Rotacja pracowników w sektorze produkcji i magazynowania stanowi jedno z największych wyzwań operacyjnych dla przedsiębiorstw. Z najnowszego raportu CTP pt. „Dobrostan pracowników od rotacji do retencji” wynika, że w ciągu ostatnich dwóch lat pracodawcę zmieniło 43 proc. magazynierów i 25 proc. pracowników produkcji, przy czym jeszcze większa grupa deklaruje gotowość do takiego kroku. — Decyzje pracowników coraz częściej determinowane są czynnikami pozapłacowymi, takimi jak komfort i organizacja miejsca pracy — zaznacza Piotr Flugel, Managing Director CTP Polska.
CTP jest jednym z czołowych właścicieli i deweloperów parków biznesowych w Europie. Spółka zajmuje się budową i zarządzaniem siecią nowoczesnych obiektów przemysłowych oraz logistycznych w Europie Środkowo-Wschodniej, współpracując z firmami z sektora produkcyjnego, e-commerce oraz operatorami logistycznymi. W Polsce rozwija projekty między innymi w Warszawie, Opolu i na Śląsku. Model biznesowy firmy opiera się na długoterminowym zarządzaniu obiektami i ich rozwijaniu we współpracy z najemcami.
Czy w obecnych realiach stabilność operacyjna staje się ważniejsza niż sama lokalizacja inwestycji?
Piotr Flugel, Managing Director w CTP Polska: Obecnie funkcjonujemy w dynamicznym otoczeniu rynkowym. Trudno jednoznacznie ocenić, jaki wpływ obecne napięcia geopolityczne wywrą na nastroje inwestorów. Polski rynek charakteryzuje się tym, że zdecydowana większość kapitału inwestowanego w nieruchomości pochodzi ze źródeł zagranicznych, co w okresach niepewności rodzi pytania o zachowanie globalnych graczy. Obserwowaliśmy już scenariusze, w których decyzje inwestycyjne zostały czasowo wstrzymane, jak w początkowej fazie pandemii COVID-19.
Z perspektywy CTP, Polska i szerzej region Europy Środkowo-Wschodniej pozostają obszarami o znacznym potencjale. Po doświadczeniach ostatnich lat firmy wykazały się większą odpornością na zakłócenia w łańcuchach dostaw. W związku z tym stabilność operacyjna zyskuje na znaczeniu. Dla wielu klientów kluczowe jest nie tylko tempo budowy obiektu, ale również pewność, że partner będzie w stanie zrealizować projekt zgodnie z harmonogramem, niezależnie od zawirowań rynkowych.
CZYTAJ WIĘCEJ: Dlaczego Polska przyciąga inwestorów długoterminowych? Kulisy nowej geografii parków biznesowych [WYWIAD]
Czyli przewagą staje się dziś nie tylko lokalizacja, ale też wiarygodność inwestora?
Zdecydowanie. W CTP finansowanie opiera się na poziomie całej grupy, a nie na pojedynczych projektach, co pozwala nam samodzielnie decydować o alokacji kapitału. Przekłada się to na większą przewidywalność dla naszych klientów – jeśli podejmujemy decyzję o realizacji projektu, nie wycofujemy się z niej pod wpływem zwiększonej nerwowości rynkowej. Jest to szczególnie istotne w kontekście doświadczeń sprzed kilku lat, gdy podpisane umowy nie zawsze szły w parze z faktycznym finansowaniem inwestycji. W takich sytuacjach stabilność inwestora staje się dla najemcy równie ważna jak lokalizacja czy infrastruktura.
Z raportu CTP wynika, że w ciągu dwóch lat 43 proc. magazynierów i 25 proc. pracowników produkcji zmieniło pracodawcę, a jeszcze więcej rozważa taki krok. Czy rotacja w sektorze „blue collar” staje się dziś realnym zagrożeniem strategicznym dla firm produkcyjnych i logistycznych?
Uważam, że jest to przede wszystkim sygnał szerszej zmiany społecznej. Ludzie zarabiają dziś więcej niż kilkanaście lat temu, korzystają z różnych usług, podróżują i obserwują, jak wyglądają nowoczesne miejsca pracy – przykładem mogą być współczesne biura z przestronnymi, jasnymi strefami i wydzielonymi strefami odpoczynku.
