Zmiana interpretacji podatkowych w zakresie najmu krótkoterminowego
Przez lata organy podatkowe uważały, że najem krótkoterminowy, popularnie realizowany za pośrednictwem platform takich jak Booking czy Airbnb, powinien być traktowany jako działalność gospodarcza. Obecnie jednak obserwuje się zmianę stanowiska, sugerującą możliwość opodatkowania go zryczałtowanym podatkiem dochodowym, analogicznie do najmu długoterminowego. Eksperci ostrzegają, że taka sytuacja może stanowić pułapkę podatkową dla przedsiębiorców.
Przedsiębiorcy wynajmujący nieruchomości, takie jak mieszkania, domy czy pokoje, za pośrednictwem platform rezerwacyjnych, napotykają trudności w prawidłowym rozliczeniu przychodów z tego tytułu. Część z nich chciałaby stosować zryczałtowaną formę opodatkowania, przypisaną do najmu długoterminowego. W celu uzyskania jasności, podatnicy składają indywidualne interpretacje podatkowe. Poniżej przedstawiamy analizę ich treści oraz związane z nimi ryzyko.
„Wydaje się, że podejście fiskusa do tzw. wynajmu krótkoterminowego nieco się zmieniło” – przyznaje Grzegorz Grabowski, partner w Kancelarii Księgowo-Doradczej WMP.
Niebawem kwestia opodatkowania najmu krótkoterminowego może zostać ostatecznie uregulowana poprzez nowelizację ustawy o usługach hotelarskich, która przeszła już proces konsultacji społecznych.
Cel wniosków o interpretacje podatkowe składanych przez wynajmujących
Jak wyjaśnia Grzegorz Grabowski, podatnicy w swoich wnioskach o interpretacje podatkowe pytają o możliwość rozliczania najmu realizowanego w systemie dobowym w ramach tzw. najmu prywatnego. Oznaczałoby to stosowanie opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym według stawek 8,5% i 12,5%, bez konieczności opłacania składek na ubezpieczenia społeczne oraz bez obowiązku prowadzenia ksiąg rachunkowych. We wnioskach podatnicy szczegółowo opisują swoje działania, określając je jako najem, a swoich klientów jako najemców.
Przedsiębiorcy wskazują między innymi na pozyskiwanie klientów poprzez portale typu Booking.com i Airbnb, zapewnienie usług sprzątania, wymiany pościeli, a także na długość pobytów, która może wynosić od jednego dnia do kilku tygodni. „Fiskus ewidentnie widzi, że to są de facto usługi noclegowe (zakwaterowania)” – podkreśla Grzegorz Grabowski. Usługi noclegowe, co należy zaznaczyć, zazwyczaj powinny być rozliczane w ramach działalności gospodarczej, co wiąże się również z kwestią rozliczania podatku VAT.
Grzegorz Grabowski zwraca jednak uwagę, że w nowszych interpretacjach indywidualnych dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) odwołuje się do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (PIT) oraz do uchwały siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 maja 2021 r. (sygn. akt II FPS 1/21). W odpowiedziach KIS wskazuje, że w przypadku najmu, to podatnik decyduje, czy rozlicza go prywatnie, czy w ramach zarejestrowanej działalności gospodarczej.
„Dyrektor KIS sięga również do Kodeksu cywilnego, w którym najem jest określony jako oddanie najemcy rzeczy do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązany jest do płacenia wynajmującemu umówionego czynszu. Definicja ta nie odnosi się w żaden sposób do okresu najmu, stąd pada twierdzenie, że krótki okres najmu nie oznacza od razu działalności gospodarczej” – tłumaczy Grzegorz Grabowski.
W świetle analizowanych interpretacji, wynika z nich, że najem krótkoterminowy (realizowany w systemie dobowym) może być opodatkowany ryczałtem jako najem prywatny, a nie jako usługa noclegowa (która wymagałaby założenia działalności gospodarczej i stosowania zasad właściwych dla rozliczania podatków w ramach tej działalności). Takie stanowisko jest prezentowane przez organy skarbowe w interpretacjach indywidualnych, m.in. z dnia 11 marca 2026 r. (sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.13.2026.2.AS), z dnia 25 lutego 2025 r. (sygn. 0112-KDIL2-2.4011.106.2025.1.MW), z dnia 15 października 2025 r. (sygn. 0113-KDPT2-1.4011.675.2025.2.DJD) oraz z dnia 24 października 2025 r. (sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.724.2025.1.KD.).
Ryzyka związane z interpretacjami podatkowymi – potencjalne pułapki
„Należy jednak pamiętać, że w tych interpretacjach podatnicy pytają o usługi realizowane na małą skalę, czyli dotyczące 1-2 lokali, prowadzone w sposób mało zorganizowany, bez rozbudowanej struktury organizacyjnej właściwej dla usług hotelowych i profesjonalnego zaplecza” – podkreśla Grzegorz Grabowski. Jego zdaniem, w sytuacjach, gdy aktywność podatnika będzie wykazywać cechy zorganizowania, ciągłości i dużej skali, zbliżonej do działalności gospodarczej, odpowiedź fiskusa może być odmienna.
