Ustabilizowanie się poziomu stóp procentowych, bogata propozycja i narastające znaczenie wynajmu instytucjonalnego modyfikują sytuację na rynku lokali mieszkalnych. Po wymagającym początku roku 2025, druga połowa przyniosła zauważalne ożywienie, a rok 2026 rysuje się jako czas wybiórczego, aczkolwiek solidnego progresu. Specjaliści są zgodni: branża wkracza w stan balansu, pomimo że nie braknie nowych problemów natury regulacyjnej i finansowej.
- W Warszawie i Trójmieście branża mieszkaniowa zbliżyła się do zrównoważonego stanu, jednakże w metropoliach takich jak Łódź i Katowice wciąż dominowała podaż nad zapotrzebowaniem
- Obszar wynajmu instytucjonalnego (PRS) uzyskuje coraz większe uznanie jako alternatywa dla nabycia mieszkań, szczególnie w dużych miastach
- Prognozy na rok 2026 sygnalizują umiarkowany progres cen mieszkań i opłat za najem przy równoczesnych przeszkodach regulacyjnych i finansowych
- Szersze informacje dotyczące biznesu odnajdziesz na Businessinsider.com.pl
REKLAMA
Branża mieszkaniowa w 2025 roku: popyt powraca, lecz bez entuzjazmu
Rok 2025 zaanonsował wyraźną transformację nastrojów na rynku mieszkaniowym. Po mniej korzystnym początku i powściągliwości nabywców, szczególnie w pierwszej części roku, następne miesiące przyniosły stopniowe odblokowanie popytu. Kluczowym bodźcem okazały się redukcje w obrębie stóp procentowych oraz polepszenie dostępności kredytów hipotecznych.
Jak sygnalizuje Agnieszka Mikulska, znawczyni tematu nieruchomości w CBRE, obecny rok minął pod hasłem aspiracji do ugruntowania się po bardzo dynamicznych poprzednich latach.
— Inwestorzy deweloperscy regularnie oddawali do użytku nowe lokale mieszkalne, co sprzyjało wznowieniu propozycji. Aktualnie nabywcy dysponują rozległym asortymentem lokali przy stabilnych wartościach, bez znacznych skoków — akcentuje.
Dodatkowym czynnikiem, który wpłynął na powrót pewnej grupy klientów, było porzucenie zapowiedzianego programu państwowego, który miał wspierać zakup lokali. — Osoby, które odraczały decyzje, oczekując na kolejne subwencje, wróciły na rynek, jeśli miały dostępne stosowne zasoby finansowe — zauważa Mikulska.
Z danych od JLL wynika, że kwartalna sprzedaż mieszkań w pierwszej połowie 2025 roku była zbliżona do wyników z roku 2024, natomiast wyraźne ożywienie pojawiło się dopiero w drugiej części roku. W konsekwencji, handel mieszkaniami w całym roku 2025 był o około 10 procent wyższy niż w roku ubiegłym, kiedy to sprzedano około 39 tysięcy lokali.
Jak wskazuje Oscar Kazanelson, przewodniczący rady nadzorczej Robyg i Vantage, druga połowa roku odznaczała się większym sukcesem niż pierwsza. — W trzecim kwartale sprzedaliśmy aż o 40 proc. więcej lokali niż w drugim. To udowodniło, że zapotrzebowanie, zwłaszcza w większych aglomeracjach, pozostaje niezmienne — podkreśla.
Roger Andersson, dyrektor zarządzający Vastint w Polsce, dopowiada, że popyt na rynku mieszkaniowym jest selektywny i mocno uwarunkowany ceną, usytuowaniem i jakością projektu. — Ograniczona dostępność po osłabionej aktywności deweloperskiej, jak również rosnące znaczenie lokali pod wynajem może w niektórych miastach sprzyjać stabilizacji, a miejscami nawet progresowi cen — ocenia.
Warto zaznajomić się: Nowe taryfy na energię elektryczną i gaz. Co się przeobrazi od roku 2026?
Zróżnicowane zapotrzebowanie i powrót nabywców kredytowych
Struktura popytu doznała zauważalnych transformacji. Na rynek powrócili klienci z przedziału średnich cen, w znacznej części finansujący zakupy za pomocą kredytu hipotecznego. Jak sygnalizuje CBRE, potwierdzają to zarówno dane NBP, wskazujące na zniżkę udziału środków własnych, jak i rosnąca ilość aplikacji kredytowych reportowanych przez BIK.
