Jasne, oto przepisany i przetłumaczony tekst w stylu zorientowanym na inwestycje, z uwzględnieniem cen mieszkań, czynszów komercyjnych i trendów deweloperskich na rok 2026:
— Nie wierzę ani w narrację deweloperów, że „skoro ludzie kupują, to wszystko jest w porządku”, ani w utopię idealnych mieszkań bez kompromisów — mówi w rozmowie z Business Insiderem architekt Szymon Wojciechowski. W dyskusji o tzw. patodeweloperce wrzuca też kamyczek do ogródka własnej branży i mówi, co może nas czekać za 20-30 lat.
Wąskie lokale przypominające wagony, mieszkania bez prywatności, betonowe dziedzińce, platformy parkingowe czy grodzone osiedla regularnie trafiają do mediów społecznościowych jako przykłady tzw. patodeweloperki. W dyskusjach o rynku mieszkaniowym coraz częściej pojawia się pytanie, czy współczesne osiedla i mieszkania nie stają się symbolem urbanistycznego kryzysu. Architekt Szymon Wojciechowski z pracowni APA Wojciechowscy przekonuje, że problem jest bardziej skomplikowany niż proste wskazanie winnych.
Jego zdaniem współczesna architektura mieszkaniowa jest polem nieustannego konfliktu między ekonomią, polityką przestrzenną, oczekiwaniami klientów i odpowiedzialnością za miasta przyszłości. Jednocześnie nie ma wątpliwości, że część rozwiązań stosowanych dziś na rynku mieszkaniowym może okazać się katastrofalna w dłuższej perspektywie, wpływając na przyszłe ceny mieszkań i rentowność inwestycji.
Czytaj też: Kasia dziewięć lat temu kupiła pierwsze mieszkanie inwestycyjne. „Kredyt praktycznie spłaca się sam”
„Buble architektoniczne”. Inwestycyjna perspektywa problemu, głębsza niż internetowe memy
— To jest bardzo ciekawe i trudne zagadnienie, bo nic tutaj nie jest całkowicie oczywiste — mówi Szymon Wojciechowski, pytany o internetowe przykłady „bubli architektonicznych”: ekstremalnie wąskich mieszkań, patologicznych układów lokali czy platform parkingowych. — Oczywiście część z tych przykładów naprawdę woła o pomstę do nieba. Tyle że często nie wiemy, czy są to pojedyncze przypadki wyciągnięte specjalnie po to, by wywołać oburzenie, czy zjawisko masowe, które wpłynie na przyszłe wyceny nieruchomości i czynsze w segmencie komercyjnym.
Architekt podkreśla jednak, że problem nie sprowadza się wyłącznie do estetyki albo złej woli projektantów, ale ma głębokie implikacje ekonomiczne.
— Wszyscy chcielibyśmy mieszkać w mieszkaniach świetnie nasłonecznionych, przestronnych, otoczonych zielenią, z idealnymi rozkładami. Problem polega na tym, że to kosztuje. Mieszkania „pośrednie”, projektowane na bardzo głębokim trakcie, wąskie, kompromisowe jakościowo, są po prostu tańsze. I ja nie mówię, że tak należy projektować. Mówię tylko, że alternatywą nie jest świat idealny, lecz często mieszkania droższe o kilkanaście procent, co może ograniczać zdolność kredytową potencjalnych nabywców.
Jak zauważa, rynek brutalnie weryfikuje idealistyczne założenia, wpływając na dynamikę sprzedaży i wycenę nieruchomości.
— Deweloperzy mają swój rozum. Gdyby takie mieszkania się nie sprzedawały, po prostu by ich nie budowano. Problem polega jednak na czymś innym: nie powinniśmy projektować wyłącznie pod potrzeby rynku „tu i teraz”. Dziś istnieje grupa ludzi, których po prostu stać tylko na takie mieszkania, co wpływa na ich dostępność przy obecnych stopach procentowych i parametrach kredytowych. Ale co będzie za 20–30 lat? Zostaniemy z ogromną ilością betonowej substancji o bardzo niskiej jakości, która może zamienić się w slumsy albo będzie wymagała kosztownych wyburzeń. To gigantyczny koszt społeczny i ekologiczny, który obciąży przyszłe pokolenia inwestorów i mieszkańców.
