[Role: Real Estate Market Analyst] [Task: High-Quality Content Rewriting into Polish] [Original Text Analysis] The source text is in Polish. It discusses the accessibility of housing in Poland, focusing on mortgage credit amounts, the factors influencing housing prices, and historical trends. It uses data from RynekPierwotny.pl and Centrum AMRON. The core message is that record-high mortgage amounts do not automatically translate to easier homeownership, as rising property prices outpace improvements in borrowing capacity. It also highlights the worst periods for homebuyers (2007 and 2022-2023) and provides a forecast for 2026, suggesting a mixed outlook with potential risks. [Rewriting Strategy] The rewrite will maintain the investment-oriented style, emphasizing housing prices, commercial rent (though not explicitly in the source, it’s a related investment aspect to consider for future trends), and developer trends for 2026. It will translate and rephrase the content naturally into Polish, preserving all HTML tags. The context of credit capacity will be integrated. A new section „Wyniki Biznes Fakty:” will be added at the end. [Rewritten Content – Polish]
Rekordowe kwoty kredytów hipotecznych nie przekładają się automatycznie na łatwiejszy dostęp do własności lokalu. Analiza serwisu RynekPierwotny.pl dogłębnie bada dynamikę dostępności mieszkań od 2005 r., identyfikując okresy największych wyzwań dla nabywców na polskim rynku nieruchomości.
REKLAMA
Polacy biją rekordy w zakresie zaciągania kredytów mieszkaniowych. Według danych Centrum AMRON, w IV kwartale 2025 r. przeciętna nowa hipoteka opiewała na kwotę 455 074 zł. Prognozy wskazują, że po podsumowaniu I kwartału 2026 r. może paść kolejny rekord, mimo pierwszych sygnałów ochłodzenia na rynku kredytowym w marcu.
Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, podkreśla, że same wysokie kwoty kredytów nie świadczą o poprawie sytuacji nabywców: „To tylko jedna strona medalu”.
Analiza RynekPierwotny.pl pokazuje, że choć obecna **dostępność kredytowa** nie jest najgorsza historycznie, to znacząco odbiega od swoich szczytowych poziomów.
Zdolność kredytowa rośnie, ale ceny nieruchomości wyprzedzają dynamikę
Rekordowe wartości nowo udzielanych kredytów mieszkaniowych są w dużej mierze konsekwencją poprawy zdolności kredytowej gospodarstw domowych. Raport NBP wskazuje, że już w połowie 2025 r. jednoosobowe gospodarstwo domowe mogło średnio pożyczyć około 441 tys. zł, a dwuosobowe aż 883 tys. zł – to więcej niż w poprzednim rekordowym okresie sprzed czterech lat.
Czytaj również: Czy inwestycja w złoto jest opłacalna? Kluczowy warunek dla inwestorów
Według Andrzeja Prajsnara, **wzrost zdolności kredytowej** w ostatnich kwartałach był zauważalny, lecz nie nadążał za tempem wzrostu cen mieszkań.
Głównym problemem pozostaje fakt, że **ceny mieszkań rosły w tym samym czasie jeszcze szybciej**. W lutym 2020 r. średnia cena ofertowa nowych lokali w Warszawie wynosiła 10 659 zł za m kw. Sześć lat później ta wartość wzrosła do 19 546 zł za m kw.
Ta skala zmian jest ogromna. Jeszcze kilka lat temu ceny w Śródmieściu Warszawy były niższe od dzisiejszej średniej dla całego miasta o około 2000 zł za m kw. Jest to dowód na to, jak bardzo rynek oddalił się od możliwości nabywców, nawet przy rosnącej **zdolności kredytowej**.
Indeks Dostępności Mieszkaniowej M3 – pełniejsza perspektywa
Aby uzyskać pełniejszy obraz realnej dostępności mieszkań, eksperci analizują **Indeks Dostępności Mieszkaniowej M3** opracowany przez Centrum AMRON. Wskaźnik ten uwzględnia nie tylko **zdolność kredytową**, ale także ceny nieruchomości, przeciętne wynagrodzenia, koszty utrzymania oraz oprocentowanie kredytów.
Jak wynika z analizy RynekPierwotny.pl, indeks odnosi się do modelowej rodziny „2+1” i mieszkań o powierzchni 45–55 m kw. zlokalizowanych w największych aglomeracjach Polski. Po przeskalowaniu, jego szczytowy poziom z I kwartału 2017 r. przyjęto jako bazę 100.
Dzięki takiemu podejściu możliwe jest porównanie zmian w dostępności mieszkań w ciągu ostatnich 21 lat, obejmując okres od początku boomu na rynku nieruchomości w latach 2005–2008 aż do końca 2025 r.
