Rok 2026 przynosi obszerny zestaw modyfikacji legislacyjnych, które wpłyną na niemal wszystkich uczestników sektora nieruchomości. Ujednolicone mierzenie powierzchni, nowe reguły w kooperatywach, azyle w budynkach i groźba zastoju inwestycyjnego w samorządach — to tylko niektóre z nadchodzących zmian. Jakie będą tego realne implikacje?
REKLAMA
Tak szeroko zakrojonego i spójnego pakietu reform sektor nieruchomości dawno nie widział. Jak zaznacza adw. Joanna Zdanowska z ZdanLegal Kancelaria Adwokacka, autorka opracowania dla redakcji Business Insider Polska, ustawodawca zdecydowanie preferuje wzmocnioną ochronę nabywców, jasność zasad i rygor finansowy — choć nie bez efektów ubocznych.
Czytaj też: Blik a urząd skarbowy. Jakie przelewy mogą wzbudzić podejrzenia?
Standaryzacja metrów i koniec „pomysłowej” powierzchni użytkowej
Jedną z zasadniczych modyfikacji jest nowelizacja ustawy deweloperskiej, zatwierdzona przez prezydenta 7 stycznia 2026 r. Nowe regulacje wprowadzają nakaz jednolitego wyliczania powierzchni użytkowej w oparciu o Polską Normę oraz bezpośredniego powiązania tego z ceną mieszkania bądź domu.
— To bezsprzeczny punkt zwrotny z perspektywy nabywców — komentuje adw. Joanna Zdanowska.
— Po latach nieporządku i uznaniowości, prawodawca kategorycznie rozstrzygnął, jak szacować metry i jak na ich podstawie wyznaczać cenę — uzupełnia.
Nowy art. 5a ustawy wyraźnie stanowi, że:
- powierzchnia użytkowa musi być szacowana zgodnie z aktualną Polską Normą,
- cena lokalu to rezultat pomnożenia ceny za 1 m kw. i rzeczywistej powierzchni użytkowej,
- inne metody kalkulacji są niezgodne z prawem.
Najistotniejsza zmiana odnosi się do powierzchni pod ścianami działowymi. Trwałe ściany działowe nie będą wliczane do powierzchni użytkowej, natomiast ścianki z możliwością demontażu — już tak. Realnie oznacza to jedno: kupujący przestaną uiszczać opłaty za metry, których de facto nie mogą wykorzystać.
Jak wspomina ekspertka, reformy są echem licznych działań UOKiK i sporów w sądach. — Na rynku istniały definicje takie jak ‘powierzchnia do rozliczeń’ czy ‘powierzchnia posprzedażowa’, które wprowadzały konsumentów w błąd. Teraz porównywanie ofert stanie się o wiele prostsze — zaznacza Zdanowska.
Co więcej, cena pomieszczeń przynależnych, takich jak miejsca garażowe czy schowki lokatorskie, będzie musiała być wyszczególniana osobno, co jeszcze bardziej poprawi czytelność propozycji.
Spółdzielnie mieszkaniowe: mniejsza ochrona dla dłużników, większa dla wspólnoty
Rok 2026 to również zasadnicze modyfikacje w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych. Najbardziej dotkną one osoby dysponujące spółdzielczym prawem lokatorskim do lokalu.
Dotychczas system silnie zabezpieczał lokatorów z długami. Nawet w przypadku wygaśnięcia prawa do lokalu z powodu zadłużenia, istniała możliwość jego odzyskania po uregulowaniu długu — często nawet po finalizacji postępowania sądowego.
— Ustawodawca doszedł do wniosku, że taki model jest krzywdzący dla reszty mieszkańców. W praktyce niektórzy lokatorzy zadłużali się przez lata, a konsekwencje ponosiła cała spółdzielnia — wyjaśnia adw. Joanna Zdanowska.
Nowe regulacje:
- eliminują możliwość „ocalenia” prawa lokatorskiego w ostatniej fazie procesu sądowego,
- zlikwidują roszczenie o ponowne ustanowienie prawa po spłacie zadłużenia,
- wzmacniają pozycję spółdzielni w ściąganiu należności.