Następnie trafiają do hal produkcyjnych, gdzie standard pracy praktycznie nie uległ zmianie od lat. Zdarza się, że zamiast zainwestować w ogrzewanie, pracodawca decyduje się na zakup kurtek dla pracowników. Choć jest to przykład skrajny, dobrze ilustruje skalę problemu.
Czyli pracownicy zaczynają porównywać te dwa światy?
Obserwując zmiany w otoczeniu, ludzie naturalnie oczekują ewolucji także w miejscu pracy. Nie chodzi już wyłącznie o wynagrodzenie. Z naszego raportu wynika, że część pracowników jest gotowa zaakceptować nieznacznie niższe zarobki w zamian za lepsze warunki pracy. Najwyższa rotacja występuje tam, gdzie praca wymaga najmniejszych kwalifikacji, przede wszystkim w magazynach. W produkcji sytuacja może być inna, ponieważ firmy częściej inwestują w pracowników i zależy im na ich utrzymaniu. W branży logistycznej przez lata wiele inwestycji powstawało w lokalizacjach, gdzie grunty były najtańsze, a uzyskanie pozwoleń najłatwiejsze.
W efekcie pracownicy często muszą dojeżdżać do pracy przez godzinę w jedną stronę, nierzadko bez zapewnionego dobrego transportu publicznego. W pewnym momencie zaczynają poszukiwać zatrudnienia bliżej domu lub w branży oferującej bardziej przyjazne warunki pracy na co dzień. Dla firm myślących strategicznie będzie to coraz większe wyzwanie. Pracownik analizuje przede wszystkim swoją codzienność – ile czasu spędza w pracy i jakie są warunki wykonywania obowiązków. Wystarczy spojrzeć na współczesne mieszkania czy przestrzeń publiczną. Ludzie inwestują w swoje domy, korzystają z coraz lepiej zaprojektowanych usług i przestrzeni. Opuszczają swoje estetyczne mieszkania, poruszają się po zadbanych ulicach, a następnie przychodzą do pracy, gdzie przestrzeń prezentuje się identycznie jak dwadzieścia lat temu.
Pojawia się fundamentalne pytanie: dlaczego mam pracować w miejscu nieatrakcyjnym lub niewygodnym, skoro pozostałe aspekty mojego życia funkcjonują już na zupełnie innym poziomie?
Kilka lat temu podobna zmiana była widoczna głównie wśród pracowników biurowych. Czy dziś te dwa światy zaczynają się do siebie upodabniać?
Tak, uważam, że tak się dzieje. Wiele benefitów, które kiedyś stanowiły przewagę konkurencyjną firmy, dziś jest postrzeganych jako standard. Opieka medyczna, karta sportowa czy ubezpieczenie są oczywistością. Kandydaci często nawet nie pytają o ich dostępność, zakładając, że są one integralną częścią oferty.
W związku z tym firmy stają przed nowym wyzwaniem i muszą odpowiedzieć na pytanie: co jeszcze możemy zaoferować? Coraz większą rolę odgrywa infrastruktura wokół miejsca pracy. My w naszych parkach rozwijamy przestrzenie wspólne oraz różnorodne udogodnienia dla pracowników. W niektórych lokalizacjach wprowadzamy rozwiązania takie jak przychodnie czy inne usługi dostępne na miejscu.
Zapewnienie pracodawcy zatrudniającemu kilkaset osób dostępu do gabinetu medycyny pracy lub podstawowej profilaktyki zdrowotnej na miejscu stanowi znaczącą oszczędność czasu. Jest to realna wartość dodana, która buduje lojalność zespołu i przynosi wymierne korzyści samej firmie.
Czyli firmy zaczynają kalkulować, że inwestycja w lepsze warunki pracy może być tańsza niż ciągła rotacja pracowników?
W przypadku dużych operacji logistycznych stabilność zespołu jest kluczowa. Jeśli zamówienie złożone dzisiaj ma zostać wysłane jutro, cały system musi funkcjonować z najwyższą sprawnością. Wysoka rotacja znacząco utrudnia osiągnięcie tego celu. Dlatego firmy zorientowane na długoterminowy rozwój inwestują w zaplecze socjalne i przestrzeń przeznaczoną dla zatrudnionych. Chodzi o to, aby przerwa w pracy zapewniała realną możliwość odpoczynku. Pojawiają się strefy relaksu, miejsca do wspólnego spożywania posiłków, tarasy czy zielone tereny.
