David Uhrhan ma zaledwie 32 lata, a już dysponuje portfelem nieruchomości wycenianym na miliony. Podczas gdy wielu przedstawicieli generacji Y pragnie niezależności finansowej, on aktywnie utorowuje sobie ścieżkę do niej. Dzieli się z nami, jak to robi. I przedstawia osiem podstawowych wskazówek.
David Uhrhan ma przed sobą osiem lat. W wieku 40 lat planuje osiągnąć swobodę finansową. — Chcę być zabezpieczony finansowo w taki sposób, aby nie musieć już pracować, ale móc dowolnie dysponować swoim czasem — wyznaje 32-latek z Offenbach. Z tego powodu w 2018 roku zaczął interesować się inwestycjami.
Wówczas natrafił na publikację, która miała odcisnąć piętno na jego przyszłości. W „Reicher als die Geissens” Alexa Düsseldorfa Fischera (książka nie doczekała się oficjalnego polskiego tłumaczenia) przeczytał, w jaki sposób młodzi ludzie mogą dzięki nieruchomościom dorobić się pierwszego miliona.
— Następnie kontynuowałem zgłębianie tematyki nieruchomości, korzystając z bezpłatnych zasobów w sieci — intensywnie czytałem i oglądałem materiały, zwłaszcza filmy na YouTube — wspomina. Wkrótce jego dążeniem stał się nabycie nieruchomości inwestycyjnej.
W dalszej części artykułu inwestor ujawnia m.in., jak finansuje swoje nieruchomości, na co zwraca uwagę oraz oferuje osiem porad dla osób pragnących go naśladować.
Wpisuje się to w obraz, który kreuje aktualne badanie Remax. Z analizy sieci agentów wynika, że coraz więcej milenialsów w Niemczech zamierza inwestować w nieruchomości, aby uzyskiwać przychody z najmu. Wśród osób w wieku 25–35 lat odsetek ten wynosi 29,2 proc. — zauważalnie więcej niż jeszcze parę lat temu.
Podobnie ewoluuje w tej grupie wiekowej — do której przynależy także David Uhrhan — aspiracja do wolności finansowej. Ukazuje to nowe reprezentatywne badanie Międzynarodowej Wyższej Szkoły (IU), analizujące kondycję finansową w Niemczech. Zwłaszcza milenialsi dążą do finansowej niezależności.
Pierwszą inwestycją w nieruchomości inwestora było mieszkanie na wynajem
Dla dwóch trzecich z nich (66,5 proc.) niezależność finansowa stanowi zdecydowanie nadrzędny cel, który jednak tylko niewielu udaje się osiągnąć. Aby bowiem realnie odnieść sukces w inwestowaniu w nieruchomości, musi zgrać się wiele czynników. Kluczowy jest na przykład moment zakupu, który oddziałuje nie tylko na cenę, ale także na oprocentowanie kredytu. Nie mniej istotne jest unikanie niespodziewanych, wysokich wydatków — w przeciwnym razie bankructwo jest bliżej niż spektakularny sukces.
David Uhrhan miał tego świadomość i należycie się przygotował. Zgromadził pokaźną wiedzę specjalistyczną i nabył od razu pierwsze mieszkanie, które w ogóle obejrzał z zamiarem kupna. Wizyta u notariusza miała miejsce w sierpniu 2019 roku.
Mieszkanie wciąż figuruje w portfelu wykształconego ekonomisty bankowego. Znajduje się w Mannheim, zajmuje 112 m kw. i kosztowało wówczas 280 tys. euro (ok. 1,2 mln zł) — Było udostępniane jako mieszkanie współdzielone i wystawione przez pośrednika na ImmoScout24 — relacjonuje nabywca.
Czynsz netto wynosił w chwili zakupu 1,1 tys. euro (ok. 4,7 tys. zł) — Zgodnie z prawem budowlanym całość była jeszcze zakwalifikowana jako lokal użytkowy, ale już funkcjonowała jako mieszkanie. Do sfinalizowania transakcji sprzedający musiał formalnie przekształcić lokal w przestrzeń mieszkalną — precyzuje. Procedura ta zajęła dziesięć miesięcy.
Zakup został sfinansowany w 100 proc. z kredytu bankowego. — Koszty dodatkowe pokryłem z oszczędności zgromadzonych w pierwszych latach pracy zawodowej — opowiada mieszkaniec Offenbach, który już w młodym wieku inkasował wysokie zarobki.
Sześciocyfrowe zarobki mu nie wystarczały
Ostatnio pracował na przykład w Union Investment, obsługując banki spółdzielcze w północnych i wschodnich Niemczech. — Moje średnie roczne wynagrodzenie brutto oscylowało wokół 100 tys. euro [ponad 420 tys. zł — red.] — ujawnia Uhrhan. Wcześniej pracował w PwC w doradztwie dla dużych banków (75 tys. euro rocznie) oraz w obszarze rynku kapitałowego w DZ Bank AG (60 tys. euro rocznie).
