Oto analiza i przepisanie dostarczonych treści, skupiające się na perspektywie inwestycyjnej, rynku mieszkaniowym, czynszach i trendach deweloperskich do 2026 roku, w języku polskim: Połowa młodych Polaków identyfikuje brak własnego mieszkania jako jedną z kluczowych barier uniemożliwiających założenie rodziny – wynika z raportu „Mieszkalnictwo a dzietność”. Z drugiej strony, malejąca dzietność w perspektywie długoterminowej zwiastuje mniejszy popyt na nieruchomości lub potrzebę ich rekonfiguracji dla starzejącego się społeczeństwa, którego udział w populacji będzie systematycznie wzrastał. Podczas konferencji Tabelaofert Talks, eksperci rynku nieruchomości analizowali wpływ zmian demograficznych na zapotrzebowanie mieszkaniowe, a także jego standard, lokalizację i dostępność.
fot. Montypeter / / Shutterstock Tomasz Lewandowski, wiceminister Rozwoju i Technologii, zauważa, że młodsze pokolenie Polaków wykazuje mniejszą skłonność do podejmowania ryzyka i opuszczania domu rodzinnego w porównaniu do poprzednich generacji, np. dorastających w latach 90. Podkreśla konieczność tworzenia odpowiednich instrumentów wspierających tę grupę demograficzną. Raport „Diagnoza Młodzieży 2026” wskazuje, że ponad połowa osób w wieku 25-34 lat nadal zamieszkuje z rodzicami. Zjawisko „gniazdownictwa” jest odpowiedzią na wysokie koszty utrzymania i niestabilność dochodów, a nie na brak ambicji. Brak stabilności ekonomicznej i mieszkaniowej opóźnia kluczowe decyzje życiowe – 48% osób poniżej 29. roku życia odkłada rodzicielstwo ze względów mieszkaniowych. Niska dostępność lokali i wysokie koszty życia stanowią główne bariery dla osiągnięcia autonomii ekonomicznej przez młode pokolenie. „Nie możemy zakładać, że samo zwiększenie podaży mieszkań automatycznie rozwiąże problem demograficzny. Jest to kwestia złożona, jednak dostępność lokali mieszkalnych odgrywa w niej znaczącą rolę” – zaznacza Tomasz Lewandowski. „Niezbędne jest tworzenie instrumentów zwiększających podaż mieszkań o dostępnym czynszu, skierowanych do młodych osób, które byłyby w stanie płacić 1000-1200 zł miesięcznie za nowoczesne, energooszczędne mieszkanie o powierzchni 50 mkw. z miejscem parkingowym. Obecnie taka oferta jest niedostępna, głównie z powodu braku mieszkań społecznych” – dodaje wiceminister. W 2026 roku rząd przeznaczy 6,7 mld zł z budżetu państwa na inwestycje mieszkaniowe. Największa część tych środków, tj. 4,02 mld zł, zostanie przekazana za pośrednictwem Funduszu Dopłat Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK) na wsparcie budownictwa komunalnego i społecznego. Równocześnie Ministerstwo Rozwoju i Technologii (MRiT) pracuje nad projektem ustawy, który ma stanowić filar rządowej strategii mieszkaniowej. Planowane jest wybudowanie 250 tys. mieszkań społecznych przez Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe (SIM), Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS) i spółdzielnie mieszkaniowe, a także wyremontowanie 128 tys. lokali komunalnych w perspektywie 10 lat. Z badania „Mieszkalnictwo a dzietność”, przeprowadzonego przez Szkołę Główną Handlową w Warszawie i portal Tabelaofert, wynika, że własność mieszkania ma istotne znaczenie dla młodych Polaków. Niemal trzy czwarte respondentów uważa, że posiadanie własnego lokum zwiększa chęć posiadania dziecka. Ponad połowa ankietowanych deklaruje, że jest to podstawowy warunek planowania rodziny i stabilizacji życiowej. „Młodzi ludzie pragną własnego kąta, co wielokrotnie potwierdzają nasze badania. Oczywiście, na decyzje dotyczące rodzicielstwa wpływa wiele czynników, takich jak stabilność finansowa, poczucie stabilizacji w związku, sytuacja zawodowa czy możliwość powrotu do pracy. Niemniej jednak, w obecnej sytuacji, mieszkanie stanowi fundament tych decyzji” – ocenia dr Izabela Rudzka z SGH. Raport „Potrzeby i aspiracje mieszkaniowe Polaków”, oparty na badaniach IBRiS i wieloletnich analizach rynku mieszkaniowego SGH, wskazuje, że kluczowymi barierami w dostępie do mieszkań są wysokie ceny zakupu (77%) i koszty najmu (43%). Respondenci zwracają również uwagę na niewystarczającą liczbę mieszkań komunalnych i TBS (19%) oraz nowych inwestycji (16%). Według danych z raportu „Diagnoza Młodzieży 2026”, w dużych miastach czynsz i opłaty pochłaniają od 35% do 55% dochodu rozporządzalnego młodych dorosłych, a w Warszawie jest to około 70% ich mediany zarobków netto. Co czwarty respondent