Betonowe lokaty tracą blask? Odkryj nowe możliwości inwestowania.

Jasne, oto przetworzony tekst w języku polskim, z zachowaniem stylu inwestycyjnego i uwzględnieniem wskazówek: Wyraźne hamowanie wzrostu cen mieszkań poniżej poziomu wyznaczanego przez inflację CPI, a nawet stawki niższe niż przed rokiem, zastój i stabilizacja cen na rynku najmu oraz stopa zwrotu znajdująca się bliżej dna niż szczytów – tak na przełomie 2025 i 2026 roku wygląda rynek nieruchomości w Polsce. Czy to znak, że „betonowe” złoto już tak nie lśni i warto poszukać inwestycyjnych alternatyw?

Od europejskiego lidera wzrostów do fazy stabilizacji

Na tle europejskim, jeszcze w drugiej połowie 2024 roku Polska notowała rekordowe wzrosty cen nowych mieszkań, przekraczające 19% rok do roku, co potwierdzają dane Eurostatu. Deloitte wskazywało z kolei, że pod koniec 2024 roku średnia cena metra kwadratowego w Warszawie przewyższała już ceny w Rzymie.

Obecne kwartały przynoszą jednak odwrócenie tej dynamiki. Choć ceny pozostają na historycznie wysokich poziomach, tempo wzrostu wyraźnie wyhamowało. Zgodnie z danymi Narodowego Banku Polskiego za IV kwartał 2025 roku, zagregowana średnia cena transakcyjna dla siedmiu największych rynków pierwotnych w Polsce (Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Łódź, Gdańsk i Gdynia) była o 0,8% niższa niż w analogicznym okresie roku poprzedniego.

Reklama

Zobacz także

Cały świat na jednym rachunku. Ponad 71 tys. instrumentów finansowych (Link afiliacyjny – zarabiamy na prowizji)

Analizując poszczególne miasta, niższe ceny transakcyjne rok do roku odnotowano we Wrocławiu, Poznaniu i Łodzi. W Warszawie natomiast średnia cena transakcyjna wzrosła jedynie o 0,2%. Jedynie w Gdańsku ceny nowych mieszkań rosły dynamiczniej niż inflacja CPI. Warto podkreślić, że rok wcześniej podobna sytuacja wzrostów dotyczyła wszystkich miast wojewódzkich, a podwyżki w aktach notarialnych często były dwucyfrowe, przekraczając 15% r/r w Poznaniu i Katowicach, a nawet 25% r/r w Kielcach.

Utrudniony zakup i rosnące możliwości negocjacyjne

Wraz ze słabnącym wzrostem cen mieszkań i zwiększającymi się trudnościami w znalezieniu nabywców, rosną możliwości negocjacyjne kupujących. Dane Metrohouse i Credipass za IV kwartał 2025 roku wskazują, że na stołecznym rynku wtórnym średni czas od publikacji oferty do jej sprzedaży przekraczał cztery miesiące (132 dni). Był to wynik o 28 dni dłuższy niż kwartał wcześniej i o 11 dni dłuższy niż w IV kwartale 2024 roku.

Spadająca podaż w segmencie mieszkaniowym

Wszystko to działo się na tle wysokiej podaży, która w ostatnich miesiącach zaczęła wyraźnie spadać. W 2025 roku deweloperzy rozpoczęli budowę 129,7 tys. mieszkań, co oznacza spadek o 15% rok do roku. Należy jednak zaznaczyć, że jest to nadal więcej niż w latach 2023 i 2022. Równie znaczący spadek odnotowano w obszarze pozwoleń na budowę. Zakończony niedawno rok 2025 przyniósł deweloperom niespełna 171,5 tys. pozwoleń, czyli o 16,6% mniej niż w roku poprzednim.

