Rosnące koszty utrzymania i niewystarczające świadczenia emerytalne skłaniają coraz większą grupę seniorów do rozważenia umowy dożywocia lub renty dożywotniej. „Odwrócona hipoteka może znacząco podnieść jakość życia osób starszych, jednak polski rynek w tym zakresie jest nadal niedostatecznie rozwinięty” – komentuje ekonomista Marek Zuber.
REKLAMA
Jeszcze dekadę temu umowy dożywocia stanowiły rozwiązanie niszowe w Polsce. Obecnie stają się jednym z wyraźnych sygnałów zmian społecznych i ekonomicznych, które są związane ze starzeniem się populacji. Seniorzy coraz częściej decydują się na przekazanie swojej nieruchomości – mieszkania lub domu – w zamian za gwarancję opieki, utrzymania lub comiesięcznego świadczenia finansowego. Najnowsze dane Ministerstwa Sprawiedliwości potwierdzają rekordowy wzrost liczby takich umów, co eksperci interpretują nie tylko jako efekt zmian demograficznych, ale również jako symptom rosnących wyzwań związanych z finansowaniem życia na etapie emerytury.
Rekordowa popularność umów dożywocia. Seniorzy przekazują swoje mieszkania w zamian za wsparcie
Według danych Ministerstwa Sprawiedliwości, analizowanych przez portal GetHome.pl, w 2025 roku zawarto w Polsce 19 876 umów dożywocia. Jest to wynik ponad dwukrotnie wyższy niż w 2013 roku, kiedy odnotowano 8 506 takich aktów notarialnych. Obserwowany trend wzrostowy utrzymuje się praktycznie nieprzerwanie od kilku lat, co podkreśla znaczenie tego mechanizmu dla seniorów.
Mechanizm umowy dożywocia polega na tym, że dotychczasowy właściciel nieruchomości przenosi jej własność na inną osobę lub podmiot. W zamian otrzymuje prawo do dożywotniego utrzymania i opieki. Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, nabywca nieruchomości zobowiązuje się do zapewnienia dożywotnikowi między innymi dachu nad głową, wyżywienia, wsparcia medycznego w przypadku choroby oraz organizacji pogrzebu.
W praktyce najczęściej z tego rozwiązania korzystają seniorzy posiadający własną nieruchomość, ale których emerytura nie pozwala na pokrycie bieżących wydatków. Coraz więcej osób starszych nie może również liczyć na wsparcie ze strony rodziny.
Więcej informacji na temat: Rekord umów dożywocia w Polsce. Dlaczego seniorzy oddają mieszkania?
— Rosnąca liczba takich umów odzwierciedla zmianę potrzeb społecznych. Nie jest to już zjawisko marginalne, ale staje się jednym ze sposobów radzenia sobie z problemem niskich świadczeń emerytalnych i samotności osób starszych – komentuje Marek Zuber w rozmowie z Business Insider Polska.
Eksperci GetHome.pl wskazują, że zdecydowana większość tych umów dotyczy mieszkań i domów, podczas gdy nieruchomości rolne stanowią jedynie około 15% przypadków. Co istotne, wzrost popularności umów dożywocia obserwuje się zarówno w dużych aglomeracjach, jak i w mniejszych miejscowościach, co świadczy o powszechności tego zjawiska.
Odwrócona hipoteka a renta dożywotnia: kluczowe różnice
W dyskusji publicznej często pojawia się zamienne stosowanie terminów: umowa dożywocia, renta dożywotnia oraz odwrócona hipoteka. Choć wszystkie te mechanizmy pozwalają seniorom na wykorzystanie wartości ich nieruchomości, istnieją między nimi istotne różnice prawne i funkcjonalne.
Umowa dożywocia, uregulowana w Kodeksie cywilnym, polega na przeniesieniu własności nieruchomości przez seniora na rzecz konkretnej osoby lub firmy w zamian za opiekę i utrzymanie.
Renta dożywotnia działa na podobnej zasadzie, jednak zamiast świadczeń opiekuńczych, senior otrzymuje przede wszystkim regularne wypłaty pieniężne, zachowując jednocześnie prawo do zamieszkiwania w nieruchomości do końca życia. Takie produkty są oferowane w Polsce głównie przez fundusze hipoteczne.
