[ROLE: Real Estate Market Analyst] [TASK: High-Quality Content Rewriting into Polish] [STEP 1: Identify the language of the source text.] The source text is in Polish. [STEP 2: Rewrite and translate into POLISH. Style: Investment-oriented. Focus on housing prices, commercial rent, and developer trends 2026. Rules: Preserve all HTML tags[cite: 15, 16]. Mention credit capacity context if applicable. Add section: „Wyniki Biznes Fakty:” at the end. Constraints: Natural, human style[cite: 19]. 100% Polish[cite: 29].]
Kwiecień przyniósł znaczące ochłodzenie na rynku kredytów hipotecznych. Obserwujemy spadek zdolności kredytowej Polaków, co w połączeniu z ograniczaniem nowej podaży przez deweloperów, stawia pod znakiem zapytania przyszłe inwestycje mieszkaniowe. Najbardziej dotknięci są single, dla których zakup własnego lokum staje się coraz większym wyzwaniem.
REKLAMA
Według najnowszej analizy BIG DATA RynekPierwotny.pl i Rankomat.pl, kwiecień był już drugim z rzędu miesiącem spadku zdolności kredytowej przeciętnie zarabiających gospodarstw domowych. W konsekwencji dostępność mieszkań uległa pogorszeniu, szczególnie dla osób poszukujących swojej pierwszej nieruchomości. Sytuację komplikuje fakt, że deweloperzy wyraźnie ograniczają wprowadzanie nowych projektów do oferty, co może wpłynąć na rynek pierwotny w perspektywie 2026 roku.
Dalszy ciąg artykułu pod materiałem wideo
Boom kredytowy w marcu okazał się krótkotrwały
Dane Biura Informacji Kredytowej (BIK) wskazują, że liczba wniosków o kredyt mieszkaniowy spadła w kwietniu do około 42,3 tys. z rekordowych 63,3 tys. w marcu – to spadek o jedną trzecią w ciągu miesiąca. Eksperci podkreślają, że marcowy wzrost był przede wszystkim efektem fali refinansowań, a nie trwałym wzrostem popytu na nowe mieszkania, co może sygnalizować ostrożność inwestorów.
Czytaj też: Architekt ostro o mieszkaniach w Polsce. „Nie wierzę ani w narrację deweloperów, ani utopię”
— Tak silnego spadku można się było spodziewać, bo marcowy boom w dużej mierze był efektem refinansowań — komentuje Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. — Refinansowanie, czyli przeniesienie kredytu do innego banku lub renegocjacja jego warunków w celu obniżenia raty, zostało przyspieszone przez obawy kredytobiorców przed zamknięciem okna korzystnych warunków. Wysoka konkurencja między bankami napędziła ten trend, jednak nie przełożyło się to na wzrost liczby nowych transakcji mieszkaniowych, co jest kluczowe dla dynamiki rynku.
Drugi miesiąc spadku zdolności kredytowej
Z analizy Rankomat.pl wynika, że w kwietniu przeciętnie zarabiający singiel (ok. 6 tys. zł netto) mógł liczyć na kredyt w wysokości ok. 432,9 tys. zł – to spadek o blisko 3% w porównaniu do poprzedniego miesiąca. Dwuosobowe gospodarstwo domowe z dochodem 8 tys. zł netto mogło uzyskać 558,4 tys. zł (spadek symboliczny), a rodzina z dzieckiem (10 tys. zł netto) – jako jedyna grupa – odnotowała wzrost zdolności kredytowej do 575,8 tys. zł. Ta ostatnia obserwacja jest istotna z punktu widzenia strategii inwestycyjnych, wskazując na potencjalną stabilność lub nawet wzrost popytu w tym segmencie.
Przy 20-procentowym wkładzie własnym oznacza to, że singiel mógł w kwietniu przeznaczyć na zakup mieszkania około 541 tys. zł, podczas gdy miesiąc wcześniej było to ponad 557 tys. zł. Rodziny z dzieckiem zyskały większą siłę nabywczą, co może mieć przełożenie na ich aktywność na rynku nieruchomości w perspektywie średnioterminowej. Ogólny trend spadkowy w zdolności kredytowej, szczególnie dla singli, sygnalizuje jednak potrzebę ostrożności w planowaniu przyszłych inwestycji w nieruchomości.
Warto zauważyć, że zdolność kredytowa pozostaje wyższa niż rok temu, a oferty banków są mocno zróżnicowane – dla tych samych zarobków jeden bank może pożyczyć singlowi 370 tys. zł, a inny ponad 500 tys. zł. Ta dywersyfikacja ofert może stwarzać możliwości dla osób poszukujących optymalnych rozwiązań finansowych, jednak wyższa zdolność nie zawsze idzie w parze z korzystniejszymi warunkami, często wiążąc się z wyższym oprocentowaniem, co wymaga dokładnej analizy.
Mniej dostępnych mieszkań dla singli i par, perspektywy dla rynku pierwotnego
Rynek nieruchomości szybko reaguje na pogorszenie zdolności kredytowej. Nawet niewielkie zmiany mogą spowodować, że z rynku znikną całe segmenty mieszkań dostępnych dla przeciętnie zarabiających. Dodatkowo, deweloperzy ograniczają nową podaż, co jest szczególnie widoczne w Krakowie, gdzie w kwietniu do sprzedaży trafiło niespełna 200 nowych lokali – to około 70% mniej niż średnia miesięczna w 2023 r. Podobne ograniczenia zaobserwowano w Poznaniu, Warszawie i Łodzi, co może wpłynąć na dostępność i ceny mieszkań w kolejnych latach, w tym w 2026 roku.
