— Inwestorzy coraz rzadziej pytają wyłącznie „gdzie kupić”, a coraz częściej zastanawiają się, jaką funkcję dana nieruchomość ma pełnić w ich strategii inwestycyjnej — mówi Karol Szumański z Marshall Real Estate.
REKLAMA
Rynek nieruchomości inwestycyjnych w Polsce przechodzi wyraźną transformację. Jeszcze kilka lat temu kluczowym kryterium zakupu mieszkania była lokalizacja w tradycyjnym rozumieniu – wielkie miasto, centrum, dobra komunikacja. Obecnie inwestorzy podchodzą do rynku ze znacznie większą świadomością. Analizują nie tylko potencjalne zyski, ale także profil ryzyka, sezonowość, możliwości zarządzania najmem oraz potencjał danej lokalizacji w perspektywie przyszłych lat.
Lokalizacja mieszkania inwestycyjnego. Jak podejmować decyzje w obecnych czasach?
Eksperci podkreślają, że mieszkanie w Warszawie, apartament nad morzem i nieruchomość w górach to dziś trzy odrębne produkty inwestycyjne, odpowiadające na zróżnicowane potrzeby inwestorów.
— Analiza mieszkania w metropolii różni się od analizy apartamentu w miejscowości turystycznej — zaznacza Karol Szumański z Marshall Real Estate.
Jak podkreśla ekspert, wybór lokalizacji coraz rzadziej sprowadza się do prostej odpowiedzi na pytanie „gdzie kupić”. Kluczowe staje się natomiast określenie, jaką rolę dana nieruchomość ma odegrać w portfelu inwestora – czy ma przede wszystkim chronić kapitał, generować stabilny dochód, czy może oferować wyższe stopy zwrotu przy akceptacji większego ryzyka. W kontekście dostępności kredytowej, takie przemyślane decyzje stają się tym bardziej istotne.
Czytaj też: Odwrócona hipoteka szansą dla seniorów? Ekspert: rynek wciąż zbyt płytki
Mieszkanie w dużej metropolii. Stabilność pozostaje kluczową zaletą
Według Karola Szumańskiego, mieszkania inwestycyjne w największych polskich miastach nadal stanowią atrakcyjne rozwiązanie dla osób poszukujących przewidywalności.
— Warszawa to rynek o wysokiej płynności, zarówno pod kątem najmu długoterminowego, jak i potencjalnej odsprzedaży — ocenia ekspert.
Metropolie oferują przede wszystkim szeroki i stabilny popyt. Rynek jest napędzany przez studentów, pracowników korporacji, migrantów zarobkowych oraz dynamicznie rozwijający się sektor usług. Dzięki temu inwestorzy mogą liczyć na bardziej przewidywalne przepływy finansowe i mniejszą podatność na sezonowe wahania, co jest kluczowe przy planowaniu zwrotu z inwestycji.
Jak zauważa Szumański, miasta coraz częściej funkcjonują jako „bezpieczna przystań” dla kapitału. Jest to szczególnie istotne w okresach podwyższonej niepewności gospodarczej i zmienności na innych rynkach inwestycyjnych.
Ekspert zwraca jednak uwagę, że nawet w przypadku dużych miast, inwestorzy dziś analizują znacznie więcej czynników niż jeszcze kilka lat temu. Oprócz lokalizacji samego budynku, kluczowe znaczenie mają rozwój infrastruktury, dostęp do terenów zielonych, jakość komunikacji miejskiej oraz potencjał rozwojowy danej dzielnicy w perspektywie długoterminowej.
Apartament nad morzem. Sezonowość przestaje być jedynym wyzwaniem
Analiza nieruchomości w lokalizacjach turystycznych przebiega zupełnie inaczej. Potencjalne zyski mogą być wyższe, ale jednocześnie rośnie poziom ryzyka.
— Lokalizacje turystyczne, takie jak popularne kurorty nadmorskie, oferują potencjalnie wyższe stopy zwrotu, ale charakteryzują się większą zmiennością, głównie z powodu sezonowości obłożenia — podkreśla Karol Szumański.
Ekspert zauważa, że współczesny inwestor coraz lepiej rozumie specyfikę takich nieruchomości. Coraz częściej nie ogranicza się do poszukiwania w najbardziej obleganych miejscowościach, ale analizuje ich realny potencjał całoroczny.
Jak tłumaczy Szumański, w przypadku lokalizacji nadmorskich kluczowe znaczenie ma dziś nie tylko bliskość plaży czy centrum turystycznego.
— W miejscowościach nadmorskich, takich jak Łeba, niezwykle ważna jest rzeczywista atrakcyjność oferty poza szczytem sezonu letniego. To ona w dużej mierze decyduje o całorocznej rentowności inwestycji — zaznacza.
Coraz większe znaczenie mają również inwestycje infrastrukturalne, rozwój lokalnej gastronomii oraz dostępność atrakcji kulturalnych i rekreacyjnych działających przez cały rok. Inwestorzy analizują także poziom konkurencji na lokalnym rynku apartamentów i obiektów turystycznych.
Ekspert zwraca uwagę, że w praktyce często niedocenianym elementem okazuje się logistyka codziennego funkcjonowania nieruchomości.
