Rekordowa ilość lokali mieszkalnych w ofercie, ustabilizowanie się kwot po latach dwucyfrowych zwyżek i coraz bardziej odczuwalny nacisk na firmy deweloperskie — tak prezentuje się sektor mieszkaniowy w Polsce po roku 2025. Pomimo, że poziomy procentowe spadły szybciej niż przewidywano, zainteresowanie nie poszybowało w górę. Co to oznacza dla nabywców, stawek oraz prognoz na rok 2026?
- Ograniczona reakcja kupujących na obniżenie kosztów kredytowania była spowodowana wzrostem inflacji, brakiem pracy oraz spadkiem stabilności zatrudnienia
- Przeciętne kwoty za lokale mieszkalne ustabilizowały się po latach gwałtownych wzrostów, jednak zauważalna jest widoczna presja cechująca się stosowaniem obniżek cenowych
- Inwestorzy budowlani prognozują stabilizację kwot w 2026 r., podczas gdy wydatki budowlane mogą wzrosnąć ze względu na zaostrzone przepisy
- Więcej wiadomości o biznesie znajdziesz na Businessinsider.com.pl
REKLAMA
Sektor mieszkaniowy 2025: rekordowa podaż i zainteresowanie bez entuzjazmu
Rok 2025 wywołał zaskakująco stonowaną reakcję nabywców na ciąg aż sześciu redukcji poziomów procentowych. Pomimo, że warunki finansowania systematycznie się polepszały, nie doprowadziło to do masowego powrotu klientów do punktów sprzedaży. Jaki jest wynik? W czołowych miastach oferta mieszkań dosięgnęła rekordowych pułapów, a tempo sprzedaży — pomimo delikatnego wzrostu — pozostało umiarkowane.
Czytaj też: Nabycie mieszkania przez młodych Polaków. Stawki i napięcie utrudniają podjęcie decyzji
— To był zimny kubeł wody dla inwestorów, którzy oczekiwali nagłego odbicia zainteresowania po redukcjach stóp — komentuje Marek Wielgo, specjalista portalu RynekPierwotny.pl. Jak objaśnia, kluczowym problemem okazała się forma kredytów. Większość kupujących wybierała dofinansowanie o okresowo stałej stopie, które taniało o wiele wolniej, ponieważ jego oprocentowanie jest powiązane z rentownościami obligacji, a nie bezpośrednio z WIBOR-em.
Co więcej na decyzje zakupowe wpływała sytuacja na rynku zatrudnienia. Powolniejszy przyrost zarobków, powiększające się bezrobocie oraz obawy o pewność posady sprawiły, że wielu potencjalnych nabywców odwlekało decyzję o nabyciu mieszkania. Popyt wzrastał stopniowo, zasilany w głównej mierze przez promocje, premie i giętkie podejście cenowe deweloperów.
Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w siedmiu czołowych aglomeracjach — Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Łodzi, Poznaniu i Metropolii Górnośląsko-Zagłębiowskiej — w 2025 r. sprzedano blisko 49,5 tys. lokali, czyli o 8 proc. więcej niż w roku poprzednim, jednak aż o jedną piątą mniej niż w rekordowym 2023 r., pobudzonym programem „Bezpieczny Kredyt 2 proc.”.
Stawki mieszkań 2025: stabilizacja zamiast dwucyfrowych podwyżek
Po kilku latach dynamicznych zwyżek przeciętne stawki za m kw. zauważalnie zmalały. W większości miast podwyżki były symboliczne, a w niektórych sektorach rynku praktycznie niezauważalne. Najbardziej pewną pod względem cenowym aglomeracją okazała się Łódź, gdzie przeciętna kwota m kw. w grudniu 2025 r. była niemalże identyczna jak w roku poprzednim. W Metropolii Górnośląsko-Zagłębiowskiej i Krakowie podwyżka wyniosła ok. 1 proc., w Warszawie i Wrocławiu — 4 proc., w Poznaniu — 5 proc., natomiast w Trójmieście — 10 proc.
Jednakże ten ostatni wynik może wprowadzać w błąd. Jak podkreśla Marek Wielgo, nie oznacza on generalnych podwyżek kwot, lecz zmianę struktury oferty. Do Gdańska trafiło wiele kosztownych apartamentów w Śródmieściu i nad Zatoką Gdańską, co automatycznie podniosło średnią.
Warto przeczytać: Zmiany w mieszkalnictwie 2026. Kupujący zyskają, jednak zapłacą wyższą kwotę
— Inwestorzy rzadko zaniżają kwoty wprost. Zdecydowanie częściej maskują obniżki w postaci promocji, zniżek lub dodatkowych korzyści — przypomina specjalista RynekPierwotny.pl.