Z kolei odwrócona hipoteka, w ścisłym znaczeniu, miała być produktem bankowym opartym na ustawie o odwróconym kredycie hipotecznym z 2014 roku. W tym modelu senior otrzymywałby środki od banku, a spłata zobowiązania następowałaby po jego śmierci poprzez przejęcie lub sprzedaż nieruchomości. Niestety, polskie banki praktycznie nie wdrożyły tego rozwiązania do swojej oferty.
— Jestem gorącym zwolennikiem odwróconej hipoteki. Głównym problemem jest jednak to, że ten produkt nigdy nie został realnie rozwinięty w Polsce – stwierdza Marek Zuber.
Ekonomista podkreśla, że niektóre firmy działające na rynku oferowały seniorom świadczenia rażąco niskie w stosunku do wartości nieruchomości, co zniechęcało potencjalnych klientów i przyczyniło się do wykształcenia negatywnego wizerunku całego segmentu rynku.
— Sam mechanizm może być bardzo korzystny, zwłaszcza dla osób starszych, samotnych lub pozbawionych spadkobierców. Umożliwia poprawę standardu życia, jednocześnie pozwalając na dalsze zamieszkiwanie w swojej nieruchomości – wyjaśnia.
Polecamy również: Przeprowadzki na emeryturze. Dlaczego coraz więcej seniorów wybiera miasto
Renta dożywotnia zyskuje na popularności, wspierając budżety seniorów
Mimo ograniczonej skali, rynek rent dożywotnich w Polsce systematycznie się rozwija. Dane Związku Przedsiębiorstw Finansowych wskazują, że fundusze hipoteczne wypłaciły klientom w 2024 roku blisko 7 milionów złotych świadczeń, co oznacza wzrost o 46,5% w porównaniu do roku poprzedniego.
Średni wiek klientów wynosił 76,7 lat, a przeciętna wartość przekazywanej nieruchomości sięgała 468,9 tys. zł. Średnia powierzchnia mieszkań objętych umowami wynosiła 51,4 m kw.
Wysokość miesięcznej renty jest determinowana wiekiem seniora oraz wartością nieruchomości. Im starsza osoba i wyższa wartość nieruchomości, tym zazwyczaj wyższe świadczenie. Według danych ZPF, przeciętna renta dożywotnia stanowi obecnie około 40% średniej emerytury wypłacanej przez ZUS.
Stanowi to istotne wsparcie dla wielu seniorów w codziennym zarządzaniu domowym budżetem.
— Odwrócona hipoteka może być odpowiedzią na potrzebę dodatkowego źródła dochodów dla seniorów, szczególnie w kontekście niewystarczających oszczędności emerytalnych – oceniają eksperci rynku finansowego.
Problem ten jest tym bardziej widoczny, że Polacy wciąż relatywnie niewiele oszczędzają na okres starości. Badania ZPF i Instytutu Rozwoju Gospodarczego SGH pokazują, że jedynie 17,2% osób regularnie odkłada środki z myślą o przyszłej emeryturze.
Odwrócona hipoteka w Polsce: dlaczego banki unikają tego produktu?
Zdaniem Marka Zubera, główną przeszkodą w rozwoju rynku odwróconej hipoteki nie są obecnie regulacje prawne, lecz struktura całego sektora finansowego.
— Polskie banki opierają swoją działalność przede wszystkim na finansowaniu krótkoterminowym, pochodzącym z depozytów i lokat. Z drugiej strony, odwrócona hipoteka to produkt o bardzo długim horyzoncie czasowym – wyjaśnia ekonomista.
Dodaje, że w rozwiniętych gospodarkach istnieją rozbudowane rynki listów zastawnych i obligacji hipotecznych, które umożliwiają finansowanie wieloletnich zobowiązań. W Polsce ten segment rynku jest praktycznie nieobecny.
Kolejnym wyzwaniem są ogromne potrzeby pożyczkowe państwa.
— Skarb Państwa emituje obecnie ogromne ilości obligacji, które konkurują o kapitał z innymi instrumentami finansowymi. W tej sytuacji bankom trudno byłoby jednocześnie finansować na dużą skalę długoterminowe produkty hipoteczne – tłumaczy Zuber.
