Sure, here’s the article rewritten in Polish with an investment-oriented style, focusing on housing prices, commercial rent, and developer trends for 2026, while preserving all HTML tags and adding the „Wyniki Biznes Fakty:” section. ## Zmiany na Otodom: Czy nowy model rozliczeń to sygnał dla inwestorów na rynku nieruchomości w 2026? Nowy model rozliczeń wprowadzony przez Otodom wywołał znaczące poruszenie w branży nieruchomości. Choć portal zapewnia, że jest to „zmiana systemu”, a nie „podwyżka”, agenci nieruchomości alarmują o potencjalnym wzroście kosztów nawet o kilkaset procent. Ta transformacja, wchodząca w życie 31 marca, może mieć istotne implikacje dla całego ekosystemu branży, w tym dla przyszłych trendów inwestycyjnych w sektorze nieruchomości w perspektywie roku 2026.
Zmiana, która formalnie wchodzi w życie 31 marca, już teraz elektryzuje rynek nieruchomości. Największy portal ogłoszeniowy w Polsce odchodzi od rozliczeń za liczbę ofert i przechodzi na model uzależniony od wartości portfela nieruchomości. Dla jednych to naturalna ewolucja rynku, dla innych — ryzyko zachwiania całego ekosystemu pośrednictwa.
REKLAMA
Część pośredników, z którymi rozmawialiśmy, uważa, że całe ryzyko biznesowe spadnie na nich, a jednocześnie platformie da dodatkowy zarobek.
Są jednak i tacy, którzy twierdzą, że „nowy model uderza w patologie branży”.
A co na to Otodom? Publikuje wyjaśnienia i blokuje komentarze.
Oto kulisy sporu, który wstrząsa rynkiem nieruchomości.
Podwyżki czy zmiana filozofii? Pośrednicy mówią o realnych kosztach dla inwestycji
W branżowych dyskusjach pojawiają się wyliczenia wskazujące na wzrost kosztów od 60 proc. do nawet 300 proc.
Nowy model oznacza odejście od płacenia za aktywność (liczbę ofert) na rzecz płacenia za potencjał (wartość portfolio). To fundamentalna zmiana, która może wpłynąć na strategie inwestycyjne w segmencie nieruchomości, szczególnie w perspektywie długoterminowej, np. roku 2026.
Ewelina Michlewicz-Kośna, prowadząca jednoosobową działalność, nie ma wątpliwości: — To przeniesienie całego ryzyka biznesowego na pośrednika, przy jednoczesnym zagwarantowaniu przychodu platformie — ocenia. Taka zmiana może wpłynąć na kalkulację zwrotu z inwestycji (ROI) dla pośredników i deweloperów.
Jak tłumaczy, specyfika polskiego rynku — oparta na umowach otwartych — sprawia, że agent często inwestuje w ofertę bez gwarancji sprzedaży. — Można mieć kilka nieruchomości po 3 mln zł i nie sprzedać żadnej. A mimo to przekroczyć próg wyższego abonamentu — wskazuje. W kontekście inwestycji, oznacza to potencjalnie wyższe koszty operacyjne dla podmiotów posiadających drogie portfolio.
Dodaje też, że efektywność poszczególnych portali bywa różna. — Otodom generuje duży ruch, ale nie zawsze najwyższą konwersję. Często transakcje finalizują się dzięki innym źródłom — podkreśla. Dla inwestorów to sygnał o konieczności dywersyfikacji kanałów marketingowych i oceny efektywności kosztowej platform.
Freedom: to nie korekta cen, to zmiana zasad gry wpływająca na rentowność projektów deweloperskich
Jeszcze dalej idą analizy przedstawicieli agencji Freedom. Ich zdaniem zmiana wpisuje się w szerszy trend gospodarki platformowej. — To nie jest już korekta cennika, ale zmiana zasad gry — ocenia Łukasz Kruszewski, Co-CEO Freedom. Dla deweloperów i inwestorów oznacza to potrzebę przewidywania zmian w kosztach operacyjnych i ich wpływu na marże.