– Niedobór jest potęgowany przez migrację wewnętrzną i zewnętrzną. Wojna na Ukrainie, z ponad milionem osób z tego kraju już przebywających w Polsce, znacząco wpłynęła na ten trend. Do większych miast napływają również pracownicy z Azji. Obserwujemy także migrację wewnętrzną z mniejszych miejscowości do aglomeracji, gdzie rynek pracy oferuje więcej możliwości – zauważa Piotr Baszak, przedstawiciel Freedom24 Polska, brokera giełdowego. – Czynniki te sprzyjają zakupom inwestycyjnym, które z kolei mogą tworzyć błędne koło. Część właścicieli traktuje mieszkania nie jako źródło bieżącego dochodu z najmu, ale jako sposób na przechowywanie kapitału i uczestnictwo w dalszym wzroście cen. W praktyce oznacza to dalsze ograniczanie podaży – lokale pozostają poza rynkiem najmu, mimo że formalnie istnieją – dodaje.

Ceny najmu stabilne, a stopa zwrotu na historycznie niskich poziomach

Podobnie jak w przypadku cen mieszkań, stabilizację obserwujemy na rynku najmu. Tam jednak stawki pozostają na historycznych szczytach od trzech lat. W kilku z największych miast ostatni rok przyniósł jednak obniżki. W przypadku kawalerek niższe stawki zanotowano w Krakowie, Gdańsku, Wrocławiu i Katowicach. Za mieszkania o powierzchni 40-50 mkw. mniej niż przed rokiem zapłacimy w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu.

Obecnie w większości największych polskich miast koszt wynajmu jest zazwyczaj niższy niż rata kredytu hipotecznego. Jak zauważa Piotr Baszak, największa dysproporcja widoczna jest w Krakowie, gdzie czynsz za 50-metrowe mieszkanie wynosi średnio 2925 zł, podczas gdy rata kredytu za podobne lokum przekracza 4000 zł.

Stopa zwrotu z najmu również spada, plasując się bliżej historycznego minimum niż maksimum. Dane Otodom Analytics za marzec 2026 wskazują na średnią roczną stopę zwrotu z najmu na poziomie 5,44% (-0,08 pp. r/r). Niższą stopę zwrotu niż rok wcześniej zanotowano również w Gdańsku, Wrocławiu i Poznaniu. W Krakowie wskaźnik ten pozostaje na niezmienionym, ale znacznie niższym niż trzy lata temu poziomie przez ostatnie dwa lata.

Inwestycje w nieruchomości – alternatywy dla fizycznych mieszkań

Czy „betonowe złoto” straciło swój blask? Zdaniem Piotra Baszaka, obecny zastój może być jedynie pauzą przed poprawą warunków kredytowych i ponownym ożywieniem rynku w dłuższej perspektywie.

– W takim scenariuszu skorzystają inwestorzy. Jednak biorąc pod uwagę pozostałe czynniki, powinni oni analizować trwałość i elastyczność swoich inwestycji. W obliczu rosnącej niepewności, zmian regulacyjnych i trendów demograficznych, mieszkania przestają być jednoznacznym kierunkiem dla inwestorów. „Betonowe złoto” nie znika z rynku, ale może zacząć tracić na wartości w porównaniu z innymi narzędziami inwestycyjnymi w sektorze nieruchomości. Z drugiej strony, częściowe wycofanie spekulacyjnego kapitału z rynku mieszkaniowego w Polsce mogłoby pozytywnie wpłynąć na sytuację najemców. – podkreśla Piotr Baszak.

Ekspert dodaje, że w obliczu wspomnianych wyzwań, strategie inwestycyjne w sektorze nieruchomości nie ograniczają się wyłącznie do zakupu fizycznych lokali.

– Na rynkach zagranicznych instrumenty takie jak fundusze typu REIT czy akcje spółek deweloperskich lub budowlanych oferują ekspozycję na ten segment przy zachowaniu wyższej płynności i dywersyfikacji. Pozwalają one na szybsze reagowanie na zmiany rynkowe i ograniczanie ryzyka związanego z pojedynczym aktywem w jednej lokalizacji – zaznacza przedstawiciel Freedom24 Polska.

