— Ach, ucieszyłabym się, gdyby udało się zamontować windę! Niech rządzący zaczną od Nakła — mówi 93-letnia pani Łucja, która codziennie musi pokonywać schody na trzecie piętro. Nie jest to jednak takie proste. Ministerstwo Rozwoju i Technologii szacuje, że budowa windy w istniejącym bloku może kosztować nawet znacznie ponad milion złotych.
REKLAMA
Polska doświadcza szybkiego procesu starzenia się społeczeństwa, co stawia przed rynkiem nieruchomości coraz poważniejsze wyzwania związane z dostępnością budynków. Według danych Głównego Urzędu Statystycznego, osoby w wieku 65+ stanowią już ponad 21% populacji, a indeks starości osiągnął w 2025 r. poziom 148. Oznacza to, że na każde 100 dzieci przypada już 148 seniorów. Średni wiek mieszkańca Polski wynosi obecnie blisko 44 lata. Ta demograficzna zmiana wpływa nie tylko na rynek pracy i system opieki społecznej, ale również na sposób projektowania mieszkań i budynków wielorodzinnych.
Windy w budynkach wielorodzinnych a starzejące się społeczeństwo – problem, którego nie można dłużej ignorować
Budownictwo dedykowane seniorom przestaje być niszą rynkową. Starzenie się społeczeństwa i rosnąca liczba osób powyżej 60. roku życia sprawiają, że segment senior living staje się jednym z kluczowych trendów na rynku nieruchomości. Problemem pozostaje jednak fakt, że znaczna część istniejących zasobów mieszkaniowych powstała w czasach, gdy kwestie dostępności architektonicznej były marginalizowane.
Z tego względu zapowiedź Ministerstwa Rozwoju i Technologii dotyczącą zmian w przepisach o windach wywołała tak duże emocje. Przez wiele miesięcy media informowały o rzekomym, obowiązkowym montażu wind w istniejących budynkach przez wspólnoty i spółdzielnie od 2026 r. Przyniosło to nadzieję seniorom i osobom z niepełnosprawnościami, ale jednocześnie wzbudziło obawy mieszkańców i sprzeciw zarządców nieruchomości, którzy alarmowali o ogromnych kosztach inwestycji, liczonych nawet w milionach złotych.
Nasza rozmowa z przedstawicielami Ministerstwa Rozwoju oraz analiza projektu rozporządzenia pokazują jednak, że rzeczywistość jest inna.
Czytaj również: Decyzje o warunkach zabudowy pod lupą. Ekspert Freedom ostrzega inwestorów
„Więźniowie czwartego piętra”. Reportaż z bloków bez wind
Przeprowadziłam się do Ożarowa Mazowieckiego kilka lat temu i postanowiłam przyjrzeć się lokalnym „więźniom czwartego piętra”. Rozmawiałam z seniorami mieszkającymi w blokach w okolicach ulic Poznańskiej, Floriana i Obrońców Warszawy. W większości są to budynki kilkudziesięcioletnie, liczące 3-4 kondygnacje, pozbawione wind.
Spotkałam dwie panie w wieku około 80 lat.
— Na szczęście mieszkamy na parterze — powiedziała jedna z nich. — Nie wiem, jak poradziłabym sobie, gdybym mieszkała nawet na pierwszym piętrze — dodała.
— Ale u mnie na klatce mieszka na czwartym piętrze pani Krysia — wtrąciła druga rozmówczyni. — Chodzi o lasce, z wózkiem na specjalnych kółkach do pokonywania schodów. Bardzo powoli schodzi. Ale jakoś daje radę.
Idąc dalej, spotykam pana Zygmunta. Mieszka na drugim piętrze.
— Nie jest łatwo, przyznaję. Ale co można na to poradzić? — zastanawia się pan Zygmunt.
Informuję go o planowanych zmianach w przepisach dotyczących wind w budynkach o podobnej wysokości jak jego.
— Oj, ja chyba tego nie doczekam — odpowiada z westchnieniem. — Ale przydałoby się, oj, przydałoby się.
Kilka ulic dalej napotykam kobietę wracającą z zakupami i praniem z pralni. Pani Grażyna mieszka na czwartym piętrze.
— Jeszcze sobie radzę. Ale nie wiem, co będzie za kilka lat — mówi. — Najgorzej jest, gdy trzeba wnieść większe zakupy, jak Pani widzi.
Na wieść o planowanych zmianach reaguje lekko ironicznym uśmiechem.
— Już poprzedni premier obiecywał nam coś podobnego. Niespecjalnie wierzę, że tym razem będzie inaczej.
Pytam, czy rozważała przeprowadzkę na niższe kondygnacje.
— Rozważałam. Ale przy obecnych cenach mieszkań na rozważaniach się kończy — podsumowuje.
Pod blokami trudno spotkać osoby, które faktycznie są „więźniami czwartego piętra”, ponieważ często po prostu nie wychodzą już z domów. Pani Grażyna wspomina swojego niepełnosprawnego sąsiada.