Najbardziej tracą single. W Krakowie liczba mieszkań dostępnych dla tej grupy spadła z około 700 do około 400 (o 40%), w Warszawie – z 1,1 tys. do 900, w Poznaniu – z 2,2 tys. do niespełna 1,9 tys. Podobne spadki odnotowano we Wrocławiu i Trójmieście. Nawet w Łodzi, gdzie wybór jest największy, liczba dostępnych lokali zmniejszyła się z około 6 tys. do 5,5 tys. Ograniczona podaż w połączeniu ze spadkiem zdolności kredytowej dla tej grupy stanowi istotne wyzwanie dla inwestorów i kupujących na rynku pierwotnym.
— Single dysponują najmniejszą zdolnością kredytową, a co za tym idzie, ich możliwości wyboru na rynku nieruchomości są znacząco ograniczone. Nawet niewielkie pogorszenie warunków kredytowych powoduje, że znacząca część oferty natychmiast wypada z ich zasięgu — wyjaśnia Marek Wielgo. Spadająca zdolność kredytowa może również wpłynąć na ceny wynajmu lokali mieszkalnych w większych aglomeracjach, jako alternatywy dla zakupu.
Rodziny z dzieckiem w relatywnie najlepszej sytuacji, analizując potencjał inwestycyjny
Nieco lepiej radzą sobie bezdzietne pary, choć i tu dominują spadki. W Warszawie liczba mieszkań dostępnych w ich budżecie zmniejszyła się z 4,1 tys. do 3,8 tys., w Poznaniu – z 4,4 tys. do 4,1 tys., a w Krakowie – z 3,5 tys. do 3,3 tys. Stabilniejsza sytuacja panuje w Trójmieście i we Wrocławiu, a wzrost zanotowano jedynie w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii, co może być interesujące z perspektywy lokalnych inwestycji.
Najlepszą sytuację mają rodziny z dzieckiem, które jako jedyne odnotowały wzrost zdolności kredytowej. W Warszawie liczba mieszkań dostępnych w ich budżecie wzrosła z 7 tys. do 7,2 tys., we Wrocławiu – z 6,2 tys. do 6,6 tys., a w Krakowie – z 5,8 tys. do 6,1 tys. W Trójmieście wzrost był jeszcze wyraźniejszy. Ten segment rynku wykazuje największą odporność i potencjał wzrostu, co może być atrakcyjne dla deweloperów celujących w ten segment docelowy w perspektywie 2026 roku.
Rynek czeka na decyzje RPP, wpływ na ceny i czynsze
Rada Polityki Pieniężnej na razie nie zmieniła stóp procentowych, jednak niepewność co do dalszego kierunku polityki pieniężnej utrzymuje się. Sytuację komplikuje eskalacja konfliktu na Bliskim Wschodzie, która podbija ceny energii i zwiększa ryzyko inflacji. W kontekście inwestycyjnym, stabilne stopy procentowe przy wysokiej inflacji mogą oznaczać spadek realnej wartości oszczędności, co skłania do poszukiwania alternatywnych form lokowania kapitału, takich jak nieruchomości.
W obecnym otoczeniu, szybka poprawa dostępności mieszkań wydaje się mało prawdopodobna – zwłaszcza dla singli i osób kupujących pierwszą nieruchomość, którzy już dziś balansują na granicy zdolności kredytowej. Ten trend może wpłynąć na ceny transakcyjne w segmencie mieszkań dla singli i młodych par, potencjalnie prowadząc do ich stabilizacji lub nawet spadków w niektórych lokalizacjach, podczas gdy ceny w segmencie rodzinnym mogą wykazywać większą odporność. W perspektywie 2026 roku, ograniczona podaż i zmieniająca się zdolność kredytowa będą kluczowymi czynnikami kształtującymi rynek nieruchomości, wpływając zarówno na ceny zakupu, jak i na poziom czynszów.
Wyniki Biznes Fakty: * Kwiecień 2024 to drugi miesiąc z rzędu spadku zdolności kredytowej przeciętnego gospodarstwa domowego w Polsce. * Zdolność kredytowa singli spadła o blisko 3% w porównaniu do marca. * Rodziny z dzieckiem jako jedyna grupa odnotowały wzrost zdolności kredytowej. * Deweloperzy ograniczają wprowadzanie nowych projektów na rynek, co jest widoczne szczególnie w dużych miastach jak Kraków. * Obserwuje się znaczące zmniejszenie liczby mieszkań dostępnych dla singli na rynku pierwotnym w analizowanych aglomeracjach. * Niepewność co do przyszłych decyzji Rady Polityki Pieniężnej oraz sytuacja geopolityczna mogą wpływać na dalszą dynamikę rynku. * Prognozuje się, że w perspektywie 2026 roku ograniczona podaż i zmieniająca się zdolność kredytowa będą kluczowymi czynnikami kształtującymi rynek, wpływając na ceny zakupu i poziom czynszów.
Informacje przygotowane na podstawie materiałów : businessinsider.com.pl