To właśnie ten argument najmocniej wybrzmiewa w rozmowie: dzisiejsze kompromisy projektowe mogą stać się problemem całych miast za kilka dekad. Wojciechowski ostrzega, że krótkoterminowa logika rynku może prowadzić do długofalowej degradacji przestrzeni miejskiej, co wpłynie na atrakcyjność lokalizacji inwestycyjnych i potencjalne zwroty z nieruchomości.
Czytaj też: Home staging zmienił jej życie. Z korporacji do własnej firmy
Architekci pod presją rynku. „Za często idziemy po linii najmniejszego oporu”, co wpływa na ceny i rentowność projektów
Wojciechowski nie zdejmuje jednak odpowiedzialności z własnego środowiska. Wręcz przeciwnie — uważa, że architekci zbyt łatwo akceptują przeciętność, co ma bezpośrednie przełożenie na jakość oferowanych nieruchomości i ich potencjał inwestycyjny.
— Architekt jest jednocześnie usługodawcą i zawodem zaufania publicznego. Z jednej strony pracujemy dla dewelopera i z tego żyjemy. Z drugiej — zabudowujemy przestrzeń na dziesięciolecia. Budynek, który powstaje za oknem, zostaje praktycznie na zawsze. Można wyłączyć muzykę, odłożyć książkę czy zdjąć obraz ze ściany, ale złego budynku nie da się tak po prostu usunąć, co wpływa na jego długoterminową wartość rynkową.
Jego zdaniem największy problem tkwi dziś nie tylko w ograniczeniach ekonomicznych, ale także w wygodzie projektowania, co może prowadzić do niedostosowania oferty do przyszłych realiów rynkowych.
— Mam wrażenie, że my, architekci, zbyt często idziemy po linii najmniejszego oporu. Klient wyznacza cel: określoną liczbę metrów kwadratowych, określoną opłacalność inwestycji. I można to zrobić na szybko, bez większego wysiłku. Ale można też spędzić nad projektem więcej czasu i spróbować osiągnąć podobny wynik w lepszy sposób, co może przełożyć się na wyższą wartość nieruchomości w przyszłości. I właśnie tutaj miałbym największe pretensje do naszego środowiska — mówi.
To mocna diagnoza branży, która od lat funkcjonuje pod gigantyczną presją rynku mieszkaniowego. W praktyce oznacza to często maksymalizowanie PUM-u, czyli powierzchni użytkowej mieszkań, przy jednoczesnym ograniczaniu kosztów inwestycji. Efektem bywają układy mieszkań krytykowane później przez internautów jako symbole patodeweloperki, co może obniżać ich atrakcyjność inwestycyjną i długoterminowe zyski.
Architekt przekonuje jednak, że równie niebezpieczne są proste recepty i polityczne hasła, które ignorują realia rynkowe i ich wpływ na ceny nieruchomości.
— Łatwo powiedzieć: zakażmy takich mieszkań, podnieśmy normy, zabrońmy kompromisów. Tylko że to oznacza droższe mieszkania. A wtedy buduje się mniej, ceny rosną jeszcze bardziej, a ludzie wypychani są poza miasta. To nie jest czarno-białe. Nie wierzę ani w narrację części deweloperów, że „skoro ludzie kupują, to wszystko jest w porządku”, ani w utopię, że da się stworzyć wyłącznie idealne mieszkania bez żadnych kompromisów. Optymalny balans między ceną a jakością jest kluczowy dla stabilności rynku i zdolności nabywczej.
W jego ocenie rynek mieszkaniowy jest dziś zakładnikiem nie tylko wysokich cen gruntów czy kosztów budowy, ale również chaosu regulacyjnego, co wpływa na rentowność projektów i tempo ich realizacji.
— Deweloperzy działają w środowisku dużego ryzyka: niepewne plany miejscowe, protesty społeczne, długie procedury administracyjne. To wszystko trzeba wkalkulować w marżę. Nie mówię, że należy ich żałować, ale trzeba rozumieć mechanizm. Rynek mieszkaniowy jest dziś bardzo mocno zdławiony ograniczoną podażą, co podnosi ceny i utrudnia dostęp do kredytowania dla młodych inwestorów.
