Sektor wynajmu okazjonalnego w Polsce od lat funkcjonuje na granicy prawa, sytuując się pomiędzy hotelami a standardowym wynajmem mieszkań. Coraz częściej wspomina się o potrzebie jego uregulowania, lecz proponowane zasady wywołują silne reakcje. Jak twierdzi Ewa Wielgórska, również przedsiębiorstwa działające w obszarze wynajmu krótkoterminowego pragną klarownych reguł działania.
- Według Wielgórskiej zasadniczym motywem wyboru najmu krótkoterminowego jest większa kontrola nad nieruchomością, a nie tylko wyższe wpływy finansowe
- Przepisy prawne powinny być zarządzane przez władze lokalne, które lepiej rozumieją uwarunkowania społeczno-przestrzenne
- Planowane zmiany dotyczą ewidencji obiektów oraz standardów ochrony przeciwpożarowej, aby podnieść bezpieczeństwo i usprawnić funkcjonowanie sektora
- Szersze informacje o biznesie znajdziesz na Businessinsider.com.pl
REKLAMA
Regulacja wynajmu krótkoterminowego: branża nie mówi „nie”
W dyskusji publicznej często pojawia się twierdzenie, że podmioty oferujące mieszkania na dni lub tygodnie są przeciwne jakimkolwiek uregulowaniom. Według Ewy Wielgórskiej, dyrektor generalnej Fairy Flats, to jeden z najbardziej krzywdzących stereotypów, które narosły wokół branży.
Czytaj też: Warszawa, Gdańsk, Kraków i Wrocław: porównanie kosztów wynajmu mieszkań
— Nie jest prawdą, że firmy zarządzające najmem krótkoterminowym są przeciwne regulacjom. My także funkcjonujemy w polskich miastach i zależy nam na ich zrównoważonym rozwoju oraz respektowaniu praw stałych mieszkańców — podkreśla prezes Fairy Flats.
Ekspertka podkreśla jednak, że przepisy powinny być dobrze przemyślane i rzeczywiście realizować zamierzone cele. Jej zdaniem niektóre z pojawiających się koncepcji mogą w praktyce przynieść więcej szkód niż pożytku.
Wielgórska zwraca uwagę, że podmioty takie jak Fairy Flats przeważnie nie są właścicielami lokali. Mieszkania należą do osób prywatnych, które powierzają firmom obsługę: pozyskiwanie lokatorów, sprzątanie, utrzymanie w dobrym stanie czy zarządzanie rezerwacjami.
Co ważne, powodem, dla którego właściciele decydują się na taki krok, nie zawsze są większe dochody. — Po odjęciu wszystkich opłat zysk z wynajmu krótkoterminowego jest statystycznie tylko o około 30 proc. wyższy niż z wynajmu długoterminowego — zaznacza szefowa Fairy Flats.
Jej zdaniem kluczowym elementem jest strach przed restrykcyjnymi przepisami chroniącymi najemców. Właściciele obawiają się utraty wpływu na nieruchomość na długie lata oraz możliwych dewastacji. Ponadto rynek długoterminowy staje się coraz bardziej konkurencyjny, a w wielu dużych miastach ceny maleją.
— Mieszkania na wynajem długo pozostają dostępne, ale często nie są one dostępne dla osób uznawanych za „ryzykowne”, np. samotnych rodziców — dodaje Wielgórska.
Wynajem krótkoterminowy między hotelem a mieszkaniem
Według ekspertki wynajem krótkoterminowy odgrywa obecnie ważną rolę społeczną. Nie jest imitacją hotelu, lecz rozwiązaniem dla osób mobilnych: pracujących w systemie projektowym, ekspatów, rodzin w trakcie przeprowadzki czy osób potrzebujących tymczasowego miejsca zamieszkania.
Coraz więcej lokatorów nie poszukuje mieszkań na tradycyjnych platformach ogłoszeniowych, ale woli elastyczne umowy i krótsze okresy pobytu, często korzystając z platform typu Airbnb.
Dane Fairy Flats pokazują, że poza sezonem turystycznym w Warszawie średnia długość rezerwacji w takich apartamentach wynosi ok. 10 dni, a spora część gości przybywa na kilka tygodni lub miesięcy.