Zaś dane JLL Polska pokazują, że jeszcze bardziej wyraźnie presja cenowa dostrzegalna jest w stawkach transakcyjnych, a nie ofertowych. Aleksandra Gawrońska, Director, Head of Residential Research w JLL Polska, podkreśla, że w IV kwartale 2025 r. w większości miast było więcej obniżek niż podwyżek kwot sprzedanych mieszkań.
We Wrocławiu przeciętne stawki transakcyjne zmniejszyły się kwartał do kwartału o 4,4 proc., w Krakowie i Poznaniu o 2,7 proc. Stabilność lub podwyżki utrzymały się jedynie tam, gdzie nie ma nadwyżki podaży — w Warszawie i Trójmieście. W ujęciu r/r wyraźna podwyżka kwot dotyczyła w zasadzie tylko stolicy (+7,7 proc.).
Rekordowa oferta mieszkań i narastająca presja na firmy deweloperskie
Z perspektywy kupujących sytuacja stała się wyjątkowo dogodna. Pod koniec 2025 r. propozycja mieszkań była wyższa niż rok wcześniej we wszystkich badanych aglomeracjach. W Warszawie dostępnych było ok. 17,5 tys. lokali (+11 proc. r/r), w Łodzi 11,9 tys. (+26 proc.), w Krakowie 11,5 tys. (+21 proc.), w Metropolii Górnośląsko-Zagłębiowskiej 11,2 tys. (+18 proc.), we Wrocławiu 10,2 tys. (+13 proc.), w Trójmieście 8,7 tys. (+21 proc.) i w Poznaniu 8,2 tys. (+6 proc.).
Szczególną uwagę analityków przyciąga gwałtowny skok liczby gotowych, niesprzedanych lokali. Według JLL Polska w IV kwartale ich ilość na siedmiu rynkach wzrosła aż o 46 proc. kdk, do przeszło 14 tys., co stanowi już 20 proc. całej propozycji. W Krakowie, Poznaniu i Łodzi pula ukończonych lokali odpowiada 43–46 proc. rocznej sprzedaży, a w Katowicach aż 75 proc.
— To jeszcze nie są poziomy znane z kryzysu lat 2012–2014, jednak przy takiej relacji do sprzedaży mogą pojawić się kłopoty z płynnością niektórych przedsiębiorstw — ostrzega Aleksandra Gawrońska.
Potwierdzają to wskaźniki hipotetycznego czasu wyprzedaży propozycji. O ile w Warszawie i Trójmieście rynek pozostaje bliski równowagi, o tyle w Łodzi mówimy już o ponad dwóch latach, natomiast w Katowicach nawet o niemal czterech latach wymaganych do sprzedaży obecnej propozycji przy zachowaniu obecnego tempa popytu.
Wojna na kwoty czy nowa normalność? Prognozy na 2026 r.
Coraz częściej mówi się o „wojnie na kwoty”, pomimo że deweloperzy preferują określenie „giętkość cenowa”. Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii, podkreśla, że skala promocji zależy od konkretnego rynku oraz umiejscowienia.
— Zakładamy stabilizację kwot w 2026 r. ze skłonnością do stopniowego wzrostu, w szczególności w dużych miastach oraz najlepszych lokalizacjach — średnio o 1–2 proc. powyżej inflacji — mówi Kaleta. Równocześnie wskazuje na rosnące znaczenie przepisów, takich jak plany ogólne, nowe warunki techniczne czy potencjalny obowiązek budowy schronów, które zwiększają koszty i wydłużają proces inwestycyjny.
Eksperci są zgodni, że decydującym czynnikiem wciąż pozostaną kredyty hipoteczne. Kolejne redukcje poziomów procentowych mogą wzmocnić zainteresowanie, ale niepewność na rynku zatrudnienia i relatywnie wysokie wydatki na dofinansowanie nadal będą przeszkodą. Jeśli popyt nie wzrośnie, deweloperzy na rynkach z nadpodażą będą zmuszeni do dalszego uatrakcyjniania propozycji.
Dla nabywców oznacza to jedno: 2026 r. może być jednym z najkorzystniejszych momentów minionej dekady na wybranie mieszkania — z rozbudowanej propozycji, przy stabilnych kwotach oraz faktycznej możliwości negocjacji. Dla sektora deweloperskiego będzie to natomiast weryfikacja odporności modeli biznesowych w realiach rynku, który z etapu rozkwitu wszedł w fazę wymagającej równowagi.
Dziękujemy, że przeczytałaś/eś nasz artykuł do końca. Bądź na bieżąco! Obserwuj nas w Google.