Pochodzący z Fryburga inwestor miał więc sposobność do odkładania środków. To tłumaczy, dlaczego bez trudu uzyskał stuprocentowe finansowanie zakupu. 280 tys. euro sfinansował z oprocentowaniem 0,95 proc. i spłatą kapitału na poziomie 2,05 proc. — z comiesięczną ratą 700 euro (ok. 3 tys. zł). Stałe oprocentowanie obowiązywało przez 10 lat. — Nie miałem ustalonego budżetu, ale rewelacyjne było to, że od samego początku generowany był dodatni przepływ pieniężny — stwierdza.
Po kilku rotacjach lokatorów w poszczególnych pokojach czynsz netto wzrósł do 1 260 euro. — Po odjęciu raty bankowej i kosztów nieprzenoszalnych na najemców pozostaje przed opodatkowaniem ok. 335 euro miesięcznie [ok. 1400 zł — red.] — opisuje Uhrhan. Planuje sprzedać mieszkanie za cztery lata. — Na konto powinno wtedy wpłynąć ok. 130 tys. euro zwolnione z podatku — szacuje.
Wielu właścicieli, w tym również on, oczekuje na upływ tzw. w Niemczech okresu spekulacyjnego, gdyż wcześniejsza transakcja oznacza, że zysk podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Natomiast ten, kto utrzyma nieruchomość przez minimum 10 lat, sprzedaje ją bez podatku — bez względu na to, o ile wzrosła jej wartość. Obecna wartość pierwszej nieruchomości Davida Uhrhana wynosi 350 tys. euro (blisko 1,5 mln zł), a pozostałe zadłużenie — 220 tys. euro (ok. 920 tys. zł).
Pierwsza inwestycja była dla 32-latka oczywistym potwierdzeniem, że jego strategia działa. — Szybko wyliczyłem, że przy ok. 25 zbliżonych nieruchomościach osiągnąłbym cel niezależności finansowej — mówi. Wówczas definiował ją jako 5 tys. euro miesięcznych przychodów. Przy ówczesnym tempie zajęłoby to jednak 25 lat — miałby wtedy 51 lat, a nie 40, jak zakładał.
— W związku z tym poszukiwałem metody, by szybciej kupować lepsze, a przede wszystkim więcej nieruchomości — wyznaje. W ten sposób zetknął się z modelem „fix and flip” (co można przełożyć jako „wyremontuj i sprzedaj”). Ukończył szkolenie i rozpoczął działalność jako przedsiębiorca w sektorze nieruchomości. Obecnie dysponuje ponad 30 lokalami. — Ponieważ stale kupuję i zbywam nieruchomości, liczba ta nieznacznie się waha z miesiąca na miesiąc — przyznaje.
W jaki sposób inwestor zarządza finansowaniem?
Jego portfel nieruchomości jest wyceniany na ok. 6,5 mln euro (ponad 27 mln zł). — W przybliżeniu po połowie składa się z obiektów przeznaczonych na wynajem oraz nieruchomości komercyjnych — zdradza. Roczne wpływy z czynszów osiągają 200 tys. euro (ok. 840 tys. zł). Po odjęciu rat bankowych pozostaje ok. 50 tys. euro (ok. 210 tys. zł). Wszystkie dane zawarte w artykule zostały formalnie potwierdzone przez doradcę podatkowego inwestora.
Dzięki „fix and flip” 32-latek generuje w swoich firmach również milionowe obroty. Przy zakupach w dalszym ciągu stawia jednak na wysokie finansowanie bankowe. — Z reguły banki pokrywają pełną wartość zakupu, czasami nawet odrobinę więcej, jeśli przewidywane są większe prace remontowe — wyjaśnia. Pozostałe zapotrzebowanie na kapitał jest pokrywane przez inwestorów prywatnych, fundusze własne lub dostępne linie kredytowe.
— Takie podejście jest rozpowszechnione — zauważa Bjoern Paetzold, specjalista od kredytów hipotecznych w firmie Dr. Klein. — Większość osób inwestujących w nieruchomości jako formę lokaty kapitału dąży do stuprocentowego finansowania — twierdzi. Wynika to po części z przyczyn podatkowych, a po części z faktu, że wielu inwestorów pragnie „zachować” własny kapitał na kolejne przedsięwzięcia — czy to na remonty istniejących obiektów, czy na nabycie kolejnej nieruchomości.
Zasadniczo pełne finansowanie nie musi automatycznie implikować wysokiego ryzyka. — Jeśli comiesięczna rata dla banku jest pokrywana przez dochody z najmu, w istocie trudno tu popełnić błąd — podkreśla Paetzold. Dodaje: — W nadchodzących latach możemy spodziewać się dalszego wzrostu czynszów, co z kolei przełoży się na wzrost majątku inwestorów.