Najtrudniejsze okresy dla kupujących: 2007 oraz lata 2022–2023
Historyczne dane wskazują na **dwa wyraźne spadki dostępności mieszkań**.
Pierwszy z nich miał miejsce podczas boomu rynkowego przed globalnym kryzysem finansowym. W III kwartale 2007 r. indeks dostępności spadł do poziomu zaledwie 43, czyli o 57% poniżej rekordu z 2017 r. Był to okres niezwykle trudny dla kupujących – wysokie ceny nieruchomości i łatwo dostępne kredyty przyczyniły się do powstania bańki spekulacyjnej, która wkrótce pękła.
Andrzej Prajsnar zauważa, że tamten okres był szczególnie wymagający dla gospodarstw domowych, ponieważ **szybki wzrost cen nieruchomości nie był równoważony przez wzrost dochodów**.
**Drugi okres znaczącego spadku dostępności to lata 2022–2023**. Gwałtowne podwyżki stóp procentowych doprowadziły do rekordowo wysokiego oprocentowania kredytów hipotecznych i drastycznego ograniczenia akcji kredytowej. W tym okresie dostępność mieszkań spadła o około 35–40% w porównaniu do poziomu z 2017 r.
**Poprawa nastąpiła dopiero w drugiej połowie 2023 r.**, jednak była ona w dużej mierze ograniczona do beneficjentów programu **Bezpieczny Kredyt 2%**. Pozostali potencjalni nabywcy musieli zmagać się zarówno z wysokimi kosztami finansowania, jak i szybko kurczącą się ofertą tańszych nieruchomości.
Dostępność mieszkań w 2026 roku: perspektywy poprawy z wyraźnymi ryzykami
Na koniec IV kwartału 2025 r. indeks dostępności mieszkań wyniósł 78, co oznacza 78% poziomu z rekordowego 2017 r. Jest to wyraźna poprawa w porównaniu do poziomu 66 odnotowanego rok wcześniej.
Andrzej Prajsnar zaznacza, że **początek 2026 r. mógł przynieść dalszą poprawę**, zwłaszcza dzięki korzystnym zmianom obserwowanym w pierwszych miesiącach roku.
Jednakże, sytuacja szybko uległa skomplikowaniu. W marcu zaobserwowano pierwsze wzrosty oprocentowania kredytów o okresowo stałej stopie, a rynek zaczął kalkulować możliwość podwyżek stóp procentowych NBP. Dodatkowo, **napięcia geopolityczne** zwiększyły niepewność na rynkach finansowych.
Jeszcze kilka miesięcy temu taki scenariusz wydawał się mało prawdopodobny, dziś jednak ponownie staje się realnym czynnikiem ryzyka dla osób planujących zakup mieszkania na kredyt. W kontekście trendów deweloperskich na 2026 rok, należy brać pod uwagę te potencjalne zmiany kosztów finansowania.
W rezultacie, jak podsumowuje analiza RynekPierwotny.pl, **Polska znajduje się obecnie w punkcie przejściowym**. Dostępność mieszkań jest wyraźnie lepsza niż w najtrudniejszych momentach ostatnich lat, ale wciąż daleka od historycznych szczytów. Dalszy kierunek rozwoju rynku będzie zależał przede wszystkim od kosztu pieniądza oraz ogólnej sytuacji makroekonomicznej, co ma kluczowe znaczenie dla prognoz cen mieszkań i potencjalnego popytu na rynku komercyjnym.
Dziękujemy, że przeczytałaś/eś nasz artykuł do końca. Bądź na bieżąco! Obserwuj nas w Google.
Wyniki Biznes Fakty:
- W IV kw. 2025 r. średnia wartość kredytu hipotecznego wyniosła 455 074 zł.
- Poprawa zdolności kredytowej gospodarstw domowych nie nadąża za wzrostem cen nieruchomości.
- W lutym 2020 r. średnia cena ofertowa nowych lokali w Warszawie wynosiła 10 659 zł/m kw., a w lutym 2026 r. wzrosła do 19 546 zł/m kw.
- Historycznie najtrudniejsze okresy dla kupujących to III kw. 2007 r. oraz lata 2022–2023.
- Na koniec IV kw. 2025 r. indeks dostępności mieszkań wynosił 78 (w odniesieniu do poziomu 100 z I kw. 2017 r.).
- Ryzyka dla rynku w 2026 r. obejmują wzrosty oprocentowania kredytów i napięcia geopolityczne.
- Prognozy cen mieszkań i wynajmu lokali komercyjnych na 2026 r. są uzależnione od kosztu pieniądza i stabilności makroekonomicznej.
Więcej informacji na : businessinsider.com.pl