W magazynach zatrudniających 600 lub 800 osób rotacja może oznaczać konieczność rekrutacji kilkudziesięciu nowych pracowników tygodniowo. Jest to ogromny wysiłek organizacyjny, dlatego dla wielu firm utrzymanie obecnego pracownika jest po prostu bardziej opłacalne niż ciągłe pozyskiwanie nowych. W praktyce oznacza to inwestycje nie tylko w wynagrodzenia, ale także w transport do pracy, infrastrukturę wokół budynku czy usługi dostępne na miejscu.
CTP działa w modelu długoterminowym jako właściciel i operator parków. Czy takie podejście ułatwia projektowanie miejsc, które mają funkcjonować przez lata, a nie tylko do momentu sprzedaży inwestycji?
Zdecydowanie tak. Około 70 proc. nowych umów podpisujemy z dotychczasowymi najemcami, co podkreśla kluczowe znaczenie retencji klientów. Dlatego, już na etapie zakupu gruntu, myślimy szerzej niż tylko o pierwszym budynku; istotne jest zapewnienie możliwości rozwoju firmy w tej samej lokalizacji.
Jeśli przedsiębiorstwo się rozrasta, nie chcemy, aby musiało przenosić produkcję w inne miejsce, co wiązałoby się z utratą części pracowników i dodatkowymi kosztami. W dużych parkach istotną rolę odgrywają również przestrzenie wspólne i usługi, które tworzą swoisty lokalny ekosystem. Obok dużych najemców pojawiają się mniejsze firmy usługowe, z których korzystają pracownicy.
Projektujemy te miejsca z myślą o perspektywie pięciu, dziesięciu czy piętnastu lat. Dlatego inwestujemy w dodatkową infrastrukturę, taką jak strefy ogólnodostępne czy tzw. Clubhausy. W wieloetapowych projektach są one intensywnie wykorzystywane i przyczyniają się do tworzenia środowiska, w którym firmy mogą zwiększać skalę swojej działalności.
A jeśli rozwój firmy okazuje się szybszy, niż zakładano na początku współpracy — czy możliwe jest pozostanie w tym samym miejscu i zwiększenie skali działalności?
To w zasadzie fundament naszego modelu biznesowego. Zakładamy, że będziemy rośli wraz z naszymi klientami. W wielu przypadkach otwieraliśmy nowe rynki właśnie na prośbę naszych klientów, którzy chcieli kontynuować współpracę w kolejnych krajach. Dzięki temu przedsiębiorstwa mają pewność, że mogą skalować swój biznes, opierając się na sprawdzonych modelach współpracy. Ta jakość usług ma swoją wartość, a w zamian klienci otrzymują stabilność i partnera gotowego do wspólnej ekspansji.
Czy w wynikach raportu znajdziemy zatem coś, co Pana naprawdę zaskoczyło?
Obserwowaliśmy na papierze potwierdzenie zjawisk, które na rynku są widoczne od dłuższego czasu. Bardzo wymowne było dla mnie jednak to, że część pracowników deklaruje gotowość do zaakceptowania nieco niższego wynagrodzenia w zamian za lepszą atmosferę i przyjazne środowisko pracy. Jest to wyraz wyraźnej zmiany pokoleniowej. Dla wielu osób praca fizyczna przestaje być jedynie źródłem dochodu. Staje się istotnym elementem codzienności, który – podobnie jak inne sfery życia – powinien być możliwie komfortowy.
Pozostałe wyniki badania wydają się dość naturalne. Jeśli ktoś przez cały dzień przebywa w ciemnym obiekcie, z ograniczonym dostępem do światła dziennego, trudno się dziwić, że zaczyna porównywać takie warunki z innymi standardami. Na rynkach zachodnich nowoczesne magazyny projektuje się obecnie z myślą o zapewnieniu znacznie lepszego doświetlenia, optymalnej izolacji i atrakcyjnego otoczenia. Taki standard przenosimy na polski rynek.