Zwraca uwagę, że platformy przestają być jedynie narzędziem marketingowym, a stają się infrastrukturą rynku. — Wchodzimy w etap, w którym platforma nie tylko łączy popyt z podażą, ale zaczyna wpływać na ekonomię całej branży — wskazuje Kruszewski. W kontekście 2026 roku, można oczekiwać, że taka „infrastruktura” będzie miała coraz większy wpływ na ceny nieruchomości i komercyjnych.
Freedom podkreśla, że nowy model zmienia logikę kosztów. — Opłata przestaje być powiązana z bieżącą aktywnością, a zaczyna wynikać z historycznej wartości portfolio — czytamy w analizie. Dla podmiotów inwestujących w nieruchomości komercyjne, oznacza to konieczność uwzględnienia tej nowej metody kalkulacji kosztów.
Eksperci zwracają uwagę na efekt „lock-in”. — Im większa obecność w systemie, tym trudniej go opuścić. To klasyczny mechanizm gospodarki platformowej — tłumaczą. Inwestorzy powinni rozważyć, czy ten efekt nie ograniczy ich przyszłej elastyczności strategicznej.
W ich ocenie może to prowadzić do rosnącej asymetrii relacji między platformą a pośrednikami. Ta asymetria może wpłynąć na negocjacje warunków współpracy i potencjalnie na stawki czynszu w nieruchomościach komercyjnych.
„I bardzo dobrze”. Głos w kontrze do branży – potencjalne oczyszczenie rynku
Nie wszyscy jednak krytykują zmiany. Urszula Kurpiejewska z White Lion Investments przedstawia zupełnie inne spojrzenie. — Moim zdaniem ta zmiana może być dla rynku bardzo zdrowa — ocenia. Z punktu widzenia inwestora, taka „zdrowa” konkurencja może prowadzić do stabilizacji cen nieruchomości i czynszów.
Uważa, że nowy model uderza w patologie branży, takie jak gromadzenie niesprzedawalnych ofert czy zawyżanie cen tylko po to, by budować portfolio. — To nie jest strategia sprzedażowa, to kolekcjonowanie ogłoszeń — podkreśla. Eliminacja takich praktyk może prowadzić do bardziej przejrzystego i efektywnego rynku nieruchomości.
Kurpiejewska uważa, że wyższe koszty zmuszą agentów do refleksji. — Agent zacznie zadawać sobie pytanie: czy ta oferta ma sens biznesowy? — mówi. To może przełożyć się na lepszą jakość ofert, co jest korzystne dla inwestorów szukających rentownych nieruchomości.
Dodaje, że w praktyce koszt podwyżki może odpowiadać jednej dodatkowej transakcji miesięcznie. — Jeśli ktoś prowadzi biznes świadomie, szybko zobaczy, że to nie jest bariera nie do przejścia — ocenia. Dla inwestorów, oznacza to, że nawet przy wyższych kosztach operacyjnych, rentowność nadal jest możliwa przy odpowiednim zarządzaniu.
Otodom: nowy model rozliczeń i „sprawiedliwe” dopasowanie kosztów dla inwestorów
Otodom stanowczo odpiera zarzuty o podwyżki. Jak tłumaczy Jakub Kląskała, dyrektor sprzedaży platformy, zmiana ma charakter systemowy. Z punktu widzenia inwestycji, to może oznaczać większą przewidywalność kosztów w dłuższym okresie.
— Słowo „podwyżka” jest nieadekwatne. To przede wszystkim zmiana modelu rozliczeń, który dopasowuje opłaty do rzeczywistej skali działalności klientów — podkreśla. Dla inwestorów, „rzeczywista skala działalności” może być kluczowym wskaźnikiem do oceny potencjału rynkowego.
