„`html
W 2025 roku warszawski rynek biurowy odnotował historycznie wysoki popyt, przy jednoczesnym znacznym ograniczeniu podaży nowych obiektów. W IV kwartale 2025 r. zawarto rekordową liczbę umów najmu, a udział renegocjacji przekroczył 64%. Wskaźnik pustostanów spadł, szczególnie w centrum, co przełożyło się na wzrost stawek czynszowych w nowoczesnych budynkach. Starsze obiekty są sukcesywnie wycofywane z rynku lub modernizowane.
Rekordowy Popyt i Zmalejąca Podaż Kształtują Rynek Biurowy w 2025 Roku
Rok 2025 okazał się przełomowy dla stołecznego rynku powierzchni biurowych. Obserwowaliśmy bezprecedensową aktywność najemców, która połączona ze znacznym ograniczeniem podaży nowych inwestycji, doprowadziła do utrwalenia się luki podażowej. Zjawisko to jest szczególnie widoczne w centralnych lokalizacjach i wśród nowoczesnych budynków klasy premium. Analizy rynkowe, w tym raporty Axi Immo oraz dane Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych (PINK) i Savills, jednoznacznie wskazują na dynamiczne zmiany, które będą kształtować rynek w nadchodzących latach.
Aktywność Najemców Osiąga Historyczne Szczyty
Całkowita dynamika transakcyjna w Warszawie w 2025 roku zamknęła się imponującym wynikiem 790 tysięcy metrów kwadratowych wynajętej powierzchni, co stanowi wzrost o 7% w porównaniu do roku poprzedniego. Szczególnie wyróżniający się IV kwartał 2025 roku przyniósł rekordowe 310 tysięcy metrów kwadratowych umów najmu – najwyższy kwartalny wolumen w historii badań rynku biurowego. Dane PINK potwierdzają ten trend, podając zbliżoną wartość blisko 309,9 tys. m kw. dla tego okresu.
Analiza struktury popytu ukazuje dojrzałość rynku: renegocjacje umów najmu oraz ich przedłużenia stanowiły 51% całkowitego wolumenu w 2025 roku, a w ostatnim kwartale ich udział wzrósł do 64,5%. Nowe umowy, w tym transakcje przednajmu, odpowiadały za 31-39% popytu, podczas gdy ekspansje zajmowały około 4-6%. Największe zainteresowanie odnotowano w Strefie Centrum (32% aktywności) oraz na Służewcu (23%). Centrum przyciągało głównie nowych najemców, natomiast Służewiec był obszarem dominacji renegocjacji istniejących kontraktów.
„Rynek staje się coraz bardziej selektywny, a przewagę zyskują budynki najlepiej dopasowane do realnych potrzeb organizacji – zarówno pod względem standardu technicznego, jak i efektywności kosztowej. Ograniczona dostępność nowoczesnej podaży oraz rosnące koszty relokacji sprawiają, że firmy coraz częściej decydują się na pozostanie w sprawdzonych lokalizacjach i zawieranie dłuższych umów najmu, często na minimum siedem lat.”
– podkreśla Filip Kowalski, Associate Director w Dziale Powierzchni Biurowych Axi Immo.
Podaż Biurowa: Kurczące się Zasoby i Zmiany Funkcji Budynków
Rok 2025 zaznaczył się dalszym spadkiem podaży nowej powierzchni biurowej. Według Axi Immo, do użytku oddano niespełna 90 tys. m kw. nowych obiektów, co oznacza redukcję o 15% rok do roku. Aż 90% tej nowej podaży trafiło do centralnych lokalizacji Warszawy. Jednocześnie, wolumen powierzchni w budowie zmniejszył się o 16% rdr., osiągając około 190 tys. m kw.
Z analiz Savills wynika, że całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie na koniec 2025 roku wynosiły około 6,23 mln m kw., co stanowi spadek o około 1% w porównaniu do poprzedniego roku. Jest to efekt wycofywania starszych budynków z rynku, wyburzeń oraz zmian funkcji, takich jak przekształcanie biur na mieszkania czy hotele. Tylko w 2025 roku z rynku zniknęło ponad 152 tys. m kw. powierzchni biurowej, a od 2020 roku łącznie blisko 410 tys. m kw.
„Nie jest to chwilowy trend, lecz trwała zmiana struktury rynku. Starsze biurowce ustępują miejsca mieszkaniom, hotelom lub przechodzą głębokie modernizacje, coraz częściej także w lokalizacjach centralnych.”
