Koszty małych mieszkań w rosnącej liczbie aglomeracji wojewódzkich maleją, podczas gdy lokale dwu— i trzypokojowe wciąż są kosztowne. Informacje z IV trymestru 2025 r. ukazują wyraźne zróżnicowanie segmentu wtórnego — bez jednego, wszechobecnego trendu cenowego.
REKLAMA
Segment lokali używanych w Polsce przeszedł w stadium znacznego zróżnicowania. Poprzednio, od kilku kwartałów przeważał przekaz o ogólnych zwyżkach lub stabilizacji. Obecnie coraz mocniej widać, że rozmaite sektory zachowują się odmiennie. Najbardziej zauważalne przemiany dotyczą najmniejszych nieruchomości, to znaczy kawalerek, których wyceny w wielu miastach zaczęły się obniżać. Równocześnie najpopularniejsze metraże dla rodzin wciąż trzymają wysokie ceny, a w niektórych lokalizacjach nawet drożeją.
Z informacji serwisu Nieruchomosci-online.pl, podsumowujących IV kwartał 2025 r., wynika, że w segmencie wtórnym nie występuje już jednolita tendencja cenowa. O kierunku zmian coraz częściej przesądza powierzchnia, układ popytu oraz lokalna specyfika.
Czytaj też: Rzeczywista wartość energii z OZE? Wiceminister energetyki: Czas na rozmowę o wydatkach
Ceny kawalerek częściej maleją
W IV trymestrze 2025 r. przeciętna cena ofertowa kawalerki zmalała w ośmiu miastach wojewódzkich: Warszawie, Wrocławiu, Łodzi, Lublinie, Białymstoku, Katowicach, Kielcach i Rzeszowie. Zazwyczaj były to korekty na poziomie 1–3 proc. kwartał do kwartału, co oznaczało obniżki rzędu 100–400 zł za metr kwadratowy, zależnie od miasta. Bardziej odczuwalny spadek kwartalny zanotowano tylko w Lublinie.
W następnych czterech miastach — Krakowie, Bydgoszczy, Poznaniu i Olsztynie — wyceny ofertowe można uznać za niezmienne. Odchylenia nie przekraczały tam 1 proc. kwartał do kwartału, co w istocie oznacza zachowanie dotychczasowych wartości. Natomiast zwyżki zaobserwowano w Gdańsku, Szczecinie, Toruniu, Zielonej Górze i Gorzowie Wlkp., gdzie kawalerki podrożały o 1–4 proc. kwartał do kwartału, czyli przeciętnie o 250–400 zł za metr kwadratowy.
Na tle kraju wciąż stosunkowo korzystnie prezentują się miasta, w których średni koszt ofertowy kawalerki utrzymuje się poniżej 10 tys. zł/m kw. Takich miejscowości jest aktualnie siedem, choć Katowice i Olsztyn od dłuższego czasu balansują już blisko tego progu.
Dlaczego akurat kawalerki częściej potaniały? Pomimo tego, że stopy procentowe zostały zredukowane, poprawiona dostępność kredytów nie dotyczyła wszystkich kategorii nabywców.
— Na rynek powróciły głównie rodziny, pary oraz osoby zamieniające obecne mieszkanie na większe. Najbardziej skorzystał zatem sektor mieszkań dla rodzin. Tymczasem kawalerki jako swoje pierwsze lokum nabywają najczęściej młodzi single, którzy w największym stopniu są zależni od kredytów. A te nadal pozostają niedostępne dla wielu młodych osób — zaznacza Rafał Bieńkowski z działu analiz Nieruchomosci-online.pl.
Co więcej, w minionych latach kawalerki były silnie „napompowane” przez inwestycje. Kiedy zyskowność najmu zaczęła spadać, a wydatki na utrzymanie wzrosły, część inwestorów wycofała się z zakupów, co zredukowało popyt.
Ceny mieszkań dwupokojowych i trzypokojowych stabilne
Całkowicie inaczej prezentuje się sytuacja w sektorze najczęściej poszukiwanych lokali, czyli mieszkań dwu- i trzypokojowych. To one aktualnie odpowiadają za przeważającą część popytu. W IV trymestrze 2025 r. aż 55 proc. osób poszukujących mieszkania w segmencie wtórnym było zainteresowanych lokalami dwupokojowymi, 22 proc. — trzypokojowymi, a 20 proc. kawalerkami.