O Freedom24

Freedom24 to broker giełdowy łączący europejskich klientów z kluczowymi międzynarodowymi rynkami kapitałowymi. Korzystając z własnej platformy, oferuje inwestorom dostęp do szerokiej gamy akcji, funduszy ETF, obligacji korporacyjnych i rządowych oraz opcji na akcje z USA, a także rynków amerykańskich, europejskich i azjatyckich.

Freedom24 posiada licencję CySEC i działa w ramach regulacyjnych MiFID II, obsługując wszystkie kraje UE/EOG, z fizyczną obecnością w 10 krajach. Freedom24 jest europejską spółką zależną Freedom Holding Corp., międzynarodowej grupy finansowej działającej w Stanach Zjednoczonych, Europie i Azji Środkowej, notowanej na giełdzie Nasdaq.

Więcej informacji na https://freedom24.com/

Zastrzeżenie: Twój kapitał jest narażony na ryzyko. Wyniki historyczne nie stanowią gwarancji przyszłych rezultatów i nie ma pewności, że jakakolwiek strategia inwestycyjna osiągnie swoje cele. Przed podjęciem decyzji inwestycyjnej należy samodzielnie przeanalizować sytuację i rozważyć konsultację z wykwalifikowanym doradcą finansowym. Dostęp do niektórych instrumentów finansowych może wymagać przeprowadzenia testu odpowiedniości. Spółka może brać udział w obrocie instrumentami opisanymi w materiale jako strona transakcji lub dostawca płynności. Jednocześnie prezentowane rekomendacje i informacje mają charakter niezależny i nie są powiązane z jej pozycjami handlowymi. Podejmujemy wszelkie niezbędne działania w celu zapobiegania konfliktom interesów oraz zapewnienia obiektywności przekazywanych treści.

### Wyniki Biznes Fakty: * **Stabilizacja cen mieszkań:** W IV kwartale 2025 roku średnia cena transakcyjna na siedmiu największych rynkach pierwotnych w Polsce spadła o 0,8% r/r. W niektórych miastach, jak Wrocław, Poznań i Łódź, ceny transakcyjne były niższe niż rok wcześniej. * **Spowolnienie wzrostu:** Wzrost cen nowych mieszkań wyhamował, a w niektórych lokalizacjach (np. Warszawa) był jedynie marginalny (0,2% r/r), znacznie poniżej poziomu inflacji CPI. * **Rynek najmu:** Ceny najmu pozostają stabilne na historycznie wysokich poziomach, jednak w kilku największych miastach zaobserwowano niewielkie spadki stawek, szczególnie dla kawalerek i mniejszych mieszkań. * **Rentowność najmu:** Średnia roczna stopa zwrotu z najmu w marcu 2026 roku wyniosła 5,44%, co oznacza spadek o 0,08 pp. r/r i utrzymuje się na niskim poziomie. * **Podwyższone koszty kredytu:** Rata kredytu hipotecznego za 50-metrowe mieszkanie na rynku pierwotnym jest znacząco wyższa od przeciętnego czynszu najmu w większości analizowanych miast. * **Spadek podaży:** Deweloperzy rozpoczęli budowę 129,7 tys. mieszkań w 2025 roku (-15% r/r), a liczba wydanych pozwoleń na budowę spadła o 16,6% r/r, co może mieć wpływ na przyszłe ceny. * **Wzrost czasu sprzedaży:** Na rynku wtórnym czas potrzebny na sprzedaż nieruchomości wydłużył się, co zwiększa możliwości negocjacyjne kupujących. * **Migracja i popyt:** Czynniki demograficzne i społeczne (migracja wewnętrzna i zagraniczna) nadal generują popyt na lokale mieszkalne, często traktowane jako lokata kapitału. * **Alternatywne inwestycje:** Eksperci wskazują na fundusze typu REIT oraz akcje spółek deweloperskich i budowlanych na rynkach zagranicznych jako bardziej płynne i dywersyfikowane alternatywy dla inwestycji w fizyczne nieruchomości.

Na podstawie materiałów : www.bankier.pl