Jak podaje CBRE, najbardziej zbliżonym do balansu rynkiem w dalszym ciągu jest Warszawa, gdzie zapotrzebowanie już się odbudowało, oferta stopniowo wzrasta, a ceny stabilizują się pomimo wahań statystycznych, które są związane z ustawą o jawności cen. Do stanu równowagi zbliża się również Gdańsk. W innych dużych miastach nadal dostrzegalna jest przewaga podaży nad zapotrzebowaniem — zwłaszcza w Łodzi oraz Katowicach.
Z kolei specjaliści z JLL zwracają uwagę na to, że mniejsze miasta regionalne utrzymują się w trudniejszej kondycji, ponieważ sprzedaż opiera się tam przede wszystkim na zapotrzebowaniu kredytowym, które silniej reaguje na poziom oprocentowania. Alternatywą stają się miejscowości satelitarne wokół największych aglomeracji, konkurujące niższą ceną bądź bardziej atrakcyjnym produktem.
Jakich lokali mieszkalnych poszukują aktualnie klienci?
Zmiana w strukturze zapotrzebowania jest jednym z kluczowych trendów z ostatnich kwartałów. Największym zainteresowaniem cieszą się lokale kompaktowe, które odpowiadają zarówno potrzebom własnym, jak i inwestycyjnym.
Najczęściej wybierane są:
- funkcjonalne mieszkania z dwoma pokojami
- niewielkie trzypokojowe lokale
- metraże do 55 m kw.
- inwestycje, które są dobrze skomunikowane z rozwiniętą infrastrukturą miejską
Coraz istotniejszą rolę pełni również standard energetyczny — jak sygnalizuje JLL. Rosnące koszty utrzymania generują, że klienci zwracają uwagę na efektywność budynków, rozwiązania proekologiczne oraz technologie, które ograniczają zużycie energii. Znaczenie tego trendu ulegnie wzmocnieniu w związku z planowanym wprowadzeniem klas energetycznych dla budynków wielorodzinnych w roku 2026.
Obfita oferta sprzyja negocjacjom cenowym
W roku 2025 rynek w dalszym ciągu był rynkiem nabywcy. Jak wynika z analiz JLL, w połowie roku oferta na sześciu największych rynkach osiągnęła rekordowy poziom 61,7 tysięcy mieszkań. Mimo iż w drugiej połowie roku 2025 deweloperom udało się okroić nowe oddania do użytku, oferta na koniec roku w dalszym ciągu pozostawała bardzo wysoka — około 57 tysięcy lokali.
Rezultatem była stabilizacja cen, a w niektórych miastach nawet ich korekta. Przeciętny wzrost cen w skali państwa wyniósł 3–4 proc. rok do roku, przy wyraźnych dysproporcjach regionalnych — od spadku o około 2 procent w Łodzi po wzrost rzędu 5 procent w Trójmieście.
Dodatkowym czynnikiem stabilizującym branżę była ustawa o transparentności cen, która obowiązuje od września 2025 roku, i która — jak podkreślają zarówno CBRE, jak i JLL — wzmocniła pozycję negocjacyjną nabywców i zwiększyła czytelność propozycji.
Rok 2026: umiarkowany progres i wzrastające wyzwania
Prognozy na rok 2026 są nacechowane ostrożnym optymizmem. Spadek wydatków związanych z kredytem powinien zwiększyć aktywność kupujących, ale wysoka oferta zredukuje ciśnienie na wzrost cen. Zarówno CBRE, jak i JLL oczekują zwyżek na poziomie 2–3 procent rok do roku, co jest zbliżone do poziomu inflacji.
Równocześnie rynek stanie w obliczu nowych problemów, które mogą oddziaływać na podaż i wydatki związane z realizacją inwestycji:
- reforma planistyczna oraz plany ogólne gmin (sygnalizują CBRE i JLL)
- ustawa schronowa, jak również obowiązek miejsc doraźnego schronienia
- wzrastające koszty budowy, a także nowe warunki techniczne
- presja regulacyjna w obrębie najmu oraz europejskiego zielonego ładu
Jak konkluduje Agnieszka Mikulska z CBRE, nadchodzące miesiące staną się testem wytrzymałości rynku: — Stabilizacja cen i zapotrzebowania to dobra wiadomość, ale deweloperzy będą zmuszeni operować w coraz bardziej wymagającym środowisku regulacyjnym.