Ekonomista zwraca również uwagę na ryzyko reputacyjne. Przez lata wokół odwróconej hipoteki pojawiały się kontrowersje związane z prywatnymi umowami zawierającymi niekorzystne dla seniorów zapisy.
— Produkt ten był często przedstawiany jako forma „żerowania na osobach starszych”. Dla banków stanowi to dodatkową barierę wizerunkową – podkreśla.
Według Zubera, rynek znajduje się obecnie w błędnym kole: niewielka liczba klientów utrudnia oszacowanie ryzyka i prowadzi do tworzenia niekorzystnych ofert, a te z kolei zniechęcają potencjalnych klientów.
— Aby przełamać ten impas, potrzebny byłby podmiot gotowy zainwestować miliardy złotych i przez lata konsekwentnie budować ten segment rynku – ocenia.
Emerytury przyszłości: prognozy wskazują na dalsze spadki. „To kwestia bezpieczeństwa seniorów”
Znaczenie takich produktów jak odwrócona hipoteka prawdopodobnie będzie rosło wraz z postępującymi zmianami demograficznymi i prognozowanym spadkiem wysokości przyszłych świadczeń emerytalnych.
Profesor Joanna Tyrowicz, ekonomistka i członkini Rady Polityki Pieniężnej, podkreśla, że kluczowe pytanie obecnie brzmi inaczej niż jeszcze kilka lat temu.
— W jakim stopniu odwrócona hipoteka może wesprzeć osoby starsze z największymi potrzebami finansowymi w pokrywaniu bieżących wydatków? Innymi słowy: czy te osoby dysponują nieruchomościami o znaczącej wartości rynkowej? – pyta w rozmowie z Business Insider Polska.
Jak zaznacza, problem ten nie ogranicza się jedynie do rynku bankowego, ale dotyczy całego systemu zabezpieczenia społecznego.
— Rozwój takich usług mógłby przynieść znaczące korzyści społeczne, zwłaszcza w kontekście prognozowanego spadku wysokości świadczeń emerytalnych dla osób z tzw. nowego portfela, czyli urodzonych po 1968 roku – zauważa Joanna Tyrowicz.
Ekonomistka dodaje, że dyskusja o odwróconej hipotece jest w rzeczywistości pytaniem o finansowanie opieki i codziennego życia w wieku senioralnym.
— Jest to szersza kwestia realnego zabezpieczenia podstawowych potrzeb opiekuńczych w okresie, gdy przestajemy być aktywni zawodowo i tracimy zdolność samodzielnego zarobkowania – podkreśla.
Rosnąca liczba umów dożywocia i rent dożywotnich świadczy nie tylko o zmianie podejścia seniorów do zarządzania swoją własnością. Jest to również sygnał, że dla pewnej grupy osób starszych, nieruchomość staje się ostatnim realnym zabezpieczeniem finansowym na czas emerytury.
Wyniki Biznes Fakty:
W obliczu wyzwań związanych z niskimi emeryturami i rosnącymi kosztami życia, umowy dożywocia oraz renty dożywotnie zyskują na popularności wśród polskich seniorów. Dane Ministerstwa Sprawiedliwości wskazują na rekordowy wzrost liczby zawieranych umów dożywocia, co świadczy o adaptacji do zmieniających się warunków ekonomicznych i społecznych. Mimo potencjału odwróconej hipoteki jako narzędzia poprawiającego standard życia seniorów, polski rynek pozostaje w powijakach, głównie z powodu braku długoterminowego finansowania ze strony banków oraz barier reputacyjnych. Rynek rent dożywotnich, choć mniejszy, wykazuje dynamiczny wzrost, oferując seniorom realne wsparcie finansowe. Prognozy demograficzne i finansowe sugerują, że znaczenie tych rozwiązań będzie rosło, stając się kluczowym elementem zabezpieczenia finansowego na starość.
Dziękujemy, że przeczytałaś/eś nasz artykuł do końca. Bądź na bieżąco! Obserwuj nas w Google.
Źródło wiadomości : businessinsider.com.pl