Operatorzy nie są zainteresowani obsługą tzw. turystyki imprezowej. — Klienci wywołujący kłopoty pojawiają się rzadko, ale to oni tworzą złą opinię całej branży. Regulacje powinny przede wszystkim być skierowane w nieuczciwe osoby, które dokonują zniszczeń i zakłócają spokój — podkreśla Wielgórska.
Uprawnienia wspólnot czy kompetencje gmin?
Jednym z najbardziej spornych pomysłów jest przekazanie wspólnotom mieszkaniowym prawa do decydowania, czy w danym budynku można prowadzić wynajem krótkoterminowy. Zdaniem dyrektor generalnej Fairy Flats to rozwiązanie, które może doprowadzić do chaosu.
W budynkach, w których już funkcjonuje wiele takich lokali, większość głosów mogą zdobyć właściciele, którym zależy na utrzymaniu tego modelu, nawet jeśli stali mieszkańcy są przeciwni. Co więcej, decyzje wspólnot, które ingerują w sposób użytkowania lokali, mogą skutkować postępowaniami sądowymi.
Wielgórska przypomina, że Sąd Najwyższy zaznaczył, że wspólnoty nie mogą w sposób władczy kształtować zakresu wykonywania prawa własności do wydzielonego lokalu.
Dodatkowym problemem jest to, że w budynkach mieszkalnych od lat działają różnego rodzaju działalności usługowe: gabinety lekarskie, kancelarie, fundacje czy biura, często obsługujące wielu klientów dziennie. Przepisy oparte wyłącznie na decyzjach wspólnot dotknęłyby również te podmioty.
Dużo lepszym rozwiązaniem, według ekspertki, jest powierzenie regulacji władzom samorządowym. Projekt Ministerstwa Sportu i Turystyki zakłada możliwość wyznaczania przez gminy obszarów, w których wynajem krótkoterminowy byłby zakazany lub dozwolony na określonych zasadach.
— Gminy najlepiej znają lokalne warunki i mogą pogodzić interesy mieszkańców, turystyki oraz właścicieli nieruchomości — podkreśla Wielgórska.
Rejestr, przedsiębiorca i bezpieczeństwo pożarowe
Prezes Fairy Flats pozytywnie ocenia to, że projekt ministerialny dostosowuje polskie prawo do dyrektywy unijnej i wprowadza centralną ewidencję obiektów. Ważną zmianą jest również jednoznaczne stwierdzenie, że wynajem krótkoterminowy to działalność gospodarcza, co wiąże się z obowiązkiem prowadzenia księgowości i płacenia składek.
Kluczowym elementem są także standardy ochrony przeciwpożarowej. W opinii ekspertki powinny być one związane z częstotliwością użytkowania lokalu, a nie arbitralnymi limitami liczby mieszkań w budynku czy wysokością położenia mieszkania.
— Inne wymagania powinny obowiązywać w mieszkaniu dla czterech osób, a inne w lokalu o powierzchni 40 m kw. urządzonym jak mini-hotel dla 20 osób — zauważa.
Na liście propozycji branży znajduje się również poprawa pozycji operatorów i właścicieli wobec nieuczciwych lokatorów, m.in. poprzez rejestry gości, „czarne listy” czy możliwość skutecznego dochodzenia odszkodowań.
Wielgórska podsumowuje, że uregulowanie rynku jest korzystne dla wszystkich stron. — Rozsądne przepisy mogą zredukować patologie, podnieść poziom bezpieczeństwa i zapewnić stabilny rozwój tego segmentu. Brak regulacji prawnych szkodzi zarówno mieszkańcom, jak i uczciwym przedsiębiorcom — zaznacza.
Dla branży wynajmu krótkoterminowego stawką jest obecnie nie tylko przyszłość modelu biznesowego, ale także zaufanie społeczne. A to, jak pokazuje doświadczenie, ciężko odbudować bez jasnych i sprawiedliwych reguł.
Dziękujemy, że przeczytałaś/eś nasz artykuł do końca. Bądź na bieżąco! Obserwuj nas w Google.