Notowania mieszkań na rynku pierwotnym zainaugurowały 2026 r. od podwyżek, jednakże sprzedaż odczuwalnie zwalnia. Najświeższe informacje z Barometru Cen Mieszkań demonstrują powiększające się średnie ceny w kluczowych aglomeracjach, przy jednoczesnym uszczupleniu popytu oraz coraz istotniejszej roli rozmów handlowych. Co tak naprawdę się rozgrywa na rynku i gdzie nabywcy mają obecnie największe możliwości działania?
- Wolumen sprzedaży mieszkań zmalał o 10 proc. w styczniu w porównaniu z grudniem, a potencjalni kupcy nierzadko renegocjują stawki z inwestorami
- W Aglomeracji Trójmiejskiej zarejestrowano największą zwyżkę cen na poziomie 3,9 proc., co było konsekwencją kosztowniejszej nowej puli mieszkań
- Inwestorzy, mimo że formalnie windują ceny, proponują obfite negocjacje cenowe przy mieszkaniach długo zalegających w ofercie
- Dodatkowe informacje na temat biznesu odnajdziesz na Businessinsider.com.pl
REKLAMA
Początek roku 2026 zaowocował dalszym ciągiem trendu, który był rozpoznawalny już u schyłku zeszłego roku. Średnia wartość metra kwadratowego mieszkań w dziesięciu głównych miastach powiększyła się w styczniu do kwoty 14 207 zł. Wzrosty objęły wszystkie monitorowane rynki, aczkolwiek ich zasięg był silnie zróżnicowany. Równocześnie dystrybucja mieszkań była o 10 proc. mniejsza niż w grudniu, co sygnalizuje, że progres cen nie współgra z narastającym popytem.
Z danych serwisu Tabelaofert.pl wynika, że przeciętna cena m kw. w czołowych miastach poszła w górę z miesiąca na miesiąc o 0,88 proc. Co ważne, progres ten dotyczył zarówno mieszkań udostępnianych do handlu, jak i lokali już znajdujących się w katalogu. W styczniu inwestorzy podwyższyli ceny 10,1 proc. mieszkań, podczas gdy cięcia dotknęły 6,7 proc. lokali.
Przeczytaj również: Krótkoterminowy wynajem w Polsce pod obserwacją? Ekspertka o potrzebie regulacji
— Z punktu widzenia kupujących istotna jest nie jedynie ilość podwyżek, ale także ich rozmiar. Mimo że w styczniu więcej mieszkań zyskało na wartości niż potaniało, to zniżki były wyraźnie większe. Przeciętnie wartości spadały o blisko 5 proc., podczas gdy podwyżki stanowiły średnio około 3 proc. To sugeruje, że osoby poszukujące lokum nadal mają możliwość rzeczywistych rozmów o cenie, w szczególności przy lokalach, które dłużej znajdują się w ofercie — oznajmia Robert Chojnacki, założyciel i wiceprezes Tabelaofert.pl.
Ceny lokali mieszkalnych w miastach: Aglomeracja Trójmiejska na czele wzrostów
Największy jednomiesięczny progres średniej ceny m kw. zaobserwowano w Aglomeracji Trójmiejskiej — aż o 3,9 proc. To w dużej mierze efekt nowej propozycji. Aż 80 proc. mieszkań skierowanych tam do sprzedaży było kosztowniejszych od ówczesnej średniej, co samoczynnie podniosło statystyczny poziom cen.
Dostrzegalny progres średniej ceny odnotowała również Bydgoszcz (+1,35 proc.). Co ciekawe, inwestorzy w zasadzie nie obniżali tam wartości — korekty w dół dotyczyły zaledwie 0,2 proc. lokali. Jeżeli jednak już się manifestowały, były niezwykle głębokie i sięgały przeciętnie 9,3 proc. Podwyżki miały natomiast charakter symboliczny.
Szczecin zakomunikował wzrost średniej ceny m kw. o 1,1 proc., pomimo iż sprzedaż mieszkań była tam o około 50 proc. niższa niż w grudniu. W tym wypadku nie chodziło jednak o windowanie cen, lecz o modyfikację struktury propozycji. Zbywały się zwłaszcza lokale tańsze od średniej, co zredukowało ich udział w puli osiągalnych lokali i statystycznie podniosło średnią cenę.
O 1,0 proc. powiększyła się także średnia cena w aglomeracji śląskiej, gdzie nieomal 90 proc. nowej propozycji było kosztowniejsze od ówczesnej średniej.