— On nawet z parteru nie był w stanie wyjść — mówi. Sąsiad zmarł kilka lat temu.
W drodze powrotnej spotykam pana Macieja, który porusza się o lasce.
— Nie mieszkam wysoko, ale i tak nie jest łatwo — mówi. — Dzieci proponowały, że mnie do siebie zabiorą, ale wolę zostać na swoim.
Podobne historie można usłyszeć w całej Polsce. Moi rodzice, głównie ze względów zdrowotnych, przeprowadzili się z piętrowego domu na wsi do mieszkania na parterze w bloku. Muszą pokonać zaledwie dziesięć schodów, ale nawet to z czasem staje się dla nich problemem.
Jeszcze mocniej wybrzmiewa to w historii pani Łucji, 93-letniej mieszkanki trzeciego piętra bloku w Nakle nad Notecią.
— Mam już swoje lata, od jakiegoś czasu zmagam się z problemami z biodrem i kręgosłupem. Nie jest łatwo — mówi.
Gdy informuję ją o potencjalnych nowych przepisach, reaguje z entuzjazmem.
— Oj, ucieszyłabym się, gdyby udało się zamontować windę! Niech rządzący zaczną od Nakła — śmieje się seniorka.
Podkreśla, że bez pomocy rodziny i asystentki nie byłaby w stanie funkcjonować na co dzień.
— Jeszcze niedawno sama wszystko robiłam: zakupy, sprzątanie, spacery, spotkania. Dziś staram się wychodzić z domu maksymalnie raz dziennie.
Co ciekawe, 18 lat temu, po śmierci męża, wyprowadziła się z mieszkania na pierwszym piętrze do mniejszego lokalu na trzecim.
— W tamtym czasie w ogóle nie myślałam o przyszłych problemach związanych z brakiem windy. Byłam w dobrej kondycji, uważałam nawet, że chodzenie po schodach to doskonała gimnastyka.
Przepisy dotyczące wind od 2026 roku. Co faktycznie się zmieni?
Właśnie z myślą o takich osobach przygotowano nowe przepisy dotyczące dostępności budynków. Kluczowe zmiany zawiera projekt rozporządzenia ministra rozwoju i technologii w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
Projekt zakłada, że od 20 września 2026 r. obowiązek wyposażenia w windy obejmie:
- budynki mieszkalne wielorodzinne posiadające co najmniej trzy kondygnacje,
- budynki użyteczności publicznej posiadające minimum dwie kondygnacje,
- budynki zamieszkania zbiorowego posiadające co najmniej dwie kondygnacje.
Obecnie obowiązek montażu windy dotyczy co do zasady budynków wyższych niż 9,5 metra, czyli zazwyczaj czteropiętrowych i wyższych. Nowe przepisy znacząco obniżają ten próg.
Co jednak najważniejsze, projekt nie przewiduje:
Wbrew wcześniejszym doniesieniom medialnym, nowe regulacje nie wprowadzają automatycznego obowiązku dobudowywania wind do wszystkich istniejących budynków.
— Chciałbym wyraźnie podkreślić, że wbrew wcześniejszym doniesieniom medialnym, nowe przepisy nie oznaczają obowiązku dobudowywania wind do wszystkich istniejących budynków wielorodzinnych. Te informacje są nieprawdziwe — mówi nam Tomasz Lewandowski, podsekretarz stanu w Ministerstwie Rozwoju i Technologii.
Jak wyjaśnia resort, obowiązek ten będzie dotyczył przede wszystkim nowych inwestycji oraz sytuacji, gdy przebudowa budynku będzie wymagać pozwolenia na budowę.
— Nikt nie oczekuje od właścicieli czy zarządców bloków, które obecnie nie posiadają wind, aby obowiązkowo je dobudowywali — podkreśla Lewandowski.
Minister zwraca uwagę, że pełne objęcie obowiązkiem wszystkich istniejących budynków byłoby po prostu niewykonalne.
— Gdybyśmy założyli, że od września wszystkie budynki mają zostać wyposażone w windy, byłoby to po prostu nierealne – zarówno pod względem finansowym, jak i technicznym.
Analiza prawna: projekt rozporządzenia i zakres obowiązków
Obecnie trwają zaawansowane prace legislacyjne nad projektem rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z 9 czerwca 2025 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zgodnie z zapowiedziami resortu, nowe przepisy mają wejść w życie 20 września 2026 r., zastępując obecnie obowiązujące rozporządzenie z 2002 r.
Jak wskazuje radca prawny Marta Kancelarczyk, jednym z kluczowych obszarów zmian jest zwiększenie dostępności architektonicznej budynków dla osób starszych i osób z niepełnosprawnościami. Projektowany § 49 przewiduje rozszerzenie obowiązku wyposażania budynków w dźwigi osobowe lub osobowo-towarowe.
Ekspertka podkreśla jednak, że zgodnie z uzasadnieniem projektu, przepisy dotyczące wyposażenia budynków mieszkalnych wielorodzinnych będą miały zastosowanie przede wszystkim przy projektowaniu, budowie, przebudowie oraz zmianie sposobu użytkowania budynku lub jego części.
