Zmniejszająca się ilość dostępnych lokali mieszkalnych na rynku wtórnym zazwyczaj powoduje podwyżki cen. Jednakże, rok 2025 przyniósł nieoczekiwany obrót sytuacji – w głównych aglomeracjach miejskich ceny na rynku używanych mieszkań obniżyły się, mimo że liczba dostępnych nieruchomości systematycznie malała. Specjaliści wyjaśniają to zaskakujące zjawisko silną konkurencją ze strony firm deweloperskich oraz zmianą upodobań nabywców.
- Firmy deweloperskie zwiększyły ilość oferowanych mieszkań na rynku pierwotnym, proponując tańsze lokale, co oddziałało na konkurencyjność w branży nieruchomości
- Odmienności w przeciętnych kwotach transakcyjnych między rynkiem pierwotnym i wtórnym miały wpływ na decyzje zakupowe klientów
- Wydłużył się średni czas sprzedaży mieszkań w 2025 r., co świadczy o większej powściągliwości kupujących w podejmowaniu decyzji
- Dodatkowe informacje o biznesie znajdziesz na Businessinsider.com.pl
REKLAMA
Rynek wtórny 2025 r.: mniejsza podaż mieszkań, ale bez nacisku na wzrost cen
Niedawno jeszcze obowiązywała prosta reguła: im skromniejsza dostępność mieszkań, tym wyższe ceny. Dane z 2025 roku uwidaczniają jednak, że rynek wtórny funkcjonuje aktualnie w oparciu o bardziej złożone zasady. Jak podkreśla Marek Wielgo, ekspert serwisu GetHome.pl, w największych miastach nastąpiła sytuacja niezwykła, nawet jak na polskie standardy.
Sprawdź także: Emerytura z premią na kilkaset tysięcy złotych. Zobacz ten sposób
— Generalnie, gdy dostępność mieszkań maleje, przeciętna cena za metr kwadratowy wzrasta. Rok 2025 był w tym aspekcie wyjątkowy. W Warszawie, Krakowie i Wrocławiu mieszkania z drugiej ręki staniały, pomimo zmniejszającej się podaży — oznajmia Marek Wielgo.
Z danych wyszukiwarki serwisów z nieruchomościami Adradar wynika, że grudzień był kolejnym miesiącem spadku ilości unikalnych ofert sprzedaży mieszkań z rynku wtórnego w siedmiu największych miastach. Jedynym wyjątkiem były Katowice, gdzie ilość ofert była o 10 procent wyższa niż w poprzednim roku. W pozostałych aglomeracjach miejskich rynek wtórny zdecydowanie się skurczył.
Największy regres mieszkań odnotowano we Wrocławiu — o 20 procent, w Krakowie — o 16 procent, a w Warszawie — o 12 procent. W Trójmieście i Poznaniu ilość ofert spadła o 11 procent, a w Łodzi — o 6 procent. Te dane same w sobie mogłyby wskazywać na wzrostowe tendencje cenowe. Niemniej jednak tak się nie stało.
Deweloperzy zwiększyli dostępność. Rynek pierwotny objął prowadzenie
Kluczem do zrozumienia tego fenomenu jest sytuacja na rynku pierwotnym. W czasie, gdy podaż mieszkań używanych malała, deweloperzy wyraźnie powiększyli zakres działalności. W grudniu 2025 r. w Warszawie w ofercie firm deweloperskich było o 11 procent więcej mieszkań niż w roku poprzednim. W Łodzi wzrost osiągnął 26 procent, a w Katowicach — 25 procent.
Polecamy przeczytać: Płaca minimalna 2026. O ile więcej na rachunek bankowy i co można za to nabyć? [TABELA]
Kraków i Trójmiasto odnotowały wzrost dostępności nowych lokali o 21 procent, Wrocław — o 13 procent, a Poznań — o 6 procent. Wcześniej, rok temu, sytuacja przedstawiała się zupełnie inaczej. W Warszawie i Wrocławiu oferta deweloperów była wyraźnie skromniejsza niż na rynku wtórnym, a w Krakowie porównywalna. Obecnie role się odwróciły.
— Aktualnie znacznie większy wybór lokali potencjalni nabywcy znajdą na rynku pierwotnym, tak samo jak w pozostałych metropoliach — zaznacza Marek Wielgo.
Ponadto, w 2025 roku deweloperzy zaczęli intensywnie wprowadzać do sprzedaży mieszkania adresowane do klientów kredytowych, czyli stosunkowo tańsze i mniejsze. Pomimo że statystyki cen ofertowych nie zawsze to demonstrują, w rzeczywistości rynek pierwotny wszedł w okres zażartej rywalizacji o klienta.
— Na rynku deweloperskim panują aktualnie okoliczności sprzyjające wojnie cenowej. Nowe przedsięwzięcia są wdrażane nierzadko po niższych cenach niż w otaczającej konkurencji, a niesprzedane lokale w trakcie „funkcjonowania” budowy podlegają korektom cenowym, a nie zwyżkom. Dodatkowo, dochodzą powszechne obniżki i promocje — wyjaśnia Jan Dziekoński, Head of Market Insights w serwisie RynekPierwotny.pl.