Dlatego nasz raport traktuję przede wszystkim jako argument dla najemców, którzy wciąż się wahają. Jeśli firma woli skupić swój kapitał na rozwoju podstawowej działalności, może po prostu nawiązać współpracę z odpowiednim deweloperem – takim, który od podstaw projektuje budynki z myślą o dobrostanie i komforcie pracowników. Tego ludzie na rynku pracy realnie dziś oczekują.
A patrząc kilka lat do przodu: czy przewaga konkurencyjna w przemyśle będzie coraz mocniej wynikała z jakości środowiska pracy, czy jednak większą rolę odegra automatyzacja?
Nie ma jednoznacznej odpowiedzi, ponieważ rynek może rozwijać się równolegle w obu kierunkach. Z jednej strony, znaczenie komfortu pracy będzie rosło, szczególnie tam, gdzie firmy dążą do budowania długofalowych zespołów i gdzie ważny jest wizerunek marki. Jeśli firma dba o jakość produktu czy doświadczenie klienta, prędzej czy później zacznie zwracać uwagę na standardy panujące w zapleczu operacyjnym.
Z drugiej strony, obserwujemy szybki postęp w dziedzinie automatyzacji – szczególnie w sektorze e-commerce oraz wszędzie tam, gdzie procesy są powtarzalne i można je łatwo zaprogramować. W takich obiektach zapotrzebowanie na pracę ludzką będzie maleć, a kluczowe staną się: dostęp do odpowiedniej mocy energetycznej, elastyczność logistyczna oraz sprawność technologiczna całej infrastruktury.
Już dziś widzimy magazyny, w których liczba pracowników jest zminimalizowana, a większość operacji odbywa się automatycznie. Koszty wdrożenia takich rozwiązań znacząco spadają, co przyspieszy postęp tej transformacji. Możliwe jest zatem, że rynek zacznie się rozwarstwiać: z jednej strony powstaną lokalizacje skoncentrowane na pracownikach i jakości środowiska pracy, z drugiej – obiekty, w których priorytetem będzie infrastruktura i technologia.
Dodatkowym czynnikiem będzie również demografia. Jeśli na rynku pracy zacznie brakować rąk do pracy, automatyzacja ulegnie jeszcze szybszemu przyspieszeniu. Technologia i wellbeing nie będą się zatem wzajemnie wykluczać – są to dwa równoległe kierunki rozwoju, a ich znaczenie będzie zależało od specyfiki branży i modelu biznesowego danego najemcy.
Wyniki Biznes Fakty:
- W 2026 roku stabilność operacyjna staje się kluczowym czynnikiem przy wyborze lokalizacji inwestycji, często przeważając nad samą lokalizacją.
- Rotacja pracowników w sektorach produkcyjnym i logistycznym stanowi poważne wyzwanie strategiczne, z 43% magazynierów i 25% pracowników produkcji zmieniających pracę w ciągu ostatnich dwóch lat.
- Czynniki pozapłacowe, takie jak komfort i organizacja miejsca pracy, zyskują na znaczeniu w procesie decyzyjnym pracowników, którzy są skłonni akceptować niższe wynagrodzenie za lepsze warunki.
- Firmy, takie jak CTP, inwestują w długoterminowe zarządzanie nieruchomościami i rozwijanie infrastruktury wspierającej dobrostan pracowników, co przekłada się na wyższą retencję najemców i pracowników.
- W perspektywie 2026 roku, rynek nieruchomości przemysłowych będzie prawdopodobnie ewoluował w kierunku specjalizacji: z jednej strony obiekty skupione na komforcie pracowników i wysokiej jakości środowisku pracy, z drugiej – obiekty zdominowane przez zaawansowaną automatyzację i technologię.
- Automatyzacja będzie nadal postępować, szczególnie w e-commerce, ale równocześnie rosnące znaczenie będzie miała jakość środowiska pracy, zwłaszcza tam, gdzie kluczowe jest budowanie długoterminowych zespołów i dbanie o wizerunek marki.
- Modele biznesowe oparte na długoterminowej współpracy i rozwoju wraz z klientem, takie jak stosowany przez CTP, zapewniają stabilność i przewidywalność dla najemców, co jest szczególnie cenne w niestabilnym otoczeniu rynkowym.