Mieszkania, parkingi i beton. „Za 30 lat możemy zostać z kompletnie zbędną infrastrukturą”, obniżając potencjał inwestycyjny terenów
Jednym z najbardziej kontrowersyjnych tematów rozmowy są platformy parkingowe i gigantyczna liczba miejsc postojowych powstających przy nowych inwestycjach, która może wpłynąć na przyszłe ceny nieruchomości i koszty utrzymania.
— Wszyscy wiemy, że indywidualny transport samochodowy jest ślepą uliczką. Samochód przez większość czasu stoi i zajmuje przestrzeń: jedno miejsce przy domu, drugie przy pracy. To absurdalnie nieefektywne z punktu widzenia wykorzystania przestrzeni i potencjalnych przychodów z wynajmu komercyjnego. Ale to nie znaczy, że dziś możemy po prostu przestać budować parkingi. Zwłaszcza tam, gdzie nie ma dobrej komunikacji miejskiej. Problem polega na tym, że za 20–30 lat możemy zostać z milionami metrów kwadratowych betonu, który okaże się kompletnie zbędny, obniżając atrakcyjność inwestycyjną terenów miejskich.
Wojciechowski zwraca uwagę, że podobne dylematy dotyczą polityki zagęszczania miast. W debacie publicznej często pojawiają się postulaty zaostrzania norm dotyczących nasłonecznienia mieszkań czy minimalnych szerokości lokali, co może wpłynąć na przyszłe ceny mieszkań.
— Zaostrzenie norm nasłonecznienia czy szerokości mieszkań brzmi dobrze, ale może oznaczać, że przestaniemy budować w centrach miast, bo działki są tam trudne, wąskie i skomplikowane. W efekcie zabudowa zacznie się jeszcze bardziej rozlewać na obrzeża. Ludzie będą dojeżdżać samochodami, korki będą większe, a miasta mniej ekologiczne. Każde rozwiązanie ma konsekwencje, które mogą negatywnie wpłynąć na wartość nieruchomości w przyszłości i potencjalne dochody z najmu.
W rozmowie pojawia się również temat grodzonych osiedli — rozwiązania, które przez lata było standardem na polskim rynku mieszkaniowym i miało wpływać na postrzeganą wartość inwestycji.
Tu architekt nie pozostawia wątpliwości.
— To akurat jest dla mnie proste: grodzenie osiedli nie ma sensu. To albo potrzeba złudnego bezpieczeństwa, albo trik marketingowy. Dobre projektowanie potrafi stworzyć przestrzeń półprywatną bez płotów: odpowiednim układem ścieżek, zieleni, schodków czy przejść. Można ograniczyć ruch przez osiedle bez budowania murów, co może pozytywnie wpłynąć na postrzeganie i wartość tych miejsc w dłuższej perspektywie.
Dodaje, że fizyczne ogrodzenia bardzo rzadko przekładają się na realne bezpieczeństwo mieszkańców, a ich koszt powinien być uwzględniony w analizie opłacalności inwestycji.
— Jeśli ktoś chce sforsować ogrodzenie, to zrobi to bez większego problemu. Rozumiem oczywiście argument rodziców małych dzieci, ale wtedy można wydzielać konkretne strefy, np. place zabaw, a nie od razu zamykać całe osiedla.
Zielone miasta kontra nowe inwestycje. „Nie ma idealnych rozwiązań”, ale istnieją strategie optymalizacji inwestycji
Wojciechowski sceptycznie podchodzi również do prostych narracji dotyczących zieleni i walki z nowymi inwestycjami mieszkaniowymi, które mogą wpływać na lokalne ceny nieruchomości i czynsze.
— Warszawa wbrew pozorom jest miastem zielonym. Tylko że często mamy do czynienia z sytuacją, w której ktoś mieszka w bloku stojącym na dawnym terenie zielonym, z parkingiem podziemnym pod całym osiedlem, a potem protestuje przeciwko zabudowie obok, bo zostały tam trzy krzaczki i kawałek trawnika dla psów. Rozumiem emocje mieszkańców, ale trzeba patrzeć szerzej. Jeśli nie budujemy w mieście, to zabudowa rozlewa się jeszcze dalej poza jego granice, co może prowadzić do niekontrolowanego wzrostu cen gruntów na peryferiach i wzrostu kosztów transportu.
Architekt przekonuje, że współczesne miasta są nieustanną sztuką kompromisu i nie istnieją rozwiązania idealne, co należy uwzględnić w długoterminowych strategiach inwestycyjnych.
