędzie zachęcające do powrotu do biur w realiach pracy hybrydowej. — Biuro musi obecnie działać jak magnes — być miejscem sprzyjającym koncentracji, integracji zespołów i współpracy — mówi Brodzik.
Zdaniem Rajmunda Węgrzynka zmieniło się również podejście do roli samego biura. — Ważne jest nie tylko, by było estetycznie. Przestrzeń powinna wspierać kulturę organizacyjną, ponieważ pandemia pokazała, że nie da się jej budować wyłącznie zdalnie — podkreśla.
Rewitalizacje, refity i adaptacje — kluczowe pojęcia na rynku
Nowych biurowców powstaje relatywnie niewiele. Obecnie rynek skupia się na przebudowach i rearanżacjach. — Inwestor dąży do osiągnięcia optymalnego efektu przy danym budżecie, a często dogłębna adaptacja istniejącego obiektu jest bardziej racjonalna niż budowa od podstaw — wyjaśnia Paweł Brodzik. Takie rozwiązanie bywa także bardziej ekologiczne i lepiej odpowiada na aktualne zapotrzebowanie.
Rajmund Węgrzynek podkreśla, że każdy projekt to dzisiaj kompromis między oczekiwaniami a możliwościami finansowymi. — Paradoksalnie, największym zagrożeniem dla budżetu bywa sam klient, ponieważ każda zmiana w trakcie generuje dodatkowe wydatki lub opóźnienia — zaznacza. Dlatego coraz częściej wykonawcy są angażowani już na etapie analizy technicznej budynku.
Koszty fit-outu, ceny materiałów i sytuacja na rynku pracy
Ile kosztuje realizacja fit-outu? To pytanie, którego branża unika najbardziej. — Nie ma jednej odpowiedzi, ponieważ 99 proc. rozwiązań jest dostosowywanych indywidualnie — mówi Rajmund Węgrzynek. W przeciwieństwie do budownictwa kubaturowego, gdzie dominuje matematyka, tutaj decydują detale i integracja wielu elementów.
Na koszty wpływają również sytuacja na rynku pracy i ceny materiałów. — Automatyzacja pomoże tylko częściowo. Wciąż kluczowe są doświadczenie pracowników i stabilność finansowa wykonawcy — dodaje Paweł Brodzik.
Hotele i segment premium: fit-out jako inwestycja
W sektorze hotelarskim i segmencie premium fit-out jest postrzegany jako inwestycja długoterminowa. — Standardy rosną, a klienci oczekują rozwiązań dostosowanych do ich indywidualnych potrzeb — mówi Rajmund Węgrzynek. W takich projektach dominują rozwiązania na zamówienie, droższe materiały i większa dbałość o szczegóły.
— To nie jest masowa produkcja identycznych wnętrz. Ekskluzywność polega na unikalności, a to generuje koszty — zaznacza Paweł Brodzik, odnosząc się także do luksusowych apartamentów i prywatnych rezydencji.
Zobacz także: Nastroje konsumenckie w grudniu. Najnowsze dane wskazują na spadek pesymizmu
Fit-out w mieszkaniach: jakie są realne koszty?
Choć fit-out kojarzy się przede wszystkim z przestrzeniami biurowymi, coraz częściej te same standardy są implementowane w budownictwie mieszkaniowym. Zdaniem Pawła Brodzika, aby mieszkanie było funkcjonalne i prezentowało wysoką jakość, należy uwzględnić konkretny budżet. — Aby całość była spójna, rzeczywisty koszt wykończenia wynosi 6–7 tys. zł za metr kwadratowy — stwierdza wprost.
Są to kwoty, które pokazują, że aranżacja wnętrza przestała być opcjonalnym dodatkiem, a stała się nieodłącznym elementem wartości nieruchomości — także dla przeciętnego Kowalskiego.
Przyszłość rynku fit-out i nieruchomości
Najbliższe lata przyniosą dalszy wzrost znaczenia refitów, kryteriów ESG i adaptowalnych przestrzeni. — Biuro będzie narzędziem do podnoszenia efektywności i kształtowania kultury organizacyjnej — przewiduje Paweł Brodzik.
Rajmund Węgrzynek dodaje, że utrzymają się tylko te przedsiębiorstwa, które rozumieją aspekt finansowy inwestycji i potrafią rzetelnie doradzać. — Rynek wymusi efektywność kosztową, rozsądne zarządzanie materiałami i wykorzystanie nowoczesnych technologii. Samo wykonawstwo nie będzie wystarczające — podsumowuje.
Dziękujemy za przeczytanie naszego artykułu. Bądź na bieżąco! Obserwuj nas w Google.