Ceny mieszkań z drugiej ręki w miastach. Gdzie spadki, gdzie wzrosty?
W tej sytuacji sprzedający na rynku wtórnym nie mieli dużych możliwości działania. Zamiast podwyżek coraz częściej występowały obniżki cen już na etapie wystawiania ofert. Rynek pierwotny i wtórny, jak podkreślają specjaliści, działają bowiem jak system naczyń połączonych.
Przeczytaj: Prawo energetyczne po zmianach. Robert Tomaszewski: to nie jest kara, to ochrona odbiorców
— Zwiększona dostępność nowych mieszkań hamowała ceny używanych, a obniżki na rynku wtórnym studziły zapały deweloperów — komentuje Marek Wielgo.
Z danych serwisu GetHome.pl wynika, że w grudniu 2025 r. w trzech aglomeracjach miejskich przeciętna cena metra kwadratowego mieszkań z rynku wtórnego była niższa niż w roku ubiegłym. W Krakowie spadek wyniósł 4 procent, we Wrocławiu 2 procent, a w Warszawie 1 procent.
Liderem wzrostów było Trójmiasto, gdzie przeciętna cena metra kwadratowego była o 5 procent wyższa niż rok wcześniej. Wzrosty zaobserwowano również w Łodzi — o 3 procent, w Poznaniu — o 2 procent oraz w Katowicach — o 1 procent. Warto przy tym zauważyć, że w większości metropolii ceny na rynku pierwotnym rosły szybciej niż na wtórnym. Przykładowo w Trójmieście było to odpowiednio 10 procent i 5 procent, a w Poznaniu 5 procent i 2 procent.
Wyjątkiem pozostają Łódź i Katowice, gdzie przeciętne ceny metra kwadratowego mieszkań deweloperskich utrzymały pułap sprzed roku. Zdaniem Marka Wielgo wynika to z cech charakterystycznych tych rynków — sporego udziału mieszkań w budynkach z czasów PRL i starych kamienicach, które wciąż są wyraźnie tańsze niż nowe lokale. Jednak ta różnica stopniowo się zmniejsza.
Rynek wtórny w danych GUS. Dlaczego Polacy nadal go wybierają?
Mimo że oferta deweloperska jest obecnie większa, rynek wtórny nie traci na istotności. Zgodnie z danymi GUS w 2024 r. Polacy częściej nabywali mieszkania z drugiej ręki niż od deweloperów. Używane lokale stanowiły blisko 60 procent wszystkich sprzedanych mieszkań, a ich ilość — 148 tys. — była o 12 procent wyższa niż w roku ubiegłym i najprawdopodobniej rekordowa w historii rynku.
Średnia cena transakcyjna również przemawia na korzyść rynku wtórnego. W 2024 roku kupujący płacili średnio 451,5 tys. zł za mieszkanie używane, w czasie gdy nowe kosztowało średnio 536,3 tys. zł. Różnice widać też w cenach metra kwadratowego: odpowiednio ok. 8,5 tys. zł i 9,6 tys. zł.
Popularność rynku wtórnego to nie tylko kwestia ceny, ale też usytuowania. Starsze osiedla oferują lepszą infrastrukturę, komunikację i możliwość szybkiego wprowadzenia się. Z drugiej strony nowe budynki przeważają standardem technicznym i mniejszymi kosztami eksploatacji.
— Nawet w Warszawie sprzedano ostatnio więcej mieszkań używanych niż nowych. Mieszkania w tak zwanej wielkiej płycie są korzystnie ulokowane, a kupujący cenią możliwość wprowadzenia się praktycznie od razu — podsumowuje Marek Wielgo.
Czas sprzedaży mieszkań wzrasta. Kupujący są ostrożniejsi
Na spowolnienie rynku wtórnego wskazują także dane pośredników. Jak podkreśla Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse, w IV kwartale 2025 r. wyraźnie wydłużył się czas sprzedaży mieszkań.
W III kwartale średni okres od wystawienia oferty do podpisania umowy wynosił około 3,5 miesiąca. Pod koniec roku w Warszawie wzrósł on do ponad 4 miesięcy, a w mniejszych miastach do blisko 5 miesięcy. Co ważne, nawet dalsze obniżki stóp procentowych nie przyspieszyły decyzji zakupowych.
Jest to sygnał dla sprzedających, że rok 2026 może być czasem większej elastyczności cenowej i konieczności niezwykle realistycznej wyceny nieruchomości. Paradoks roku 2025 pokazał bowiem jedno: na rynku mieszkaniowym sama skala oferty nie wystarcza, aby kształtować ceny. Decydują upodobania kupujących oraz strategia deweloperów.
Dziękujemy, że przeczytałaś/eś nasz artykuł do końca. Bądź na bieżąco! Obserwuj nas w Google.