Zestawienie danych Głównego Urzędu Statystycznego za rok 2025 oraz opracowania graficzne stworzone przez RynekPierwotny.pl ukazują mocne zgrupowanie nowych realizacji budowlanych w kilku metropoliach. Firmy deweloperskie zmniejszają ilość rozpoczętych projektów, z kolei indywidualni inwestorzy nieznacznie zwiększają tempo.
- Firmy deweloperskie ograniczyły liczbę uruchomionych projektów o blisko 15 procent, podczas gdy inwestorzy prywatni powiększyli własne działania budowlane o około 3 procent.
- Działalność indywidualnych inwestorów skupiała się wokół konurbacji Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Poznania i Trójmiasta, uwydatniając trend suburbanizacji
- Największą ilość budów domów wolnostojących pośród powiatów odnotowano w krakowskim, wejherowskim i poznańskim, zaś dynamika zmniejszyła się m.in. w powiatach kartuskim i tarnowskim
- Dodatkowe informacje na temat biznesu znajdziesz na Businessinsider.com.pl
REKLAMA
Ubiegły rok nie zapisał się rekordowymi osiągnięciami w polskim budownictwie, niemniej jednak trudno go postrzegać jako okres zastoju. Wstępne dane statystyczne publikowane przez GUS sygnalizują, że aktywność podmiotów inwestujących w nieruchomości mieszkaniowe była wyraźnie zróżnicowana — zarówno w kontekście typu inwestora, jak i miejsca. Najwięcej nowych budów kumulowało się wokół największych skupisk miejskich, podczas gdy spora część powiatów pozostaje na uboczu koniunktury inwestycyjnej.
Analizę przestrzennego rozmieszczenia nowych budów przygotował specjalnie dla Business Insider Polska Andrzej Prajsnar, znawca tematu z portalu RynekPierwotny.pl. W oparciu o dane z GUS stworzył mapy obrazujące, ile domów i mieszkań zapoczątkowali w 2025 r. deweloperzy, a także inwestorzy prywatni. Taki sposób prezentacji dobitnie pokazuje, że sektor budownictwa mieszkaniowego jest nierozerwalnie związany z demografią, przemieszczeniami ludności w kraju i lokalnymi rynkami zatrudnienia.
Uruchomienia budów najdokładniej prezentują aktualną aktywność
W statystykach publikowanych przez GUS można znaleźć kilka wskaźników charakteryzujących rynek budowlany: pozwolenia na budowę, starty inwestycji oraz oddania do użytku. Andrzej Prajsnar podkreśla, że to właśnie wartość rozpoczętych domów i mieszkań najwierniej oddaje obecne decyzje osób inwestujących.
Sprawdź również: Mieszkanie komunalne po nowemu. Okres na zakup po preferencyjnej cenie kończy się w 2027
Przekazania do użytku są w dużej mierze następstwem decyzji podjętych około dwóch lat wcześniej w przypadku przedsięwzięć deweloperskich, a nawet sprzed 4–5 lat, gdy mówimy o budowie domów jednorodzinnych przez osoby fizyczne. Natomiast pozwolenia na budowę często są nabywane „na przyszłość”, zwłaszcza przez przedsiębiorstwa deweloperskie. Dobrym przykładem jest grudzień 2025 r., gdy deweloperzy otrzymali największą liczbę pozwoleń od marca 2024 r., m.in. w związku z wejściem w życie regulacji tzw. ustawy o ochronie ludności i obronie cywilnej.
Mapy uwzględniają jedynie deweloperów oraz inwestorów prywatnych, ponieważ te dwie grupy odpowiadały w 2025 r. za blisko 98 proc. wszystkich rozpoczętych budów domów i mieszkań w Polsce.
Nowe domy prywatne skoncentrowane wokół metropolii
Pierwsza mapa prezentuje liczbę domów jednorodzinnych, których realizację w 2025 r. rozpoczęły osoby prywatne. Wyraźnie widać silne nagromadzenie wokół największych ośrodków miejskich: Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Poznania i Trójmiasta. To efekt suburbanizacji, czyli przemieszczania się części mieszkańców z centrów miast na obszary podmiejskie.
Wysoka aktywność inwestorów prywatnych była zauważalna także w pobliżu Rzeszowa, Lublina, Kielc, Białegostoku, Tarnowa, Nowego Targu i Nowego Sącza. Są to rejony, w których dom wolnostojący nadal stanowi podstawową metodę realizacji potrzeb mieszkaniowych.
W 2025 r. najwięcej rozpoczętych budów domów prywatnych odnotowano w trzech powiatach: krakowskim, wejherowskim i poznańskim — od około 1050 do 1200 domów w każdym. Rok wcześniej czołówka wyglądała podobnie, jednak powiat wejherowski przesunął się na drugą pozycję, wyprzedzając m.in. powiat lubelski, kartuski i poznański.
Znaczące roczne zwyżki liczby uruchomionych domów odnotowano także w powiatach bydgoskim, nowodworskim (woj. mazowieckie) i brzeskim (woj. opolskie). Z kolei spowolnienie było dostrzegalne m.in. w powiatach kartuskim, tarnowskim, piaseczyńskim i stargardzkim.
W skali całego kraju indywidualni inwestorzy rozpoczęli w 2025 r. budowę o blisko 3 proc. większej liczby domów niż w roku poprzednim, co wskazuje na niewielkie ożywienie w tym obszarze.
Deweloperzy budują w sposób zawężony i selektywny
Druga mapa, dotycząca inwestycji firm deweloperskich, prezentuje się zupełnie inaczej. Duża liczba powiatów została oznaczona kolorem sugerującym bardzo niewielką aktywność. W aż 142 powiatach i miastach na prawach powiatu deweloperzy rozpoczęli w 2025 r. budowę poniżej 50 lokali i domów. Nawet dla słabiej zaludnionych regionów jest to wynik skromny.
Jednocześnie budownictwo deweloperskie cechuje się wyjątkowym skupieniem. W zaledwie dziesięciu miastach i powiatach rozpoczęto łącznie 41 proc. wszystkich domów i mieszkań budowanych przez deweloperów w Polsce. Są to: Warszawa, Kraków, Łódź, Gdańsk, Wrocław, Katowice, powiat pruszkowski, Poznań, powiat poznański i powiat wołomiński.
Spośród tych lokalizacji wyłącznie Kraków oraz powiaty pruszkowski i wołomiński nie odnotowały rocznego spadku liczby rozpoczętych inwestycji deweloperskich.
W skali całego kraju liczba budów uruchomionych przez deweloperów była w 2025 r. mniejsza o blisko 15 proc. niż w roku ubiegłym. Stanowi to odzwierciedlenie bardziej wyważonej strategii przedsiębiorstw, które dopasowują zakres nowych projektów do osłabionego popytu i trudniejszych warunków pozyskania środków finansowych.
Ekspert RynekPierwotny.pl zaznacza jednak, że rozpoczęcie budowy nie jest równoznaczne z wprowadzeniem inwestycji do sprzedaży. Dane GUS trafnie charakteryzują poziom aktywności budowlanej, ale nie ukazują w pełni aktualnej liczby ofert pojawiających się na rynku.
Dziękujemy, że przeczytałaś/eś nasz artykuł do końca. Bądź na bieżąco! Obserwuj nas w Google.