Warszawski rynek biurowy przechodzi transformację jakościową. Prezeska Skanska Commercial Development Europe wyjaśnia, dlaczego obecnie przodują zrównoważone, zaawansowane technologicznie projekty, które realnie obniżają koszty energii, a także jak wpływa to na oczekiwania najemców i inwestorów.
- Ograniczona podaż nowych powierzchni biurowych i inwestycji sprzyja wyższym standardom jakościowym oraz rosnącemu zainteresowaniu certyfikowanymi biurowcami.
- Inwestycje takie jak Studio A i Nowy Rynek C wprowadzają innowacje, w tym technologie AI i rozwiązania zeroemisyjne, podnosząc efektywność energetyczną.
- Najemcy preferują projekty zrównoważone i komfortowe, co wpływa na preferencje i strategiczne decyzje inwestorów na rynku nieruchomości.
- Więcej informacji o biznesie znajdziesz na Businessinsider.com.pl
REKLAMA
Anna Korólczyk-Lewandowska, Business Insider Polska: Studio A jest jednym z niewielu biurowców oddanych do użytku w ostatnim kwartale 2025 roku. Czy to sygnał spowolnienia na rynku biurowym, czy raczej dowód, że realizowane są obecnie wyłącznie najlepsze projekty?
Katarzyna Zawodna-Bijoch, Prezeska i Dyrektor Generalna Skanska Commercial Development Europe: W ostatnich latach rynek stał się bardziej selektywny i zorientowany na klienta, który poszukuje nie tylko doskonałej lokalizacji, ale również innowacji i projektów zgodnych z zasadami ESG. Już Studio B – pierwsza faza kompleksu Studio – zostało w pełni wynajęte przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie, a w maju 2024 roku zostało sprzedane. To dowód, że mimo ogólnie mniejszej aktywności na rynku, zarówno po stronie najemców, jak i inwestorów, projekty najwyższej jakości, zrównoważone i zlokalizowane w kluczowych miejscach utrzymują zainteresowanie obu grup odbiorców.
Czytaj też: Wynajem czy własność? W 2026 roku Polacy zmienią podejście do mieszkań
Z kolei oddane do użytku w grudniu 2025 roku Studio A jest naszą dotychczas najbardziej zaawansowaną i energooszczędną inwestycją w regionie. To kolejny krok w kierunku zrównoważonego budownictwa: budynek znajduje się w strategicznej lokalizacji w ścisłym centrum, a zastosowane technologie realnie obniżają jego ślad środowiskowy i koszty eksploatacyjne. Wdrożyliśmy w nim wiele innowacyjnych rozwiązań, w tym najbardziej dla nas przełomowe i pionierskie na rynku – digital twin z algorytmami AI, który w cyklach nawet 30-minutowych uczy się zachowań budynku i optymalizuje zużycie energii. Budynek spełnia również standardy certyfikatów: LEED, WELL Core & Shell, Wired / Smart Score oraz Obiekt bez barier.
Rynek biurowy w Warszawie: jakość zamiast ilości
W jakiej kondycji jest dzisiaj warszawski rynek biurowy i jak bardzo różni się od okresu sprzed pandemii?
Rynek pozostaje stabilny, choć jego struktura uległa wyraźnej zmianie. Niska podaż nowych obiektów, wycofywanie starszych budynków oraz najniższy od 2020 roku poziom pustostanów wskazują, że dostępność powierzchni biurowej w Warszawie jest dzisiaj mocno ograniczona. Wynika to zarówno z trudniejszego dostępu do finansowania, jak i wyższych kosztów kapitału oraz ograniczonej dostępności gruntów w najlepszych lokalizacjach. Dodatkowo rosną koszty realizacji, będące efektem inflacji ostatnich lat, wdrażania nowoczesnych rozwiązań energooszczędnych oraz wysokich oczekiwań dotyczących jakości wykończenia. Wszystko to przekłada się na presję czynszową w nowych, wysokiej klasy inwestycjach. Jednocześnie odbiorcy stają się coraz bardziej świadomi i selektywni – myślą długoterminowo i uwzględniają w procesach decyzyjnych zarówno całkowite koszty użytkowania nieruchomości, koszty energii, jak i odporność (rezyliencję) projektów oraz kierunek zmian legislacyjnych, szczególnie regulacje wynikające z unijnej taksonomii. Najszybciej wynajmują się biurowce zlokalizowane w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach, doskonale skomunikowane, z doskonałym dostępem do usług, certyfikowane. Przeciętność przegrywa, co skutkuje tym, że starsze obiekty usytuowane w gorszych punktach miasta często są wycofywane lub modernizowane. Przykładem może być Służewiec przechodzący transformację jakościową. Z monokulturowej dzielnicy biurowej zmienia się w bardziej zrównoważoną, wielofunkcyjną przestrzeń miejską. Równocześnie najemcy coraz lepiej rozumieją, jak istotną rolę odgrywa atrakcyjne i elastyczne biuro w budowaniu kultury organizacyjnej, motywowaniu pracowników do pracy stacjonarnej oraz procesach rekrutacji i retencji najlepszych talentów. W efekcie są gotowi płacić za jakość i zawierać dłuższe umowy, co jest wyraźnym sygnałem dojrzewania rynku.
