Poznaj rynkowe ceny działek budowlanych – prognozy na IV kwartał 2025

Zupełnie zapomnieliśmy o niedawnym spokoju na rynku gruntów budowlanych, który wydawał się zwiastować koniec szaleństwa cenowego. Obecnie obserwujemy ponowny, gwałtowny wzrost cen, który zamazuje wspomnienia o tych krótkotrwałych spadkach. Kilkuprocentowe podwyżki kwartalne i dwucyfrowe roczne wzrosty sprawiają, że średnie ceny transakcyjne regularnie biją nowe rekordy. W samej Warszawie, działki o powierzchni 10 arów osiągają ceny bliskie miliona złotych.

Dane Bankier.pl, udostępnione przez Cenatorium, wskazują na trwający już rok nieprzerwany wzrost cen gruntów budowlanych. Co kwartał publikujemy wraz z firmą Cenatorium i „Pulsem Biznesu” analizę cen transakcyjnych – rzeczywistych cen sprzedaży działek – w kluczowych miastach Polski. Nasza analiza obejmuje rynki lokalne w Warszawie, Wrocławiu, Gdańsku, Krakowie, Poznaniu, Łodzi, Olsztynie i Lublinie.

Wzrost cen działek budowlanych – Warszawa, Kraków, Wrocław, Gdańsk, Łódź, Poznań

Pod koniec 2024 roku można było mieć nadzieję na pewne ustabilizowanie cen działek pod zabudowę. Niestety, kolejne kwartały brutalnie zweryfikowały te oczekiwania. Mamy już czwarty kwartał z rzędu, w którym ceny transakcyjne gruntów budowlanych konsekwentnie rosną. Co więcej, na większości analizowanych rynków – zarówno w stolicach województw, jak i w mniejszych miejscowościach – dynamika wzrostu cen przyspiesza.

Tym razem najsilniejszy wzrost w ujęciu kwartalnym odnotowano w Warszawie. Stolica, podobnie jak Poznań, okazała się miastem, gdzie średnie ceny transakcyjne wzrosły o ponad 6 proc. w porównaniu do poprzedniego kwartału.

W odniesieniu do IV kwartału 2024 roku, kiedy obserwowaliśmy spadki, średnia cena transakcyjna wzrosła o blisko 14 proc. Dwucyfrowe tempo wzrostu cen odnotowano również w Poznaniu, Wrocławiu i Lublinie.

Wyjątkiem od tej reguły okazały się średnie ceny transakcyjne gruntów zlokalizowanych w Łodzi i Gdańsku. W przypadku stolicy województwa pomorskiego, roczny wzrost cen nie przekroczył 5 proc., co stanowi pewne pocieszenie dla kupujących. Niemniej jednak, Gdańsk pozostaje drugim najdroższym rynkiem w Polsce, ze średnią ceną transakcyjną znacznie odbiegającą od pozostałych miast.

Infogram

Poza Gdańskiem i Łodzią, pozostałe analizowane miasta odnotowały historycznie najwyższe średnie ceny transakcyjne. W Poznaniu po raz pierwszy przekroczono barierę 500 zł za metr kwadratowy, co oznacza, że działki o powierzchni 10 arów kosztowały średnio ponad pół miliona złotych.

W Warszawie ceny gruntów budowlanych są niemal dwukrotnie wyższe. Średnia cena transakcyjna zbliżyła się do psychologicznej granicy 1000 zł za metr kwadratowy, co dla 10-arowej działki oznacza kwotę bliską miliona złotych.

Obserwowane w IV kwartale 2025 roku zjawiska na rynku działek budowlanych są spójne ze wzrostami cen mieszkań odnotowywanymi w aktach notarialnych.

Ceny działek budowlanych w województwach

Nie tylko rosną, ale i przyspieszają wzrosty cen działek budowlanych w mniejszych miejscowościach. Tylko w województwie warmińsko-mazurskim odnotowano wzrost średniej ceny transakcyjnej poniżej 2 proc. kwartał do kwartału. W pozostałych analizowanych województwach ceny gruntów budowlanych wzrosły od blisko 3 proc. do 4,5 proc. kwartał do kwartału.

Największy kwartalny wzrost odnotowano w Wielkopolsce i Małopolsce (po 4,5 proc.), które należą do najdroższych regionów w Polsce, obok województwa pomorskiego.

W województwie małopolskim średnia cena transakcyjna zbliżyła się do 200 zł za metr kwadratowy, co oznacza, że działka o powierzchni 10 arów poza Krakowem kosztowała już średnio blisko 200 tys. zł.

Infogram

W skali roku, dwucyfrowe wzrosty cen były normą, przekraczając 15 proc. w województwie warmińsko-mazurskim.

W perspektywie czteroletniej, wzrosty cen plasują się na poziomie 30-45 proc. Jedynym wyjątkiem pozostaje województwo mazowieckie. Tam spadki cen odnotowane zwłaszcza w 2022 roku wciąż wpływają na to, że ceny działek budowlanych są niewiele wyższe – niecałe 3 proc. – niż w IV kwartale 2022 roku.

Wyniki Biznes Fakty:

Obecna sytuacja na rynku nieruchomości gruntowych rysuje niepokojący obraz dla potencjalnych nabywców i budujących. Trudno o optymizm, gdy ceny działek budowlanych notują tak konsekwentne i znaczące wzrosty. Sugeruje to głębokie fundamentalne problemy z podażą, które nie są w stanie sprostać rosnącemu popytowi, napędzanemu być może przez obawy inflacyjne lub oczekiwania dalszego wzrostu wartości nieruchomości. Skala podwyżek, szczególnie w dużych miastach jak Warszawa, gdzie ceny 10-arowych działek zbliżają się do miliona złotych, może prowadzić do dalszego drenażu budżetów domowych lub wręcz do wykluczenia części społeczeństwa z możliwości zakupu gruntu pod budowę domu. W perspektywie długoterminowej, jeśli trend ten się utrzyma, może to znacząco ograniczyć dostępność miejsc do zamieszkania, prowadząc do dalszej urbanizacji terenów podmiejskich i wiejskich, z wszystkimi tego konsekwencjami. Rynek ten wymaga pilnej interwencji legislacyjnej lub rynkowej, aby zapobiec jego przegrzaniu i potencjalnemu kryzysowi dostępności mieszkaniowej. Z drugiej strony, dla inwestorów, którzy już posiadają grunty, obecna sytuacja jest niezwykle korzystna, co może prowadzić do dalszej koncentracji kapitału w rękach nielicznych. Przyszłość rynków nieruchomości, nie tylko tych gruntowych, ale i budowlanych, będzie zależeć od tego, czy uda się znaleźć równowagę między popytem a podażą, oraz od polityki mieszkaniowej państwa.

MKZ

Oryginał artykułu : www.bankier.pl