Grudzień, pomimo sporej ilości dni wolnych, potwierdził tendencję widoczną przez cały rok 2025 – zapotrzebowanie na nowe lokale mieszkalne nie ustało, a notowania cenowe wyraźnie się ustabilizowały. Dane z największych metropolii wskazują, w których miejscach inwestorzy budowlani nadal podwyższają kwoty, a w jakich muszą zasadniczo redukować ceny.
REKLAMA
Obrót mieszkaniami i stawki w 2025 r.: stabilizacja zamiast obniżek
Pomimo, że schyłek roku tradycyjnie jest mniej dynamiczny, w grudniu wolumen sprzedaży nowych mieszkań zmniejszył się zaledwie o 0,9 proc. — wynika z Barometru Cen Mieszkań portalu Tabelaofert.pl. Przeciętne ceny w zasadzie się nie zmieniły, a w perspektywie całego 2025 r. wzrosły nominalnie o 1,6 proc.
Przy inflacji na poziomie 2,7 proc. oznacza to jednakże faktyczny spadek wartości lokali mieszkalnych. Wyjątek stanowiły Trójmiasto, Poznań i Bydgoszcz, gdzie progres cenowy był wyższy niż inflacja.
Stawki mieszkań w sporych miastach: deweloperzy rzadziej modyfikują cenniki
Przeciętna cena za metr kwadratowy w 10 największych aglomeracjach (Tabelaofert TOP 10) poszła w górę w grudniu symbolicznie – o 0,03 proc., do poziomu 14 084 zł. Równocześnie znacząco zmniejszyła się skala zmian w wykazach cenowych deweloperów.
We wrześniu 2025 r., czyli w miesiącu, w którym weszła w życie ustawa o transparentności cen, aktualizacje dotyczyły 27,95 proc. ofert. W październiku było to 20,3 proc., w listopadzie 17,6 proc., a w grudniu już jedynie 12,8 proc. To przesłanka, iż strategie cenowe zostały ustalone, a nowa regulacja przestała wpływać na bieżące postanowienia.
Na lokalnych rynkach grudniowe modyfikacje były nieznaczne. Wzrosty zarejestrowano np. w Warszawie (plus 0,5 proc.) i Trójmieście (plus 0,3 proc.), a obniżki we Wrocławiu (minus 1,0 proc.), aglomeracji śląskiej (minus 0,3 proc.) i Lublinie (minus 0,2 proc.).
Zobacz też: Wyższa emerytura dzięki giełdzie i bez adrenaliny. Cztery portfele ETF na 15 lat [INWESTOWANIE]
Rzeczywiste ceny mieszkań maleją. Duże różnice pomiędzy miastami
W ujęciu rocznym ceny nominalnie rosły, lecz po uwzględnieniu inflacji realnie zmalały. Największe wzrosty odnotowano w Trójmieście (plus 7,9 proc.), Poznaniu (plus 5,2 proc.) i Bydgoszczy (plus 2,9 proc.). Natomiast Wrocław (minus 1,2 proc.) i Kraków (minus 0,7 proc.) znalazły się poniżej zera.
— W Krakowie widać skutek wysokiego poziomu z wcześniejszych lat, a także silnej rywalizacji między projektami. Nowa podaż częściej pojawia się w mniej atrakcyjnych lokalizacjach, co zaniża średnią cenę metra kwadratowego dla całego miasta, a w Trójmieście sytuacja jest odwrotna – nowa podaż wchodziła w większej mierze w segment o wyższym standardzie – wyjaśnia Ewa Palus, główna analityczka portalu Tabelaofert.pl.
Warto przeczytać: Wkraczamy w epokę głębokiej samotności. Tak można się przygotować
Stabilna przeciętna cena za metr kwadratowy nie implikuje jednak braku jakiejkolwiek dynamiki. W grudniu ceny wzrosły w 6,9 proc. lokali, a spadły w 5,9 proc. Przeciętna zwyżka wynosiła plus 4,17 proc., natomiast przeciętna zniżka aż minus 6,2 proc.
— Jeżeli mieszkania sprzedają się dobrze, deweloper stopniowo podnosi ceny. Ale jeśli wycena jest zbyt wysoka, a rabaty nie przynoszą efektu, to konieczne jest solidne obniżenie ceny mieszkania. Transparentność cen wymusza taką strategię – podkreśla Robert Chojnacki, wiceprezes portalu Tabelaofert.pl.
Jakie perspektywy dla rynku mieszkaniowego w 2026 r.?
Pomimo obniżki stóp procentowych nie doszło do gwałtownego podwyższenia cen, ale także nie sprawdziły się prognozy o krachu na rynku. Wysoka podaż skutecznie powstrzymuje zwyżki, a popyt koncentruje się na najbardziej atrakcyjnych ofertach.
— Oczekuję stabilnych cen w pierwszej połowie 2026 r. oraz wybiórczych wzrostów w kolejnych miesiącach – prognozuje Robert Chojnacki.
Na znaczenie położenia i jakości projektu zwraca także uwagę Katarzyna Tworska, dyrektor zarządzająca Rednet24.
— Lokale mieszkalne w takich lokalizacjach jak Mokotów czy Ursynów w Warszawie, zwłaszcza dobrze zaprojektowane, sprzedają się i będą sprzedawać się drożej i szybciej — zaznacza.
Dziękujemy, że przeczytałaś/eś nasz artykuł do końca. Bądź na bieżąco! Obserwuj nas w Google.