Nowy system opiera się na wartości portfela nieruchomości. W najniższym progu pakietu profesjonalnego biura zapłacą od ok. 650 zł netto miesięcznie przy portfelu do 5 mln zł. Portal podaje przykłady: agencja z 10 nieruchomościami po 500 tys. zł zapłaci ok. 65 zł za ofertę miesięcznie, a przy droższych nieruchomościach koszt jednostkowy rośnie. To kluczowe dane dla inwestorów planujących zakup nieruchomości o wysokiej wartości.
Czytaj też: KSeF zmienia zasady rozliczeń. Oto jak poprawnie określić datę faktury
— Klienci działają na różnych rynkach, ale łączy ich wartość portfolio. To ona jest wspólnym mianownikiem i podstawą uczciwego rozliczenia — przekonuje Kląskała. W kontekście inwestycji, oznacza to, że wartość posiadanego portfela będzie bezpośrednio wpływać na koszty marketingowe.
Portal wskazuje też na nowe elementy oferty: możliwość zwiększenia liczby ofert o 30 proc. ponad próg bez zmiany opłat oraz większą przewidywalność kosztów dzięki stałej miesięcznej stawce. Dla inwestorów to potencjalne korzyści w postaci stabilności budżetowej i elastyczności w zarządzaniu ofertami.
— Oferujemy nie tylko publikację ogłoszeń, ale dostęp do klientów. To od agencji zależy, jak ten potencjał wykorzysta — dodaje przedstawiciel Otodom. Oznacza to, że efektywne wykorzystanie potencjału platformy będzie kluczowe dla rentowności inwestycji.
Jednocześnie firma przyznaje, że reakcje rynku są mieszane. — Część klientów podchodzi ostrożnie, inni oceniają zmiany pozytywnie — słyszymy. Warto analizować te reakcje pod kątem przyszłych trendów rynkowych.
Widać jednak, że platforma ma świadomość, w jak trudnym momencie wizerunkowym się znalazła (choć głośno się do tego nie przyznaje). Różnymi kanałami stara się wyjaśniać zmiany, jakie wprowadzają, ale z każdej strony spotykają się z negatywnymi odpowiedziami rynku. Doszło do tego, że pod opublikowanym w serwisie YouTube wideo zablokowano dodawanie komentarzy, bo po pierwszych 600 wyświetleniach nie pojawił się żaden pozytywny. Brak zaufania na rynku może wpłynąć na decyzje inwestycyjne.
Zmiany w Otodom: dlaczego to dobre wieści dla Twojej agencji? Postaw na Wartość swojego Portfolio!
Na pytanie, czy jeśli rynek nie pogodzi się z tymi zmianami, rozważą powrót do poprzednich metod rozliczeń, odpowiadają, że wiedzą, iż klienci muszą mieć czas, by przyzwyczaić się do tych przekształceń. Pytanie tylko, ilu z nich faktycznie przywyknie i zostanie, ilu wzniesie się na wyżyny umiejętności negocjacyjnych i wywalczy obniżenie kosztów, a ilu po prostu zrezygnuje ze współpracy. Dla inwestorów, analiza tych trendów będzie kluczowa w planowaniu strategii na lata 2025-2026.
Konkurencja: więcej zapytań i nacisk na stabilność cen najmu i wartości gruntów
Zmiany w Otodom natychmiast wykorzystują konkurenci. Michał Kurczycki, dyrektor zarządzający Nieruchomosci-online.pl, wskazuje na rosnące zainteresowanie współpracą. — Widzimy zwiększone zainteresowanie ze strony biur. Rynek szuka stabilnej alternatywy — mówi. Stabilność operacyjna jest kluczowa dla utrzymania konkurencyjności cen najmu i wartości nieruchomości w długim terminie.