To jednak nie wszystko. Z ustawy zniknie też zapis, zgodnie z którym po upływie trzech miesięcy od przekazania budynku do użytku, wygasało prawo spółdzielni do domagania się uzupełnienia wkładu budowlanego.
— Ten termin w rzeczywistości był iluzoryczny. Często wysokość wkładu była ustalana już po jego przekroczeniu, co uniemożliwiało dochodzenie roszczeń — spostrzega ekspertka.
Nowe przepisy obejmą także przyszłe umowy dotyczące budowy lokalu. Będą musiały precyzyjnie określać, czy i kiedy możliwa będzie zamiana prawa lokatorskiego na pełną własność — lub wprost wskazywać, że takie przekształcenie nie zajdzie.
Ustawa schronowa i prawo budowlane: bezpieczeństwo kosztuje
Od 1 stycznia 2026 r. obowiązuje także ustawa o ochronie ludności i obronie cywilnej, powszechnie nazywana ustawą schronową. Narzuca ona nowe wymogi projektowe, zwłaszcza dla zabudowy wielorodzinnej i obiektów użyteczności publicznej.
Budynki mają być projektowane tak, aby umożliwiały organizację:
- miejsc doraźnego chronienia się,
- tymczasowych ukryć w sytuacjach kryzysowych,
- przestrzeni spełniających podstawowe kryteria bezpieczeństwa, często w kondygnacjach podziemnych.
— Pomimo że idea podniesienia bezpieczeństwa jest trafna, problemem pozostaje brak kompletnych rozporządzeń wykonawczych. To komplikuje planowanie inwestycji i zwiększa prawdopodobieństwo wzrostu kosztów — zauważa adw. Zdanowska.
Dodatkowe wydatki projektowe, materiałowe i związane z eksploatacją najprawdopodobniej obciążą nabywców mieszkań.
Jednocześnie wchodzą w życie modyfikacje w prawie budowlanym. Rozszerzony zostaje zbiór inwestycji, które nie wymagają pozwolenia na budowę, a czasem nawet zgłoszenia. Dotyczy to m.in.:
- wolnostojących, przydomowych schronów o powierzchni do 35 m kw.,
- tarasów naziemnych,
- basenów i oczek wodnych,
- wybranych magazynów energii.
Uproszczono także legalizację starszych samowoli budowlanych (po 10 latach od zakończenia prac) i wprowadzono tzw. procedurę „żółtej kartki”.
— To ukłon w stronę inwestorów. Zamiast natychmiastowego zatrzymania budowy pojawia się realna możliwość poprawy błędów bez blokowania inwestycji — akcentuje ekspertka.
Planowanie przestrzenne: ryzyko zatoru inwestycyjnego
Na koniec, ustawodawca proponuje modyfikacje w planowaniu przestrzennym. Do 30 czerwca 2026 r. każda gmina musi przyjąć nowy plan ogólny. Od 1 lipca decyzje o warunkach zabudowy będą musiały być z nim zgodne.
Brak planu niesie za sobą poważne konsekwencje:
- brak opcji wydawania nowych warunków zabudowy,
- niemożność uchwalania planów miejscowych,
- realne prawdopodobieństwo zastoju inwestycyjnego.
Ponadto od 1 stycznia 2026 r. nowe decyzje WZ będą ważne tylko przez 5 lat.
— To ogromne przedsięwzięcie organizacyjne dla gmin i znaczący czynnik ryzyka dla inwestorów. Rok 2026 może okazać się okresem przejściowego zawieszenia części rynku — podsumowuje adw. Joanna Zdanowska.
Jedno jest pewne: rok 2026 przejdzie do historii sektora nieruchomości jako czas gruntownej przemiany zasad gry. Nabywcy zyskają większą ochronę i jasność, ale koszt tych zmian może być wyższy, niż wielu zakłada.
Dziękujemy, że przeczytałaś/eś nasz artykuł do końca. Bądź na bieżąco! Obserwuj nas w Google.