Rozliczenie Prywatnego Najmu w PIT za 2025 r. – Kluczowe Zagadnienia
Do 30 kwietnia należy złożyć zeznanie podatkowe dotyczące prywatnego najmu za rok 2025. Osoby fizyczne wynajmujące nieruchomości opodatkowują ten dochód ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, korzystając z formularza PIT-28. W przypadku małżonków wynajmujących nieruchomości, proces rozliczenia może być bardziej złożony i zależeć od kilku czynników, w tym od sposobu skonstruowania umowy najmu oraz od złożenia odpowiednich oświadczeń podatkowych.
Przychód z Najmu Prywatnego – Co Należy Uwzględnić?
Przychody z najmu prywatnego podlegają opodatkowaniu ryczałtem według stawek 8,5% (do limitu 100 000 zł przychodu) oraz 12,5% (od nadwyżki ponad ten limit). Kluczową kwestią dla przedsiębiorców jest właściwe określenie, co wchodzi w skład przychodu. Zgodnie z orzeczeniem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27 stycznia 2026 r. (sygn. akt II FSK 559/23), do przychodów z najmu nie wlicza się kwot zwracanych przez najemców tytułem zwrotu kosztów mediów (takich jak woda, prąd, gaz, śmieci), pod warunkiem odpowiedniego zapisania tej kwestii w umowie najmu.
Znaczenie Umowy Najmu dla Kosztów Mediów
Aby móc wyłączyć koszty mediów z przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem, umowa najmu powinna precyzyjnie rozróżniać czynsz najmu od opłat za media. Przykładowo, jeśli umowa określa czynsz najmu na kwotę 1 500 zł oraz zobowiązuje najemcę do ponoszenia opłat za media w wysokości 500 zł, to przychodem wynajmującego będzie jedynie 1 500 zł. Nawet jeśli najemca dokonuje wpłat na rachunek wynajmującego, kluczowe jest rozdzielenie tych kwot w umowie. Brak takiego rozróżnienia może skutkować wliczeniem całości otrzymanej kwoty do przychodu.
Rozliczenie Najmu przez Małżonków
Małżonkowie posiadający wspólność majątkową mogą korzystać z preferencyjnego opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Łączny limit przychodu opodatkowanego stawką 8,5% wynosi wówczas 200 000 zł, a od nadwyżki powyżej tej kwoty płacone jest 12,5% ryczałtu. Jeśli małżonkowie chcą, aby tylko jedno z nich rozliczało cały przychód z najmu, muszą złożyć stosowne oświadczenie do urzędu skarbowego na początku roku podatkowego. Oświadczenie to powinno być złożone do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymano pierwszy przychód, lub do końca roku podatkowego, jeśli pierwszy przychód nastąpił w grudniu.
W przypadku braku takiego oświadczenia, a gdy oboje małżonkowie są współwłaścicielami wynajmowanej nieruchomości, każde z nich musi złożyć indywidualne zeznanie PIT-28. W takim scenariuszu każdy małżonek wykazuje w swoim zeznaniu połowę przychodu z najmu. Jeżeli indywidualny przychód każdego z małżonków przekroczy 100 000 zł, od nadwyżki powyżej tej kwoty płacony jest ryczałt według stawki 12,5%.
Dane do Wykazania w Formularzu PIT-28
Rozliczenie przychodów z najmu za 2025 r. odbywa się na formularzu PIT-28 w wersji 27, który można złożyć elektronicznie lub w formie papierowej. Kluczowe jest prawidłowe wypełnienie części D formularza. Przychody do 100 000 zł wykazuje się w polu 46 (stawka 8,5%), a nadwyżkę ponad 100 000 zł w polu 47 (stawka 12,5%). Suma tych przychodów jest wykazywana w polu 48. Następnie kwoty te należy przepisać do odpowiednich pól (54, 58, 63). Ważne jest także wypełnienie pól dotyczących udziału procentowego (78 i 82), który musi sumować się do 100%. W przypadku braku przekroczenia progu 100 000 zł przychodu, wystarczy wpisać w polu 78 „100%”.
W części E formularza należy wykazać przysługujące odliczenia, np. straty z lat ubiegłych. W części G wykazuje się przychody po odliczeniach, a następnie przyporządkowuje je do odpowiednich stawek. Podstawa opodatkowania ujmowana jest w części K, a podatek obliczany jest w części L przez pomnożenie przychodu przez odpowiednią stawkę. W części P sumuje się ryczałt zapłacony w trakcie roku, a w kolejnych polach wykazuje się należny podatek lub nadpłatę. Jeśli suma wpłaconych zaliczek odpowiada kwocie wykazanego ryczałtu, należy wpisać „0”.
Część Q służy do wpisania kwot zapłaconego ryczałtu w poszczególnych miesiącach lub kwartałach. W części T można wskazać organizację pożytku publicznego, na którą ma zostać przekazane 1,5% podatku. Jeśli ryczałt był opłacany kwartalnie, należy zaznaczyć to w części X. W przypadku nadpłaty podatku, można podać numer rachunku bankowego do zwrotu w części Y. Niewpłacony podatek należy uregulować do 30 kwietnia na indywidualny mikrorachunek podatkowy. Zeznanie należy podpisać w części Z.
Wyniki Biznes Fakty:
Przepisy dotyczące rozliczania najmu prywatnego, zwłaszcza w kontekście kwalifikowania kosztów mediów do przychodu oraz sposobu rozliczania przez małżonków, mają istotne znaczenie dla przedsiębiorców prowadzących działalność polegającą na wynajmie nieruchomości. W 2026 roku kluczowe będzie precyzyjne konstruowanie umów najmu, aby optymalizować podstawę opodatkowania. Ponadto, zrozumienie zasad wspólnego rozliczania przez małżonków lub konieczności indywidualnych deklaracji, pozwala na uniknięcie błędów formalnych i potencjalnych dopłat do podatku. Zgodność z orzecznictwem sądowym i interpretacjami urzędowymi jest niezbędna dla prawidłowego prowadzenia księgowości i optymalizacji podatkowej.
Według danych portalu: businessinsider.com.pl