Przewidywania odnośnie rynku nieruchomości na rok 2026 pozostają ostrożnie optymistyczne. Redukcja w kosztach kredytu powinna zwiększyć aktywność kupujących, aczkolwiek bogata oferta, jak również nowe regulacje ograniczą presję na progres cen.
— Stabilność po paru latach niepewności sama w sobie jest obecnie bezcenną wartością dla rynku — reasumuje Tomasz Łapiński, prezes Cordia Polska.
PRS: najem instytucjonalny uzyskuje na znaczeniu
Jednym z najszybciej ewoluujących segmentów rynku nieruchomości pozostaje najem instytucjonalny. W warunkach wysokich kosztów mieszkań i ograniczonych możliwości kredytowych, PRS coraz częściej staje się trwałym wyborem mieszkaniowym, a nie zaledwie rozwiązaniem tymczasowym.
— Najem coraz częściej nie stanowi wyjścia przejściowego, lecz świadomą opcję mieszkaniową — zaakcentował Grzegorz Jamroziak, Asset Management Director w AFI Poland.
Przeczytaj również: Zmniejsz podatek za rok 2025. Te działania powinieneś podjąć jeszcze w grudniu
Eksperci twierdzą, że profesjonalizacja oferty — zawierająca standaryzację umów, przewidywalność wydatków, jak również wysoki standard obsługi — daje projektom PRS możliwość podtrzymywania stabilnych pułapów opłat za wynajem nawet w czasie większej konkurencji.
Z analiz JLL wynika, że procentowy udział inwestorów indywidualnych, który przez lata odpowiadał za około jedną trzecią operacji kupna-sprzedaży, w latach 2024–2025 znacząco się zmniejszył. Powodem były m.in. zapowiedzi nowych podatków, ewentualne ograniczenia w obrębie najmu krótkoterminowego, a także spadek rentowności z najmu. W efekcie, coraz ważniejszą rolę w strukturze zapotrzebowania zaczęły pełnić podmioty instytucjonalne.
— Najem instytucjonalny przestaje być niszą i coraz częściej stanowi realną alternatywę dla zakupu mieszkania, zwłaszcza w dużych metropoliach — konstatują eksperci JLL.
Stabilne opłaty za wynajem, jak również profesjonalizacja oferty
Po czasie bardzo dynamicznych progresów w opłatach za najem, branża najmu w roku 2025 weszła w stadium stabilizacji. Zarówno CBRE, jak i JLL podkreślają, że wysoka podaż mieszkań na sprzedaż, jak również stopniowe przywracanie dostępności kredytów hipotecznych zredukowały presję na dalsze podnoszenie opłat za wynajem.
W największych miastach opłaty w projektach PRS wzrastały umiarkowanie lub utrzymywały się na zbliżonym poziomie do końca 2024 roku. Kluczowym atutem sektora pozostaje jednak nie cena, a jakość: przewidywalność wydatków, poziom obsługi, elastyczność w umowach, jak również coraz lepsze lokalizacje inwestycji.
CBRE zwraca uwagę na to, że transformacja modelu mieszkaniowego u młodszych generacji sprzyja dalszemu postępowi PRS. — Najem coraz częściej jest świadomym wyborem, a nie wyjściem przejściowym. Dotyczy to zwłaszcza osób aktywnych zawodowo oraz cudzoziemców — konkludują analitycy CBRE.
PRS, a regulacje i perspektywy na rok 2026
Specjaliści z JLL zaznaczają, że w roku 2026 sektor PRS pozostanie względnie odporny na część ryzyk, które dotkną rynek deweloperski. Projekty realizowane z zamiarem długoterminowego wynajmu łatwiej przystosowują się do nowych wymogów technicznych i energetycznych, a obszar działalności pozwala na amortyzowanie wzrastających wydatków budowlanych.
Jednocześnie, na co zwracają uwagę eksperci JLL, presja regulacyjna w obszarze najmu — w tym ewentualne zmiany dotyczące najmu krótkoterminowego oraz dalsze dyskusje odnośnie opodatkowania — może pośrednio sprzyjać PRS, zwiększając przewagę oferty instytucjonalnej nad prywatną.
W perspektywie średnioterminowej, zarówno CBRE, jak i JLL prognozują dalszy, stopniowy wzrost zasobu mieszkań na wynajem instytucjonalny, zwłaszcza w Warszawie, Trójmieście, jak również innych największych aglomeracjach, gdzie popyt na najem utrzymuje się strukturalnie wysoki.
Dziękujemy, że przeczytałaś/eś nasz artykuł do końca. Bądź na bieżąco! Obserwuj nas w Google.