Podkreśla znaczenie przewidywalności. — Dziś kluczowe są jasne zasady i możliwość planowania budżetu — dodaje. Inwestorzy cenią sobie przejrzystość kosztów, która ułatwia kalkulację rentowności projektów.
Portal współpracuje z ponad 4,8 tys. biur i generuje miliony kontaktów rocznie, co — jak zaznacza Kurczycki — potwierdza jego rolę jako realnego źródła popytu. W kontekście inwestycji, oznacza to potencjalne nowe źródła klientów i stabilniejszy popyt na wynajem.
Podobne sygnały płyną z Grupy Morizon-Gratka. Jej CEO Łukasz Szymak podkreśla: — Rynek przechodzi okres zmian, który skłania do refleksji nad jakością współpracy i standardami działania. To może przełożyć się na wyższe standardy obsługi klienta, co jest korzystne dla inwestorów.
Z kolei Krzysztof Piątek z tej samej grupy zaznacza: — Widzimy zwiększone zainteresowanie współpracą, ale na ocenę pełnych skutków trzeba poczekać. Stabilność i przewidywalność mogą przyciągnąć kapitał inwestycyjny.
Joanna Szymczyk dodaje: — Stawiamy na przejrzyste zasady i partnerskie relacje. To dziś kluczowe dla rynku. Przejrzystość zasad jest fundamentalna dla oceny ryzyka inwestycyjnego i długoterminowej stabilności rynku.
Głosy z rynku: emocje, bojkoty, donosy do UOKiK-u i brak zaufania – sygnały dla inwestorów
Dyskusje w środowisku pośredników są wyjątkowo emocjonalne. W komentarzach dominują głosy krytyczne, często bardzo ostre. To sygnał o potencjalnych napięciach na rynku, które mogą wpłynąć na stabilność cen.
Wielu agentów wskazuje na poczucie uzależnienia od platformy i brak realnej alternatywy. Pojawiają się opinie, że portal wykorzystuje swoją pozycję rynkową. Dla inwestorów to potencjalne ostrzeżenie przed monokulturą rynkową i ryzykiem związanym z nadmierną zależnością od jednego gracza.
Część pośredników deklaruje rezygnację (niektórzy już „rzucili papierami” i zapewniają, że od razu zerwali współpracę), inni mówią o konieczności dywersyfikacji kanałów. Dywersyfikacja może prowadzić do obniżenia cen transakcyjnych i czynszów, co jest korzystne dla inwestorów.
Między użytkownikami serwisu pojawiają się wzajemne mobilizacje do zgłaszania sprawy do Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Są też głosy sceptyczne wobec pomysłu bojkotu — zdaniem niektórych branża nie jest w stanie działać wspólnie. Potencjalne interwencje UOKiK mogą wpłynąć na regulacje rynku i tym samym na jego stabilność inwestycyjną.
W komentarzach powtarza się też wątek nierówności — szczególnie w kontekście mniejszych miejscowości, gdzie minimalna wartość nieruchomości liczona do portfela wynosi 200 tys. zł, nawet jeśli realna cena jest znacznie niższa. To może sygnalizować nieefektywność rynkową w pewnych regionach.
UOKiK o całym zamieszaniu wie. Do instytucji wpływa coraz więcej skarg. — Dostajemy dużo zawiadomień w sprawie serwisu Otodom. Są one przez nas analizowane — mówi nam Agnieszka Orlińska z Urzędu. Potencjalne postępowanie UOKiK może wpłynąć na model biznesowy Otodom i tym samym na kondycję całego rynku nieruchomości.
Urząd na tym etapie nie przesądza o naruszeniach, ale sama skala zgłoszeń pokazuje wagę problemu. Dla inwestorów jest to sygnał o potencjalnych zmianach regulacyjnych i ich wpływie na rynek.
