Zmiany na rynku nieruchomości: Większa ochrona kupujących od deweloperów
Kupujący mieszkania i domy od deweloperów zyskają wkrótce dostęp do szerszego zakresu informacji o działalności sprzedawców. Projektowane zmiany mają również zwiększyć rekompensaty dla klientów w przypadku wycofania się dewelopera z umowy, a także usprawnić proces odbioru nieruchomości i dochodzenia praw z tytułu rękojmi.
Zakup nieruchomości od dewelopera bywa procesem skomplikowanym. Ministerstwo Rozwoju przedstawiło projekt mający na celu ułatwienie tego procesu. Osoby zainteresowane zakupem mieszkania będą mogły uzyskać więcej informacji o deweloperach w jednym miejscu – w Portalu Danych o Obrocie Mieszkaniami (portalu DOM). Umożliwi to również porównywanie cen ofertowych.
Projekt przewiduje również zakaz waloryzacji cen mieszkań na niekorzyść kupującego po podpisaniu umowy. Ponadto, w przypadku niedotrzymania przez dewelopera warunków umowy rezerwacyjnej, kara finansowa dla niego zostanie podwojona w stosunku do obecnych regulacji.
Klienci mają również zyskać na korzystniejszych zasadach odbioru mieszkań i możliwości zgłaszania wad. Z drugiej strony, trudniej będzie działać tzw. flipperom, którzy według Ministerstwa Rozwoju negatywnie wpływają na rynek mieszkaniowy. Zmiany wejdą w życie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia w Dzienniku Ustaw.
Jakie informacje o deweloperach będą dostępne dla kupujących?
Projekt nowelizacji ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (nr z wykazu prac legislacyjnych — UD361) ma na celu zwiększenie ochrony osób kupujących mieszkania i domy od deweloperów na rynku pierwotnym.
Obecnie osoby zainteresowane zakupem nieruchomości muszą samodzielnie poszukiwać informacji o deweloperach, co bywa czasochłonne i nie zawsze zapewnia rzetelność. Ministerstwo Rozwoju proponuje centralizację tych danych w Portalu Danych o Obrocie Mieszkaniami (portalu DOM), który będzie dostępny publicznie.
W portalu znajdą się informacje dotyczące:
- ceny ofertowe lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych,
- dane firm deweloperskich, w tym numery NIP, KRS, REGON,
- informacje o realizowanych lub zakończonych przedsięwzięciach deweloperskich, data rozpoczęcia sprzedaży, ewentualne opóźnienia w realizacji,
- zaległości deweloperów w odprowadzaniu składek do Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego,
- informacje o karach nałożonych przez właściwe organy (UOKiK, nadzór budowlany) lub toczących się postępowaniach sądowych dotyczących restrukturyzacji lub upadłości dewelopera.
Projekt nakłada również na deweloperów obowiązek publikowania na własnych stronach internetowych szczegółowych informacji o rzutach mieszkań lub domów jednorodzinnych, w tym wymiarach i powierzchni poszczególnych pomieszczeń. Ponadto, deweloperzy będą musieli informować, czy zamieszczone zdjęcia przedstawiają sprzedawaną inwestycję, czy są jedynie wizualizacją.
Wyższy zwrot z opłaty rezerwacyjnej
Projektowane zmiany dotyczące opłaty rezerwacyjnej mają na celu zwiększenie ochrony kupujących w sytuacjach, gdy deweloper nie wywiązuje się z zawartej umowy rezerwacyjnej. Obecnie, w takiej sytuacji, deweloper musi zwrócić klientowi dwukrotność opłaty rezerwacyjnej. Projekt przewiduje podniesienie tej kwoty do czterokrotności opłaty.
Ma to zniechęcić deweloperów do jednostronnego zrywania umów w przypadku wzrostu cen rynkowych. W przeszłości zdarzało się, że deweloperom opłacało się wycofać z umowy, zapłacić podwójną opłatę rezerwacyjną i zaoferować tę samą nieruchomość po nowej, wyższej cenie.
Zakaz podnoszenia ceny przez dewelopera
Projekt zakłada również, że deweloper nie będzie mógł zmieniać ceny mieszkania lub domu po podpisaniu umowy deweloperskiej lub umowy zobowiązującej na niekorzyść klienta. Zakaz ten uniemożliwi waloryzację cen, na przykład podwyższenie ich w związku z inflacją. Obniżenie ceny przez dewelopera będzie nadal możliwe.
Dzięki temu kupujący uzyska gwarancję niezmienności ceny zakupu, a ryzyko związane ze wzrostem kosztów inwestycji obciąży dewelopera.
Łatwiejsze zgłaszanie wad przy odbiorze nieruchomości
Projekt przewiduje ułatwienia dla kupujących w zakresie zgłaszania wad podczas odbioru mieszkania lub domu. Przewiduje się, że w odbiorze będzie musiał uczestniczyć nie tylko nabywca, ale także deweloper lub jego przedstawiciel. Ma to zapobiegać sytuacjom, w których deweloper unika przyjmowania protokołu z listy wad.
Jeśli kupujący odmówi odbioru nieruchomości z powodu wykrytych wad, będzie miał 14 dni na przekazanie deweloperowi listy wad (od dnia odmowy podpisania protokołu), także w formie elektronicznej na wskazany przez dewelopera adres e-mail.