„W przypadku istniejących budynków, w których nie są prowadzone roboty budowlane, przebudowa ani zmiana sposobu użytkowania, nie powstanie obowiązek automatycznego dostosowania obiektu do nowych przepisów” — zaznacza w przygotowanej specjalnie dla nas analizie prawniczka.
Projekt przewiduje również wyjątki od obowiązku instalacji wind. Dotyczą one m.in. budynków trzykondygnacyjnych, w których najwyższa kondygnacja stanowi wyłącznie część lokali dwupoziomowych, a także części adaptacji poddaszy w starszych budynkach.
Koszty instalacji wind w blokach. Skąd obawy wspólnot i spółdzielni?
Potencjalne koszty budziły największy niepokój mieszkańców i zarządców nieruchomości po pierwszych publikacjach na temat nowych przepisów.
Marta Kancelarczyk zwraca uwagę, że projektowane regulacje będą wiązać się ze znacznym wzrostem kosztów inwestycji i modernizacji istniejących budynków. Według analiz przygotowanych na zlecenie ministerstwa, koszt budowy szybu windowego i montażu windy w istniejącym budynku może wynieść od około 470 tys. zł do nawet ponad 1,2 mln zł brutto.
Największe wydatki generują zewnętrzne szyby panoramiczne montowane przy wyższych budynkach. W praktyce problemem bywa nie tylko sama cena windy, ale także konieczność przebudowy klatek schodowych, wykonania nowych fundamentów czy dostosowania budynku do wymogów przeciwpożarowych i ewakuacyjnych.
Inwestycje w starszych budynkach z wielkiej płyty oraz w gęstej zabudowie śródmiejskiej, gdzie często brakuje miejsca na szyb windowy, mogą okazać się szczególnie trudne.
Ministerstwo wskazuje jednocześnie możliwe źródła wsparcia finansowego. Wspólnoty i spółdzielnie mogą korzystać m.in. z:
- Rządowego Funduszu Dostępności prowadzonego przez BGK,
- programów PFRON wspierających likwidację barier architektonicznych,
- lokalnych programów samorządowych.
Dostępne wsparcie może częściowo zredukować koszty, jednak eksperci są zgodni co do tego, że nowe wymogi przełożą się w przyszłości również na ceny mieszkań oraz wysokość opłat ponoszonych przez właścicieli lokali.
Windy dla seniorów. Rewolucja bardziej dla przyszłości niż dla teraźniejszości
Chociaż nowe przepisy nie przyniosą natychmiastowej rewolucji w istniejących budynkach, mogą stopniowo wpływać na sposób projektowania polskich osiedli. W praktyce oznacza to, że przyszłe pokolenia seniorów znacznie rzadziej będą skazane na życie w mieszkaniach odciętych od świata przez schody.
Dla obecnych „więźniów czwartego piętra” zmiany mogą jednak nadejść zbyt późno.
Być może właśnie dlatego w rozmowach z seniorami częściej niż entuzjazm pojawia się ostrożna nadzieja. Dla wielu z nich winda nie jest symbolem wygody czy luksusu, lecz po prostu możliwością normalnego wyjścia z domu.
Wyniki Biznes Fakty:
Rynek nieruchomości w Polsce mierzy się z wyzwaniem starzejącego się społeczeństwa, co wymusza adaptację budownictwa do potrzeb seniorów. Nowe przepisy, wchodzące w życie we wrześniu 2026 roku, wprowadzają obowiązek instalacji wind w budynkach wielorodzinnych o co najmniej trzech kondygnacjach, budynkach użyteczności publicznej o co najmniej dwóch kondygnacjach oraz budynkach zamieszkania zbiorowego o co najmniej dwóch kondygnacjach. Kluczowe jest, że obowiązek ten dotyczy głównie nowych inwestycji oraz sytuacji przebudowy, a nie automatycznie wszystkich istniejących budynków. Koszt instalacji windy w istniejącym bloku szacowany jest na od ok. 470 tys. zł do ponad 1,2 mln zł brutto, co stanowi znaczące obciążenie dla wspólnot i spółdzielni. Dostępne są jednak programy wsparcia finansowego, takie jak Rządowy Funduszu Dostępności czy programy PFRON. W perspektywie roku 2026 i dalszej, rozwój budownictwa senioralnego oraz dostosowanie istniejących zasobów mieszkalnych do potrzeb osób starszych będą kluczowymi trendami wpływającymi na rynek developerski i rentowność inwestycji mieszkaniowych. W kontekście projektów deweloperskich na 2026 rok, uwzględnienie dostępności architektonicznej i wbudowanie wind od początku będzie standardem, co może wpłynąć na strukturę kosztów i atrakcyjność ofert dla szerszego grona nabywców, w tym inwestujących w mieszkania pod wynajem dla seniorów. Dostępność finansowania i zdolność kredytowa potencjalnych nabywców będą nadal kluczowe dla dynamiki rynku.
Źródło wiadomości : businessinsider.com.pl