Pełne finansowanie jest szczególnie opłacalne w przypadku kredytobiorców o solidnej zdolności kredytowej i odpowiednim wieku. — Inwestorzy w wieku od 20 lat do połowy czwartej dekady życia są mile widziani, ponieważ istnieje ponadprzeciętne prawdopodobieństwo, że ich dochody będą z czasem rosły — tłumaczy ekspert.
Co jeszcze motywuje 32-latka?
Bjoern Paetzold wyjaśnia w ten sposób, dlaczego David Uhrhan jest tak przekonany do pełnego finansowania. Sam inwestor dodaje: — Dla mnie w finansowaniu nie jest najważniejsze oprocentowanie, lecz struktura kredytu — w tym okres bez spłaty kapitału na starcie, możliwość wcześniejszej spłaty oraz wysokość finansowania.
Projekty mieszkaniowe finansuje zmiennym oprocentowaniem. Kamienice i budynki wielorodzinne kredytuje z krótkimi okresami stałego oprocentowania — od dwóch do pięciu lat, natomiast nieruchomości z portfela długoterminowego otrzymują zwykle zabezpieczenie stopy procentowej na ponad 10 lat.
David Uhrhan realizuje jasno określoną strategię z celem w postaci niezależności finansowej. — Chcę nadal wnosić wkład w to, aby zwłaszcza starsze budynki były rewitalizowane i znów nadawały się do zamieszkania — mówi. Jego zdaniem obecne braki na rynku nieruchomości można zredukować tylko wtedy, gdy puste lub przestarzałe lokale powrócą na rynek, a nowe będą budowane.
Ale właśnie w tym kryją się pułapki dla inwestorów — zarówno przy „fix and flip”, jak i przy pełnym finansowaniu. Strategia ta działa bowiem tylko przy wzrastających cenach nieruchomości. Jeśli cena nie pójdzie w górę, właściciel nie zyska na sprzedaży. Jeśli zabraknie czynszu, nie będzie w stanie regulować zobowiązań kredytowych.
Bjoern Paetzold z Dr. Klein mówi: — W przypadku nieruchomości wymagających kompleksowego remontu dokładnie analizuję z klientami: czy wpływy z najmu są w stanie pokryć koszty następcze, wydatki dodatkowe, a w razie potrzeby również składki nadzwyczajne.
Dodaje również: — Odradzam bardzo małe mieszkania, gdzie prawdopodobna jest częsta rotacja najemców oraz obiekty na terenach wiejskich — ryzyko braku czynszu jest tam zdecydowanie wyższe.
David Uhrhan jest świadom tego ryzyka. — Rzadko mam jednak złe przeczucia, ponieważ projekty zwykle obiecują bardzo korzystne zyski i często jest to tylko kwestia czasu, zanim zainwestowany kapitał się zwróci — mówi. Płynność finansowa to jeden z zasadniczych elementów sukcesu. — Istnieją czynniki zewnętrzne, na które nie mamy wpływu — dodaje.
Przy sprzedaży wiele zależy od czasu pracy urzędów wieczystoksięgowych czy banków. Podczas realizacji projektów często to urzędy budowlane działają bardzo opieszale. — Dlatego precyzyjne planowanie kapitału jest niezbędne, by nie wpaść w kłopoty z płynnością — przyznaje inwestor. Oznacza to, że 32-latek woli planować ostrożnie, z większym marginesem czasu i pieniędzy.
Wskazówki inwestora w pigułce
- Zwracaj uwagę na wartość nabycia. To jeden z niewielu elementów, których po transakcji nie da się zmienić. Porównaj cenę za metr kwadratowy z analogicznymi nieruchomościami.
- Oceń zakres prac. Uwzględnij remonty planowane na następne 10 lat — dach, elewację, instalacje, ogrzewanie oraz wykończenie wnętrz.
- Nie angażuj całego kapitału własnego. Zawsze miej rezerwę — najlepiej ekwiwalent rocznego czynszu netto.
- Zaczynaj wcześnie. W młodym wieku finansowanie jest prostsze, a raty wymuszają systematyczne oszczędzanie.
- Zacznij od niedużego obiektu. Najlepiej mieszkanie za 100–200 tys. euro, z 1–3 pokojami, w znanej lokalizacji.
- Bądź skrupulatny. Sprawdzaj protokoły wspólnoty mieszkaniowej pod kątem zaplanowanych większych inwestycji.
- Po prostu wystartuj. Oglądaj nieruchomości i składaj oferty umożliwiające osiągnięcie ok. 6 proc. brutto rentowności.
- Zdobądź jak najwięcej informacji na temat podatków. To jeden z największych „dźwigni” w budowaniu majątku — szczególnie w kwestii amortyzacji i kosztów utrzymania.
Powyższy tekst jest tłumaczeniem z niemieckiego portalu WELT.
Dziękujemy za przeczytanie naszego artykułu do końca. Bądź na bieżąco! Obserwuj nas w Google.