Najbardziej stabilnie było we Wrocławiu (+0,01 proc.) i w Łodzi (+0,03 proc.), gdzie zmiany cen miały wręcz symboliczny charakter.
Warto sprawdzić: Japonia przyciąga elektroniką. Słaby jen szansą na tańsze zakupy dla Polaków
Dystrybucja mieszkań spada, jednakże ukazuje się pole do negocjacji
Zmniejszenie sprzedaży przy podnoszących się cenach to znak, że rynek coraz mocniej się równoważy. Kupujący są przezorniejsi, a decyzje dotyczące zakupu częściej przekładane na później. Jednocześnie inwestorzy, pomimo że oficjalnie windują ceny, w rzeczywistości coraz częściej są gotowi do ustępstw.
— Jeżeli inwestor zdecyduje się na cięcie, jest ono zazwyczaj wyraziste i nierzadko sięga nawet 10 proc. To ukazuje, że wciąż mamy do czynienia z rynkiem, na którym można efektywnie pertraktować — konkluduje Robert Chojnacki.
Na dodatkowe okazje zwraca uwagę Katarzyna Tworska, dyrektor zarządzająca Rednet24, spółki parającej się dystrybucją mieszkań dla deweloperów.
— Obecnie, gdy blisko 20 proc. propozycji to mieszkania ukończone, inwestor rozpoczynając dystrybucję nowej inwestycji musi zaoferować atrakcyjne stawki. Banki żądają konkretnego szczebla przedsprzedaży, aby uruchomić finansowanie budowy. Dlatego na początku projektów często pojawiają się osobliwe warunki. Wtedy spektrum mieszkań jest największe, a ceny najbardziej konkurencyjne — oznajmia Tworska.
Doczytaj: KSeF ruszył bez problemów. Od kwietnia zobowiązanie dla dalszych firm
Ceny lokali rok do roku: jedne zyskują, inne tracą
W spojrzeniu rok do roku przeciętne ceny mieszkań w Polsce są wyższe o 1,9 proc., jednakże po uwzględnieniu inflacji oznacza to faktyczny uszczerbek na wartości. Za tą średnią chowają się wszakże niebotyczne dysproporcje między miastami.
Najsilniejsze zwyżki odnotowano w Aglomeracji Trójmiejskiej (+11,3 proc.), Poznaniu (+4,9 proc.), Bydgoszczy (+4,5 proc.) oraz w aglomeracji śląskiej (+2,7 proc.).
W Warszawie ceny wzrosły jedynie o 0,4 proc., w Szczecinie o 1,9 proc., w Łodzi o 2,0 proc., a w Lublinie o 0,9 proc. Są to poziomy mniejsze od inflacji, co oznacza faktyczną równowagę lub niewielką korektę w dół.
Spadki przeciętnych cen m kw. w perspektywie roku zakomunikowano natomiast we Wrocławiu (–4,0 proc.) oraz w Krakowie (–1,4 proc.).
— Aktualnie rynek lokali wciąż znajduje się w fazie stabilizacji. Wartości rosną wolniej niż inflacja i zdecydowanie wolniej niż zarobki, a zdolność kredytowa sukcesywnie się polepsza. Coraz istotniejszy wpływ na przeciętne ceny ma budowa propozycji i nowa podaż, a nie same korekty w wykazach cen — podsumowuje Robert Chojnacki.
Eksperci zgodnie podkreślają, że odczytując dane o średnich wartościach, warto patrzeć szerzej. Wzrost przeciętnej nie zawsze implikuje, że wszystkie mieszkania drożeją, a spadek nie musi implikować powszechnych redukcji. Dla nabywców zasadnicze jest jedno: rynek coraz częściej stwarza szansę na rozmowy o cenie — i to może być najważniejsza informacja na starcie roku 2026.
Dziękujemy, że przeczytałaś/eś nasz artykuł do końca. Bądź na bieżąco! Obserwuj nas w Google. Opracowanie: Anna Korólczyk-Lewandowska Udostępnij artykuł Newsletter Bądź na bieżąco z informacjami ze świata biznesu i finansów Zapisz się
Najpopularniejsze w BUSINESS INSIDER
Materiał promocyjny
Liberty Tower. Nowy adres inwestycyjny w centrum metropolii
dzisiaj 11:53
Biznes
Dwóch kolegów. Jedna firma. Jak startup stał się liderem rynku hipotek
dzisiaj 06:39 
Materiał promocyjny
Moderna wzmacnia ofertę premium w Gdańsku i Sopocie
dzisiaj 00:00