Sytuacja na rynku ekskluzywnych mieszkań w Polsce ewidentnie zmierza ku większej stabilizacji. Według opinii Katarzyny Borkowskiej z CBRE, obecnie nabywcy mają mocniejszą kartę przetargową, a dynamika podwyżek cen w sektorze premium spowolniła do kilku procent w skali roku.
- Procesy podejmowania decyzji przez klientów w segmencie premium uległy znacznemu wydłużeniu, a transakcje stają się bardziej przemyślane i mniej impulsywne
- Ceny nieruchomości luksusowych wciąż rosną, choć w ograniczonym tempie — około 4–5 proc. rocznie — w porównaniu z czasem pandemii
- Inwestorzy coraz częściej skupiają się na podnoszeniu standardu życia poprzez oferowanie różnorodnych udogodnień w projektach premium
- Więcej informacji o biznesie znajdziesz na Businessinsider.com.pl
REKLAMA
Rynek mieszkań luksusowych 2025: rozważny popyt i dłuższe decyzje
Według Katarzyny Borkowskiej, Head of Residential Sales and Letting, Signature Estates, CBRE, rok 2025 zaznaczył się istotną zmianą w postępowaniu osób zainteresowanych apartamentami klasy premium. Mimo że zapotrzebowanie nie zanikło, stało się bardziej wybredne i oparte na analizie.
Czytaj też: Deweloperzy zmieniają reguły gry. Tak wpłynęli na ceny na rynku wtórnym
Ekspertka podkreśla, że proces decyzyjny uległ znaczącemu wydłużeniu. — Jeszcze parę lat temu kupujący podejmowali decyzję o zakupie w okresie 1–3 miesięcy. Obecnie, w przypadku lokali mieszkalnych jest to raczej przedział 3–6 miesięcy, a w odniesieniu do domów nawet 6–12 miesięcy — zaznacza Borkowska. Według niej jest to efektem większej niepewności w sferze makroekonomicznej, doświadczeń związanych z gwałtownym wzrostem cen w czasie pandemii oraz wzrastającej świadomości inwestycyjnej kupujących.
Transakcje stały się mniej oparte na emocjach, a klienci coraz częściej porównują nieruchomości z innymi sposobami lokowania środków — od instrumentów finansowych po inwestycje poza granicami kraju. Oddziaływanie mają także czynniki natury geopolitycznej, które motywują część zamożnych Polaków do dywersyfikacji portfela poza krajowym rynkiem nieruchomości.
Ceny mieszkań premium zwalniają, wzrasta możliwość negocjacji
W opinii ekspertki rynek apartamentów luksusowych w coraz większym stopniu przypomina rynek nabywcy. Dostrzegalna jest powiększająca się różnica pomiędzy cenami ofertowymi a tymi, po których faktycznie dochodzi do transakcji. — Według danych NBP sięga ona nawet 15 proc. i dotyczy nie tylko segmentu premium, ale ogółu rynku mieszkaniowego — podkreśla Borkowska.
Wartości mieszkań luksusowych wciąż rosną, ale dynamika tych wzrostów znacznie osłabła. Aktualnie mówi się o ok. 4–5 proc. rocznie, podczas gdy w okresie pandemii odnotowywano wzrosty dwucyfrowe. Analogiczną korektę widać na rynku wynajmu, gdzie po silnym popycie — szczególnie po rozpoczęciu konfliktu zbrojnego w Ukrainie — właściciele musieli zredukować oczekiwania, a czas potrzebny na wynajęcie się wydłużył.
Po stronie podaży widać redukcję w ilości nowych projektów inwestycyjnych. Jest to konsekwencją zarówno ograniczonej dostępności terenów w dużych miastach, jak i bardzo wysokich kosztów zakupu działek. Firmy deweloperskie realizują obecnie mniej projektów równocześnie i z większą ostrożnością podchodzą do inicjowania kolejnych.
Najszerszy asortyment mieszkań luksusowych wciąż oferuje Warszawa, gdzie w toku jest 19 projektów z cenami przekraczającymi 35 tys. zł za metr kwadratowy. Dalej w kolejności plasują się Trójmiasto (9 inwestycji), Kraków (7) i Wrocław (3).
Nowa definicja luksusu i przyszłość rynku premium
Według Katarzyny Borkowskiej rynek premium podlega redefinicji. Już sam prestiżowy adres i interesująca architektura nie wystarczają. — Deweloperzy coraz bardziej koncentrują się na komforcie życia: strefach wellness i spa, basenach, salach do ćwiczeń jogi, usługach concierge czy rozwiązaniach wpisujących się w ideę miasta 15-minutowego — zauważa ekspertka.
Standardem stają się aplikacje dla mieszkańców, spersonalizowane koncepcje aranżacji wnętrz, a nawet oferty uwzględniające potrzeby właścicieli zwierząt domowych. Przykładami firm deweloperskich, które sprawnie radzą sobie w tych realiach, są m.in. NOHO Development, Monting Development, BBI Development czy Profbud. Jak podkreśla Borkowska, o powodzeniu decydują obecnie lokalizacja, jakość, spójna narracja oraz wykorzystanie nowoczesnych technologii, w tym narzędzi opartych na sztucznej inteligencji.
Jeśli chodzi o popyt, królują zamożni klienci indywidualni dokonujący zakupu za gotówkę. Zwiększa się odsetek obcokrajowców — m.in. z Ukrainy, Białorusi, Bliskiego Wschodu czy Azji Zachodniej — oraz kobiet samodzielnie inwestujących w nieruchomości premium. Co istotne, coraz częściej są to zakupy „na własne potrzeby mieszkaniowe”, a nie wyłącznie inwestycyjne. — Dziś przeważa motywacja mieszkaniowa. Kupujący nabywają dla siebie i są skłonni zapłacić więcej za jakość i komfort życia — podkreśla ekspertka.
W perspektywie roku 2026 Katarzyna Borkowska prognozuje dalszy stabilny, kilkuprocentowy wzrost cen. Obniżki stóp procentowych już zwiększają ilość wniosków kredytowych, choć w segmencie premium wciąż decydującą rolę odgrywają środki własne. Mieszkania luksusowe pozostają efektywnym sposobem zabezpieczenia kapitału, ale — jak zaznacza — obecnie nie stanowią drogi do szybkiego, spekulacyjnego zysku. Coraz częściej mają manifestować prestiż, styl życia oraz długoterminowe bezpieczeństwo finansowe.
Dziękujemy, że przeczytałaś/eś nasz artykuł do końca. Bądź na bieżąco! Obserwuj nas w Google.