— Bardzo istotna jest dostępność miejsc parkingowych oraz możliwość efektywnego zarządzania najmem na odległość — mówi Szumański.
Jego zdaniem rośnie także znaczenie projektów współpracujących z profesjonalnymi operatorami najmu. Coraz więcej inwestorów preferuje traktowanie nieruchomości jako produktu inwestycyjnego, a nie aktywa wymagającego codziennego zaangażowania.
Apartament w górach. Widok i kameralność determinują zyski
Rynek nieruchomości górskich jest jeszcze bardziej specyficzny. Tutaj kluczowe znaczenie odgrywają czynniki, które w innych lokalizacjach często mają drugorzędne znaczenie.
— W lokalizacjach górskich, takich jak Kościelisko, inwestorzy zwracają szczególną uwagę na walory widokowe i kameralność inwestycji. Te elementy bezpośrednio wpływają na wysokość stawek najmu — podkreśla Karol Szumański.
W praktyce oznacza to, że apartament z malowniczym widokiem na góry może generować znacznie wyższe przychody niż porównywalna nieruchomość pozbawiona takich atutów. Równie istotna pozostaje ograniczona podaż gruntów w najbardziej atrakcyjnych, górskich lokalizacjach.
Ekspert zwraca uwagę także na aspekty komunikacyjne.
— Duże znaczenie ma dostępność komunikacyjna, szczególnie w sezonie zimowym, oraz jakość operatora najmu, który powinien posiadać doświadczenie w obsłudze wymagającego rynku turystyki górskiej — mówi.
Jak dodaje, inwestorzy coraz częściej świadomie rozróżniają segment premium od rynku masowego.
— Są to dwa zupełnie odmienne modele biznesowe, z inną grupą docelową i inną dynamiką przychodów — zaznacza Szumański.
Jego zdaniem rynek premium staje się coraz bardziej odporny na konkurencję cenową, ponieważ klienci poszukują nie tylko noclegu, ale kompleksowego doświadczenia pobytowego – jakości architektury, prywatności, stref wellness czy wysokiego standardu obsługi.
Inwestowanie w nieruchomości. Trendy i styl życia zyskują na znaczeniu
Eksperci rynku nieruchomości podkreślają, że współczesne decyzje inwestycyjne są coraz silniej kształtowane przez zmiany społeczne i ewolucję stylu życia.
Jak zauważa Karol Szumański, jeszcze kilka lat temu marginalne znaczenie miały takie kwestie jak „workation”, siła marki miejsca w mediach społecznościowych czy dostępność terenów zielonych. Obecnie są to czynniki, które często decydują o atrakcyjności danej inwestycji.
Jego zdaniem inwestorzy coraz częściej analizują perspektywę 5-10 lat, biorąc pod uwagę nie tylko bieżące zyski, ale także przyszłą wartość odsprzedaży.
Równolegle rośnie znaczenie aspektów formalno-prawnych. Inwestorzy wnikliwiej analizują lokalne plany zagospodarowania przestrzennego, regulacje dotyczące najmu krótkoterminowego oraz obowiązujący model podatkowy.
— Najważniejsze pytania dotyczą dziś tego, czy dana destynacja ma potencjał całoroczny, jaka jest struktura klientów oraz czy rynek nie jest już nasycony konkurencyjnymi inwestycjami — mówi Szumański.
Ekspert podkreśla, że właśnie dlatego coraz większą popularność zdobywa dywersyfikacja portfela nieruchomościowego.
— Coraz częściej dobrze skonstruowane portfele inwestycyjne łączą nieruchomości miejskie z wakacyjnymi — zauważa.
W efekcie, jak podsumowuje Karol Szumański, najlepsze decyzje inwestycyjne nie są już dziś wynikiem wyboru jednej, „idealnej lokalizacji”.
— Kluczowe staje się umiejętne dopasowanie nieruchomości do strategii inwestora i jego tolerancji ryzyka — podsumowuje ekspert Marshall Real Estate.
Prognozy na 2026 rok wskazują na dalszy rozwój segmentu nieruchomości inwestycyjnych, gdzie kluczowe będą zrównoważony rozwój, nowoczesne technologie w zarządzaniu oraz adaptacja do zmieniających się potrzeb najemców i inwestorów. Wzrost cen mieszkań i stawek najmu komercyjnego będzie nadal obserwowany, szczególnie w atrakcyjnych lokalizacjach i w segmentach premium. Rynek deweloperski będzie koncentrował się na tworzeniu projektów o wysokiej wartości dodanej, odpowiadających na te trendy.
Wyniki Biznes Fakty:
Rynek nieruchomości inwestycyjnych w Polsce ewoluuje w kierunku większej świadomości strategicznej inwestorów. Lokalizacja jest nadal ważna, ale kluczowe staje się dopasowanie nieruchomości do celów inwestycyjnych, profilu ryzyka i oczekiwanego zwrotu. W metropoliach liczy się stabilność i płynność, w miejscowościach turystycznych potencjał całoroczny i jakość zarządzania, a w lokalizacjach górskich unikalne cechy premium. Trendy związane ze stylem życia, zrównoważonym rozwojem i technologiami będą coraz silniej wpływać na decyzje inwestycyjne, a dywersyfikacja portfela jest coraz częściej postrzegana jako klucz do sukcesu.
Źródło wiadomości : businessinsider.com.pl