Co dalej? Rynek wchodzi w nową fazę – prognozy dla inwestycji w 2026
Zmiany w Otodom wpisują się w szerszy kontekst koncentracji rynku. Szacunki wskazują, że platformy powiązane kapitałowo mogą odpowiadać za nawet 70–80 proc. ruchu w segmencie ogłoszeń nieruchomości. To wysoki wskaźnik koncentracji, który może wpływać na dynamikę cen nieruchomości i czynszów.
To poziom, który w analizach ekonomicznych oznacza bardzo wysoką koncentrację. W praktyce oznacza to, że platforma przestaje być jednym z kanałów — staje się kluczową infrastrukturą rynku. Dla inwestorów oznacza to, że zrozumienie funkcjonowania tej infrastruktury jest kluczowe dla podejmowania świadomych decyzji inwestycyjnych.
Dodatkowo integracja z innymi serwisami wzmacnia efekt skali, kumulując ruch i dane w jednym ekosystemie. W kontekście roku 2026, możemy spodziewać się dalszej konsolidacji i wzrostu znaczenia dużych platform.
Zmiana modelu Otodom może mieć dalekosiężne konsekwencje. Eksperci wskazują na możliwą konsolidację rynku — mniejsze biura mogą nie udźwignąć rosnących kosztów. To z kolei może prowadzić do przejmowania mniejszych graczy przez większych, co wpłynie na rynek nieruchomości.
Z drugiej strony pojawia się presja na profesjonalizację i większą efektywność. Inwestorzy mogą oczekiwać wyższych standardów obsługi i bardziej efektywnych procesów sprzedaży i wynajmu.
Jak podsumowuje jedna z pośredniczek: decyzja o pozostaniu lub odejściu z platformy nie jest dziś tylko kwestią finansową. To wybór strategiczny, który może zdefiniować przyszłość biznesu. Dla inwestorów, oznacza to konieczność analizy strategii marketingowych i operacyjnych partnerów na rynku nieruchomości.
Jedno jest pewne — rynek nieruchomości w Polsce właśnie wchodzi w nowy etap. Ten etap będzie charakteryzował się wzrostem znaczenia wartości portfolio, cyfryzacją i potencjalną konsolidacją, co stworzy nowe możliwości i wyzwania dla inwestorów w perspektywie roku 2026.
Dziękujemy, że przeczytałaś/eś nasz artykuł do końca. Bądź na bieżąco! Obserwuj nas w Google. ### Wyniki Biznes Fakty: * Model Rozliczeń Otodom: Przejście z rozliczania za liczbę ofert na model oparty na wartości portfela nieruchomości. * Potencjalne Wzrosty Kosztów: Pośrednicy alarmują o potencjalnym wzroście kosztów od 60% do nawet 300%. * Zmiana Ryzyka Biznesowego: Przeniesienie części ryzyka z platformy na pośredników. * Wpływ na Rynek Nieruchomości Komercyjnych: Nowy model może wpłynąć na kalkulację kosztów operacyjnych, marże i potencjalnie stawki czynszów. * Perspektywa Inwestycyjna 2026: Zmiany te mogą kształtować krajobraz rynku, wpływając na ceny nieruchomości, dynamikę popytu i podaży oraz strategie inwestycyjne. * Konkurencja: Konkurencyjne portale odnotowują zwiększone zainteresowanie współpracą, podkreślając potrzebę stabilności i przejrzystości. * Działania UOKiK: Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów analizuje liczne skargi dotyczące zmian w Otodom, co może mieć wpływ na regulacje rynkowe. * Konsolidacja Rynku: Przewiduje się możliwość konsolidacji rynku, gdzie mniejsze biura mogą mieć trudności z udźwignięciem rosnących kosztów. * Profesjonalizacja Branży: Zmiany wymuszają większą efektywność i profesjonalizację wśród agentów nieruchomości. * Decyzja Strategiczna dla Pośredników: Wybór między pozostaniem a odejściem z platformy staje się decyzją strategiczną, wpływającą na przyszłość biznesu.
Na podstawie materiałów : businessinsider.com.pl