ESG i innowacje: najemcy wybierają zrównoważone biurowce
Czy najemcy faktycznie „głosują portfelem” za budynkami wysokiej jakości i spełniającymi ambitne standardy ESG, czy nadal kluczowa pozostaje cena?
Cena jest wciąż istotna, ale w segmencie premium coraz większe znaczenie mają standardy ESG, komfort użytkowników oraz lokalizacja zapewniająca dostęp do transportu publicznego i usług. Wdrożenie energooszczędnych technologii, połączone z mądrym zarządzaniem w długoterminowej perspektywie, przekłada się na realne oszczędności eksploatacyjne. Inwestorzy i najemcy rozumieją tę przewagę konkurencyjną. W tym kontekście rośnie znaczenie optymalizacji kosztów operacyjnych, którą w nowoczesnych obiektach wspierają inteligentne systemy zarządzania nieruchomościami – obecnie również AI, dostosowujące zużycie energii w budynku do faktycznego jego wykorzystania, m.in. godzin pracy czy liczby osób wewnątrz. Takie narzędzia pozwalają na oszczędności rzędu około 60-70% kosztów energii oraz przewidywanie przyszłych wydatków, co ma znaczenie w kontekście spodziewanych wzrostów cen energii. Proporcja między ceną a jakością wyraźnie się zmieniła – dziś to jakość, innowacyjność i wartość dodana decydują o wyborze.
Jakich trendów spodziewa się Pani w najbliższych miesiącach – więcej ostrożności czy stopniowego ożywienia?
Jesteśmy w fazie ostrożnego optymizmu. Polska dołączyła do G20, a region CEE jest postrzegany jako stabilny i wiarygodny kierunek dla długoterminowych inwestycji w nieruchomości. Wpływ ograniczonej płynności rynku i większej ostrożności inwestorów oraz banków na rynek nieruchomości wciąż jest odczuwalny, ale widzimy, że aktywność wraca, szczególnie wśród inwestorów lokalnych i z regionu; mamy za sobą naprawdę dobry rok pod tym względem. Napływ kapitału regionalnego będzie się nasilał, natomiast Warszawa pozostaje rynkiem pierwszego wyboru w Europie Środkowo-Wschodniej. Obecnie wchodzimy w okres selektywnego wzrostu i jakościowej transformacji. Wygrywają projekty zrównoważone, bogate w udogodnienia i profesjonalnie zarządzane. To nie czas na ilość – to czas na projekty, które odpowiadają na nowe oczekiwania.
Zeroemisyjne budownictwo: przyszłość biur w Polsce
Rozpoczęcie realizacji Nowego Rynku C w Poznaniu jest określane jako przełomowe. Czy rynek jest już gotowy na biurowce o zerowej emisji CO₂ netto na poziomie operacyjnym?
Realizacja Nowego Rynku C wyznacza dla nas jasny kierunek – to kolejny krok w stronę zeroemisyjnego budownictwa, które w Skanska rozwijamy od lat. Dzisiaj dodatkowo napędza nas rosnąca świadomość rynkowa. Nowy Rynek C będzie pierwszym biurowcem w Polsce o zerowej emisji CO₂ netto na poziomie operacyjnym. Stanie się w pełni niezależny od miejskiej sieci ciepłowniczej i będzie zasilany w 100% energią odnawialną (z gwarancjami pochodzenia). Zastosowaliśmy pompy ciepła – gruntowe i powietrzne – dla których wykonamy docelowo około 10 km odwiertów geotermalnych, a na dachu powstanie największa w kraju instalacja fotowoltaiczna w segmencie biurowym.
Na ile niezależność budynku od miejskiej sieci ciepłowniczej może zmienić sposób myślenia o przyszłych inwestycjach biurowych w Polsce?