Zmiany dotyczące rękojmi na mieszkanie
Projekt ma również na celu usprawnienie dochodzenia praw z tytułu rękojmi. Obecnie zdarza się, że klienci napotykają trudności w egzekwowaniu napraw wad w ramach 5-letniej rękojmi, ponieważ niektórzy deweloperzy likwidują spółki celowe przed upływem tego okresu. Projekt przewiduje, że deweloper nie będzie mógł zakończyć działalności spółki celowej (akcyjnej, prostej spółki akcyjnej) przed upływem okresu rękojmi. W przypadku spółek z o.o. również zostaną wprowadzone ograniczenia. Ma to zapewnić nabywcom pewność dochodzenia swoich praw.
Projektowane zakazy budzą jednak wątpliwości co do zgodności z Konstytucją, jednak Ministerstwo Rozwoju w uzasadnieniu projektu zapewnia o zgodności proponowanych rozwiązań z ustawą zasadniczą.
Ograniczenia dla flipperów
Ministerstwo Rozwoju zaproponowało również zmiany mające na celu ograniczenie działalności flipperów, którzy według resortu negatywnie wpływają na rynek mieszkaniowy, podbijając ceny i utrudniając dostęp do mieszkań osobom poszukującym lokum na własne potrzeby.
Zmiany dotyczą możliwości podpisywania cesji wierzytelności. Obecne zakazy cesji dotyczyły wybranych umów i można je było obejść. Projekt rozszerza zakaz cesji na umowy zobowiązujące do wybudowania budynku i ustanowienia odrębnej własności lokalu, umowy dotyczące zabudowy nieruchomości domem jednorodzinnym oraz umowy dotyczące lokali użytkowych.
Cesja będzie nadal możliwa w przypadku pojedynczego mieszkania lub domu, pod warunkiem że nabywca nie podpisał takiej umowy w ciągu ostatnich trzech lat.
Precyzyjne liczenie powierzchni użytkowej
Projekt precyzuje definicję „powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego”. Powierzchnia ta będzie liczona zgodnie z prawem budowlanym, eliminując odniesienie do Polskiej Normy, która bywa źródłem niejasności. Zmiana ta ma na celu usunięcie wątpliwości dotyczących tego, co wlicza się do powierzchni użytkowej.
Zastrzeżenia deweloperów do projektu
Deweloperzy przyznają, że projekt jest krokiem w dobrym kierunku, ale wskazują na pewne niedociągnięcia.
Patryk Kozierkiewicz, radca prawny w Polskim Związku Firm Deweloperskich, ocenia włączenie cen ofertowych do Portalu DOM jako racjonalne, szczególnie po wejściu w życie ustawy o jawności cen. Zwraca jednak uwagę, że informacja o opóźnieniach w inwestycji może być niepełna bez wskazania przyczyn. Wskazuje, że opóźnienia często wynikają z czynników niezależnych od dewelopera, takich jak procedury administracyjne czy warunki atmosferyczne. Uważa, że bardziej rzetelne byłoby rozszerzenie zakresu publikowanych informacji o przyczyny przesunięć harmonogramu.
Ekspert podkreśla również, że projekt w obecnym kształcie nie uwzględnia danych z rynku wtórnego ani informacji o inwestycjach w ramach mieszkalnictwa społecznego czy dostępnego. Sugeruje poszerzenie funkcjonalności portalu o te obszary w celu stworzenia kompleksowego systemu informacyjnego.
Wskazuje, że część proponowanych przepisów, dotyczących na przykład rzetelnego prezentowania materiałów marketingowych i bieżących informacji o zmianach harmonogramu, pokrywa się już ze standardami Kodeksu Dobrych Praktyk PZFD.
Zdaniem Patryka Kozierkiewicza, całkowite wyłączenie klauzul waloryzacyjnych prowadzących do zmiany ceny na niekorzyść nabywcy może prowadzić do nieuzasadnionego obciążania przedsiębiorców kosztami zdarzeń od nich niezależnych. Proponuje, aby przepisy przewidywały wyjątki, np. dla sytuacji ustawowej zmiany stawki VAT czy zmian lokatorskich realizowanych na życzenie klienta, które wpływają na koszt wykonania lokalu.
Związek pozytywnie ocenia natomiast jednoznaczne ustawowe potwierdzenie zamkniętego katalogu przesłanek umożliwiających deweloperowi odstąpienie od umowy, uznając ten kierunek za zgodny z dotychczasową praktyką rynkową i interpretacjami prawnymi.
Wyniki Biznes Fakty:
Projektowane zmiany mają na celu zwiększenie transparentności i bezpieczeństwa transakcji na rynku pierwotnym nieruchomości. Dla przedsiębiorców działających w branży deweloperskiej oznacza to konieczność dostosowania się do nowych obowiązków informacyjnych, większej odpowiedzialności finansowej w przypadku niewywiązania się z umów oraz potencjalnych ograniczeń w elastyczności cenowej. Jednocześnie, zmiany te mogą wpłynąć na stabilizację rynku i zapewnić lepszą ochronę inwestorów indywidualnych.
Oryginał artykułu : businessinsider.com.pl