Ekspert zwraca również uwagę na fakt, że nie można wykluczyć, iż w przypadku kontroli podatkowej, usługi krótkotrwałego zakwaterowania zostaną uznane za działalność gospodarczą. Wystarczy, że kontrolerzy stwierdzą, iż ustalony przez nich stan faktyczny różni się od tego, który został przedstawiony przez podatnika we wniosku o interpretację. Oznacza to, że ochrona prawna wynikająca z interpretacji indywidualnych może okazać się iluzoryczna. Należy przypomnieć, że w poprzednich latach urzędnicy skarbowi często uznawali najem dobowy oferowany na platformach takich jak Booking czy Airbnb za usługę hotelową lub zakwaterowania.
Nowelizacja ustawy o usługach hotelarskich – jednoznaczne przesądzenie statusu prawnego najmu krótkoterminowego
Spory dotyczące kwalifikacji prawnej wynajmu krótkoterminowego, oferowanego za pośrednictwem platform takich jak Booking czy Airbnb, mogą zostać zakończone dzięki nowelizacji ustawy o usługach hotelarskich. Projekt tej ustawy (numer z wykazu prac legislacyjnych – UC135) przeszedł już konsultacje społeczne i w najbliższym czasie powinien zostać przyjęty przez rząd.
Jak tłumaczy Grzegorz Żurawski, prezes zarządu Polskiego Stowarzyszenia Wynajmu Krótkoterminowego, z perspektywy Ministerstwa Sportu i Turystyki (które jest autorem projektu nowelizacji), a także z perspektywy stowarzyszenia i całej branży turystycznej, najem krótkoterminowy wypełnia ustawową definicję „usługi hotelarskiej”.
„W ustawie o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych określono, że są nimi 'krótkotrwałe, ogólnie dostępne wynajmowanie domów, mieszkań, pokoi, miejsc noclegowych (…)’. W klasyfikacji Polskich Klasyfikacji Działalności (PKD) posługujemy się kodem 55.20, który odnosi się do usług zakwaterowania” – tłumaczy Grzegorz Żurawski. Oznacza to, że osoba oferująca wynajem nieruchomości mieszkalnej na platformach takich jak Booking, Airbnb czy innych, będzie musiała założyć działalność gospodarczą, rozliczać przychody zgodnie z zasadami właściwymi dla działalności gospodarczej oraz rozliczać podatek VAT.
Na tej podstawie, jak dodaje Grzegorz Żurawski, minister finansów dopuszcza rozliczanie usług zakwaterowania/hotelarskich według obniżonej stawki VAT w wysokości 8%. „Gdyby minister uważał, że najem krótkoterminowy to usługa najmu, musielibyśmy stosować stawkę 23% VAT. Wydaje mi się, że jest to wystarczający argument do jednolitego traktowania świadczonych przez nas usług” – mówi Grzegorz Żurawski.
Zwraca on również uwagę na procedowaną nowelizację ustawy o usługach hotelarskich. „Projekt przewiduje nałożenie wysokich kar (do 50 tys. zł) za oferowanie usług najmu krótkoterminowego bez podania numeru z Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych. Nowelizacja skutecznie wyjaśni sytuację na rynku bez potrzeby angażowania urzędników Ministerstwa Finansów w rozróżnianie usług hotelarskich od usług najmu” – przekonuje Grzegorz Żurawski.
Dodaje, że kary te (do 50 tys. zł) będą nakładane na wszystkich, którzy bez wymaganego numeru będą oferować swoje obiekty na doby, niezależnie od tego, czy będą to robić za pośrednictwem portali rezerwacyjnych, czy poprzez inne formy reklamy, takie jak Facebook, OLX czy Allegro.
„Osoba, która będzie chciała uzyskać dla swojego obiektu numer w Centralnym Wykazie Turystycznych Obiektów Noclegowych, będzie musiała być przedsiębiorcą (założyć działalność gospodarczą) lub prowadzić działalność nierejestrowaną (jeśli miesięczne przychody będą na niewielką skalę) albo prowadzić agroturystykę. To rozwiąże obecne problemy” – stwierdza Grzegorz Żurawski.
Wyniki Biznes Fakty:
Zmiany w interpretacjach podatkowych oraz nadchodząca nowelizacja ustawy o usługach hotelarskich wprowadzają większą jasność w zakresie opodatkowania najmu krótkoterminowego. Od 2026 roku przedsiębiorcy, którzy oferują wynajem krótkoterminowy, mogą być klasyfikowani jako świadczący usługi hotelarskie. Oznacza to konieczność prowadzenia działalności gospodarczej, rozliczania przychodów według zasad właściwych dla tej działalności oraz ewentualnego rozliczania VAT. Wprowadzenie kar za brak rejestracji obiektu w Centralnym Wykazie Turystycznych Obiektów Noclegowych ma na celu ujednolicenie zasad i zapewnienie większej przejrzystości rynku turystycznego. Przedsiębiorcy powinni przygotować się na te zmiany, analizując swoją obecną działalność pod kątem spełniania kryteriów działalności gospodarczej w kontekście przyszłych regulacji, aby uniknąć potencjalnych sankcji.
Według danych portalu: businessinsider.com.pl