Obniżki średnich kosztów ofertowych mieszkań dwupokojowych wystąpiły zaledwie w trzech miastach wojewódzkich: Zielonej Górze, Rzeszowie (po około 1 proc. kwartał do kwartału, czyli 150 zł za metr kwadratowy) oraz Kielcach, gdzie korekta dosięgnęła 5 proc. kwartał do kwartału, czyli około 500 zł za metr kwadratowy.
W ośmiu miastach koszty dwóch pokoi wzrosły. We Wrocławiu, Szczecinie i Gorzowie Wlkp. było to około 1 proc. kwartał do kwartału (80–130 zł za metr kwadratowy), natomiast w Gdańsku, Bydgoszczy, Opolu, Olsztynie i Toruniu już 3–5 proc. kwartał do kwartału, co oznacza zwyżki od 330 do ponad 600 zł za metr kwadratowy. W pozostałych siedmiu stolicach regionalnych koszty pozostały w zasadzie bez zmian.
Warto przeanalizować: Mieszkania w Polsce przestają tracić na wartości. Co uruchamia decyzje nabywców?
Bardzo podobny obraz widać w sektorze mieszkań trzypokojowych. Obniżki ukazały się jedynie w Łodzi, Lublinie i Toruniu. Siedem miast zachowało wartości z III trymestru 2025 r., a osiem odnotowało zwyżki — w większości na poziomie 1–2 proc. kwartał do kwartału. Wyjątkiem była Bydgoszcz, gdzie ceny wzrosły o około 6 proc. kwartał do kwartału, czyli niemal 500 zł za metr kwadratowy.
Co ważne, w aż 16 z 18 miast wojewódzkich kwartalne zmiany przeciętnych wycen ofertowych mieszkań trzypokojowych nie przekroczyły 2 proc., co sprawia, że ten segment jest najbardziej stabilny.
Gdańsk liderem podwyżek cen mieszkań
W największych miastach Polski — Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Łodzi i Poznaniu — podwyżki wycen należały w IV trymestrze 2025 r. do rzadkości. Odnotowano jedynie trzy przypadki symbolicznych zwyżek na poziomie 1 proc. kwartał do kwartału: w Warszawie dla mieszkań trzypokojowych, we Wrocławiu dla dwupokojowych oraz w Poznaniu dla trzypokojowych.
Z tego schematu wyraźnie wybija się Gdańsk. Tam wyceny rosły we wszystkich analizowanych sektorach. Kawalerki podrożały średnio o niemal 2 proc. kwartał do kwartału do blisko 17 tys. zł/mkw., mieszkania dwupokojowe o ponad 4 proc. kwartał do kwartału do 16,1 tys. zł/mkw., a trzypokojowe o ponad 2 proc. kwartał do kwartału do około 15 tys. zł/mkw. Tym samym Gdańsk coraz bardziej przybliża się do Krakowa pod kątem poziomu cen.
— Gdańsk ma osobliwy rynek. Obok miejscowych mieszkańców znaczącą rolę odgrywają nabywcy z innych regionów, którzy traktują zakup jako drugi adres nad morzem, ulokowanie kapitału albo podstawę pod najem sezonowy. Ten dodatkowy popyt potrafi windować ceny nawet wtedy, gdy w innych miastach aktywność kupujących maleje — podkreśla Rafał Bieńkowski.
Popyt wciąż blokowany przez „hamulce”
Mimo że rynek manifestuje sygnały stabilizacji, IV trymestr 2025 r. nie spowodował wyraźnego odbicia zainteresowania zakupami. Ilość kontaktów nawiązywanych przez szukających z reklamodawcami była o 4 proc. niższa niż w III trymestrze.
Nabywców nadal ograniczają wysokie koszty mieszkań, relatywnie drogie kredyty — pomimo redukcji stóp procentowych — wolniejszy postęp wzrostu zarobków oraz niepewność geopolityczna związana z wojną na Ukrainie. Ważna jest też sezonowość. Zakończenie roku tradycyjnie należy do słabszych przedziałów czasowych na rynku nieruchomości.
W konsekwencji segment wtórny coraz bardziej przypomina mozaikę, w której obok siebie działają sektory taniejące, niezmienne i drożejące. Dla nabywców oznacza to większą szansę na negocjacje przy kawalerkach, a dla sprzedawców mieszkań dla rodzin — wciąż relatywnie komfortową sytuację.
Dziękujemy za przeczytanie naszego artykułu w całości. Bądź na bieżąco! Śledź nas w Google.