Dzisiaj – w sposób zasadniczy. Rezygnacja z miejskiej sieci ciepłowniczej, która wciąż w dużej mierze opiera się na wytwarzaniu energii o wysokim śladzie węglowym, otwiera drogę do budynków bardziej samowystarczalnych, stabilnych energetycznie i znacząco obniżających emisję CO₂. To nie tylko odpowiedź na wyzwania transformacji energetycznej, ale również kierunek, który w najbliższych latach będzie coraz mocniej kształtował rynek nieruchomości komercyjnych.
Skanska zapowiada dywersyfikację o mieszkania na wynajem i akademiki. Czy to odpowiedź na cykliczność rynku biurowego, czy długoterminowa zmiana strategii?
Wejście w sektor living to świadoma, długoterminowa decyzja strategiczna. Widzimy solidne fundamenty wzrostu: postępującą urbanizację, lukę mieszkaniową oraz rosnącą popularność najmu jako realnej alternatywy dla własności. Rynek PRS w Polsce jest nadal młody – liczy mniej niż 30 tys. mieszkań w rękach właścicieli instytucjonalnych, zarządzanych profesjonalnie. To pokazuje skalę jego potencjału. Podobnie w segmencie zakwaterowania studenckiego – tylko co 10. student ma dzisiaj szansę na miejsce. Wiele istniejących obiektów powstało przed 1990 rokiem, a liczba studentów zagranicznych przekracza 100 tys. – to wyraźne luki podażowe, które chcemy wypełniać jako długoterminowy gracz. Dlatego rental living traktujemy jako naturalne rozszerzenie oferty, komplementarne wobec działalności biurowej, która w segmencie premium nadal cieszy się dużym zainteresowaniem.
Najbliższe miesiące: jaki będzie kluczowy test dla polskiego rynku nieruchomości komercyjnych?
Największym testem będzie utrzymanie tempa ożywienia przy ograniczonej podaży nowych aktywów. Jeśli otoczenie geopolityczne pozostanie względnie stabilne, spodziewam się dalszego wzrostu aktywności i jej stopniowego przyspieszania, przy czym rynek pozostanie selektywny. Kapitał będzie płynął z jednej strony do projektów gwarantujących utrzymanie wysokiej atrakcyjności i jakości w długiej perspektywie, z drugiej – kapitał oportunistyczny, bardziej otwarty na ryzyko, będzie poszukiwał ponadprzeciętnie atrakcyjnych okazji, koncentrując się na budowaniu wartości poprzez zmianę funkcji, renowacje oraz repozycjonowanie aktywów. W praktyce oznacza to premię dla przemyślanych, miastotwórczych realizacji mixed-use. Rynek dojrzewa, a inwestorzy coraz wyraźniej oczekują przewidywalności kosztów w całym cyklu życia aktywa, wysokiej efektywności energetycznej i wiarygodnych strumieni przychodów. Jeśli nic nie zakłóci kształtującej się równowagi makroekonomicznej i geopolitycznej, ożywienie na rynku nieruchomości będzie się utrzymywać. Jego dynamika będzie tym większa, im lepiej nowe projekty odpowiedzą na realne potrzeby przyszłych użytkowników.
Dziękujemy, że przeczytałaś/eś nasz artykuł do końca. Bądź na bieżąco! Obserwuj nas w Google.
Wyniki Biznes Fakty:
- Warszawski rynek biurowy przechodzi transformację jakościową, z rosnącym naciskiem na zrównoważenie i technologie.
- Projekty takie jak Studio A i Nowy Rynek C wyznaczają nowe standardy w zakresie efektywności energetycznej i innowacji (AI, digital twin).
- Ograniczona podaż, wyższe koszty finansowania i realizacji wpływają na wzrost czynszów w nowych, wysokiej klasy inwestycjach.
- Najemcy i inwestorzy coraz częściej priorytetyzują jakość, lokalizację, standardy ESG i całkowite koszty użytkowania nad samą ceną zakupu lub wynajmu.
- Trendy na lata 2025-2026 wskazują na stabilny, choć selektywny rozwój rynku, z dominacją projektów zrównoważonych i dobrze zarządzanych.
- Dywersyfikacja strategii deweloperów obejmuje wejście w segment mieszkaniowy na wynajem (PRS) i akademiki, widząc w nich duży potencjał wzrostu.
- Niezależność energetyczna budynków (np. zasilanie z OZE) staje się kluczowym elementem przyszłych inwestycji biurowych.
- Ożywienie na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce jest oczekiwane, napędzane przez kapitał regionalny i popyt na projekty odpowiadające na przyszłe potrzeby użytkowników.
Na podstawie materiałów : businessinsider.com.pl