— Nie ma idealnych rozwiązań. Wierzę raczej w „protopię” — rzeczy wystarczająco dobre, stopniowo ulepszane, a nie perfekcyjne. Miasto zawsze będzie sztuką kompromisu, co oznacza konieczność ciągłego dostosowywania strategii inwestycyjnych.
Jednocześnie podkreśla, że środowisko architektów powinno wykazywać większą determinację w walce o jakość przestrzeni, co może wpłynąć na wartość inwestycji w perspektywie długoterminowej.
— Nie będę apelował, żeby architekci całkowicie odmawiali projektowania trudnych czy kompromisowych inwestycji, bo to nierealistyczne. Ale apelowałbym do nas samych, żebyśmy wykorzystywali wszystkie swoje kompetencje i siłę perswazji. Żeby przekonywać inwestorów do trochę lepszych rozwiązań, które mogą przełożyć się na wyższe zyski z wynajmu i sprzedaży w przyszłości. Żeby poświęcać więcej czasu na szukanie lepszych układów mieszkań, lepszych przestrzeni, lepszej jakości. Nawet jeśli ekonomia projektu pozostaje podobna. Bo właśnie od tego jesteśmy, aby podnosić standardy i tym samym wartość nieruchomości.
Wyniki Biznes Fakty:
- Trendy Deweloperskie 2026: Architekt Szymon Wojciechowski podkreśla, że obecne kompromisy projektowe, mające na celu obniżenie kosztów budowy i zwiększenie zysków, mogą w perspektywie 20-30 lat doprowadzić do powstania „betonowej substancji” niskiej jakości, która może stać się problemem dla całych miast, potencjalnie zamieniając się w slumsy lub wymagając kosztownych wyburzeń. To ma kluczowe znaczenie dla długoterminowej wartości inwestycji mieszkaniowych i komercyjnych.
- Ceny Mieszkań i Rentowność Inwestycji: Wąskie, źle nasłonecznione mieszkania są tańsze w budowie, ale stanowią kompromis jakościowy. Architekt wskazuje, że alternatywą nie jest świat idealnych mieszkań, lecz droższych o kilkanaście procent. Oznacza to potencjalne ograniczenie zdolności kredytowej nabywców oraz wpływ na obecne i przyszłe ceny mieszkań, a także atrakcyjność inwestycji dla kupujących na kredyt.
- Czynniki Ryzyka dla Deweloperów: Deweloperzy działają w warunkach wysokiego ryzyka związanego z niepewnością planów miejscowych, protestami społecznymi i długimi procedurami administracyjnymi. Te czynniki muszą być kalkulowane w marży i wpływają na ograniczoną podaż na rynku mieszkaniowym, co podnosi ceny i utrudnia dostęp do kredytowania.
- Przyszłość Infrastruktury: Nadmierna liczba miejsc parkingowych, w tym platformy parkingowe, stanowi przykład inwestycji, które mogą okazać się zbędne za 20-30 lat, gdy transport indywidualny zostanie zastąpiony przez bardziej ekologiczne rozwiązania. Miliony metrów kwadratowych betonu mogą obniżyć atrakcyjność inwestycyjną terenów i generować koszty utrzymania lub wyburzenia.
- Rola Architektów i Presja Rynku: Architekci, mimo presji rynku i dążenia do maksymalizacji PUM (powierzchni użytkowej) i opłacalności, powinni wykazywać większą determinację w dążeniu do wyższej jakości projektów. Przekonywanie inwestorów do lepszych rozwiązań, nawet przy podobnych kosztach ekonomicznych, może przełożyć się na wyższą wartość nieruchomości w dłuższej perspektywie, co jest kluczowe dla stabilności rynku najmu i potencjalnych zysków z inwestycji.
- „Protopia” zamiast Utopii: Architekt proponuje koncepcję „protopii” – rzeczy wystarczająco dobrych, stopniowo ulepszanych, zamiast dążenia do nierealnej perfekcji. W kontekście rynku nieruchomości oznacza to poszukiwanie optymalnych kompromisów, które zrównoważą koszty, jakość i długoterminową wartość inwestycji, uwzględniając zmieniające się realia demograficzne i technologiczne, co jest istotne dla prognozowania cen mieszkań i czynszów w 2026 roku.
Źródło wiadomości : businessinsider.com.pl