– zauważa Wioleta Wojtczak, Head of Research w Savills.
Proces restrukturyzacji podaży jest szczególnie widoczny na Służewcu, gdzie starsze, mniej efektywne budynki są stopniowo wycofywane z rynku. Jak wskazuje Emilia Trofimiuk, Research Manager w Axi Immo, zmiany funkcji i modernizacje prowadzą do poprawy jakości oferty i zwiększania konkurencyjności tej lokalizacji.
Czynsze i Pustostany: Trend Wzrostowy w Centralnych Lokalizacjach
Efektem wysokiego popytu i ograniczonej podaży jest znaczący spadek wskaźników pustostanów. Na koniec 2025 roku średni poziom pustostanów w Warszawie wyniósł 9,1%, co oznacza obniżkę o 1,5 punktu procentowego rok do roku. W centrum miasta wskaźnik ten spadł do 6,1%, podczas gdy w lokalizacjach pozacentralnych wynosił 11,6%. Największy spadek odnotowano w Centralnym Obszarze Biznesu – o 3,9 punktu procentowego.
Ograniczona dostępność atrakcyjnych powierzchni wpłynęła na poziom czynszów. W centralnych projektach biurowych stawki wahały się od około 19 do 27,50 euro za m kw. miesięcznie (ok. 76 – 110 zł/m²/miesiąc), a w najbardziej prestiżowych lokalizacjach przekraczały 30 euro (ok. 120 zł/m²/miesiąc). Poza centrum czynsze zaczynały się od około 10 euro za m kw. (ok. 40 zł/m²/miesiąc), co nadal czyni te obszary konkurencyjną alternatywą cenową.
„Warszawski rynek biurowy doświadcza dziś głębokiej luki podażowej, szczególnie w nowoczesnych budynkach centralnych. W połączeniu z rekordowym popytem prowadzi to do spadku pustostanów i wyraźnego wzrostu czynszów w segmencie premium. Przyszłość rynku będzie należeć do najlepszych, certyfikowanych obiektów, podczas gdy część starszych budynków zniknie z rynku, jeśli nie przejdzie gruntownych modernizacji.”
– podkreśla Arkadiusz Rudzki, wiceprezes wykonawczy ds. najmu i sprzedaży w Skanska Commercial Development Europe.
Anna Szmilewska, Senior Leasing Manager w Vastint Poland, dodaje, że firmy coraz częściej poszukują lokalizacji oferujących dostęp do zieleni, udogodnień oraz elastyczne formy najmu. Pozytywnym trendem jest również inwestowanie właścicieli w standard budynków i rozwiązania obniżające koszty eksploatacyjne.
Analiza Biz Fakty
Dominacja renegocjacji i wzrost znaczenia jakościowych budynków w Warszawie to sygnał dla firm poszukujących nowych biur. Ograniczona podaż nowoczesnych powierzchni w centrum miasta oznacza, że potencjalni najemcy powinni zacząć proces poszukiwań znacznie wcześniej niż dotychczas i być przygotowani na dłuższe okresy umowne oraz wyższe koszty. Z drugiej strony, właściciele nieruchomości o wysokim standardzie i zlokalizowanych w atrakcyjnych miejscach mogą liczyć na stabilny popyt i możliwości wzrostu czynszów.
Wyniki Biznes Fakty:
Rekomendacja dla Najemców: W związku z luki podażową, szczególnie w centralnych lokalizacjach, firmy planujące relokację lub renegocjację umowy najmu powinny rozpocząć proces poszukiwań z wyprzedzeniem co najmniej 12-18 miesięcy. Należy również rozważyć alternatywne lokalizacje poza ścisłym centrum, które mogą oferować lepsze warunki cenowe przy zachowaniu wysokiego standardu. Inwestycja w modernizację istniejących powierzchni lub negocjowanie dłuższych okresów najmu (minimum 7 lat) w sprawdzonych lokalizacjach staje się strategicznym podejściem.
Perspektywy dla Właścicieli Nieruchomości: Właściciele nowoczesnych, certyfikowanych budynków mogą spodziewać się utrzymania wysokiego poziomu obłożenia i potencjału do wzrostu czynszów. Kluczowe będzie konsekwentne inwestowanie w standard, zrównoważone rozwiązania i udogodnienia przyciągające pracowników. Dla właścicieli starszych obiektów konieczna jest analiza opłacalności gruntownych modernizacji lub zmiany funkcji, aby utrzymać konkurencyjność na rynku.
„`
Na podstawie materiałów : businessinsider.com.pl