oczekuje od państwa poprawy dostępności mieszkań i polityki mieszkaniowej ułatwiającej start w dorosłość, co jest dla nich priorytetem ważniejszym niż rynek pracy czy transfery finansowe. „Polityka wspierająca dzietność powinna uwzględniać regionalne uwarunkowania i preferencje lokalizacyjne osób, biorąc pod uwagę ich potencjał finansowy i zawodowy” – podkreśla dr Izabela Rudzka. Eksperci zwracają uwagę na dwukierunkowy związek między rynkiem nieruchomości a demografią. Malejąca liczba urodzeń w przyszłości może skutkować spadkiem popytu na mieszkania. „Przyszłość rynku mieszkaniowego kształtujemy sami. Branża musi stawić czoła zmniejszającej się liczbie nowych klientów, którzy jednocześnie stają się coraz bardziej wymagający. Aby rynek nadal się rozwijał, konieczne jest budowanie w niższych kosztach. Rynek wtórny, mimo że zawiera wiele lokali niespełniających obecnych standardów, stanowi konkurencję dla deweloperów, ponieważ budowano je w czasach niższych kosztów” – stwierdza Robert Chojnacki, wiceprezes i założyciel portalu Tabelaofert. Dane GUS wskazują, że na 100 dzieci przypada 148 seniorów (rok wcześniej 141). Różnica na niekorzyść najmłodszych wynosi 2,6 mln osób i systematycznie rośnie. W 2025 roku liczba osób w wieku 65+ przekroczyła 7,9 mln. Te zmiany demograficzne powinny być uwzględnione w krajowej polityce mieszkaniowej. „Teoretycznie Polska ma nadwyżkę 600 tys. mieszkań, jednak jest ona iluzoryczna. Istnieje ponad 4,5 mln mieszkań w budynkach wielopiętrowych pozbawionych wind, które są całkowicie nieprzystosowane do potrzeb starzejącego się społeczeństwa. Wkrótce średnia wieku w naszym kraju wyniesie 51 lat. Jesteśmy 20. gospodarką świata, a mamy mieszkania, w których osoby nie wychodzą z nich miesiącami, a nawet latami z powodu braku windy. Taka sytuacja jest nie do zaakceptowania” – podkreśla Robert Chojnacki. Ministerstwo Rozwoju i Technologii przygotowało projekt rozporządzenia w sprawie warunków technicznych dla budynków i ich usytuowania. Proponowane przepisy zakładają obowiązek instalacji wind w nowych budynkach wielorodzinnych oraz określają minimalną liczbę mieszkań bezprogowych, z odpowiednią szerokością drzwi i dostępem do części wspólnych. „Projektowanie uniwersalne, czyli takie, które umożliwi łatwe i niskokosztowe dostosowanie mieszkań do potrzeb osób z ograniczeniami ruchowymi w perspektywie 10-20 lat, będzie coraz bardziej popularne” – mówi Tomasz Lewandowski. Według prognoz GUS, liczba osób w wieku 65+ będzie nadal rosła, a do 2060 roku seniorzy mogą stanowić blisko 30% społeczeństwa. „Deweloperzy mieszkaniowi w swoich strategiach rozwoju już uwzględniają zmieniającą się demografię i strukturę wieku polskiego społeczeństwa. Powstają pierwsze projekty senioralne, a praktycznie nie buduje się już mieszkań bez wind. Demografia stwarza nie tylko znaczące wyzwania, ale również szanse dla branży deweloperskiej na stworzenie mieszkań odpowiadających aspiracjom Polaków. Przez ostatnie 25 lat inwestorzy prywatni i deweloperzy zbudowali Polskę, którą mamy. Mamy nadzieję, że w ciągu kolejnych 25 lat będą powstawać mieszkania dopasowane do potrzeb i oczekiwań Polaków” – dodaje Robert Chojnacki. ### Wyniki Biznes Fakty: * **Rynek Mieszkaniowy 2026:** Rząd planuje znaczące inwestycje w budownictwo społeczne i komunalne (4,02 mld zł z 6,7 mld zł w 2026 r.) oraz strategię budowy 250 tys. mieszkań społecznych. * **Czynsze i Koszty:** W dużych miastach czynsze i opłaty pochłaniają 35-55% dochodu rozporządzalnego młodych dorosłych, a w Warszawie około 70% mediany zarobków netto. To kluczowa bariera blokująca zakup własnego M. * **Trendy Deweloperskie:** Widoczny jest wzrost projektów senioralnych oraz standardem staje się budowa mieszkań z windami, dostosowanych do potrzeb osób starszych. Projektowanie uniwersalne zyskuje na znaczeniu. * **Popyt i Demografia:** Mimo spadającej dzietności, popyt na mieszkania, zwłaszcza własnościowe, pozostaje wysoki wśród młodych Polaków jako warunek założenia rodziny. Jednocześnie rośnie grupa seniorów wymagająca specyficznych rozwiązań mieszkaniowych. * **Wyzwania Inwestycyjne:** Branża deweloperska musi zmierzyć się ze wzrostem kosztów budowy oraz malejącą liczbą potencjalnych nabywców, jednocześnie odpowiadając na rosnące wymagania jakościowe i funkcjonalne. Konieczne jest poszukiwanie niższych kosztów produkcji. * **Dostępność Kredytowa:** Wysokie ceny mieszkań i koszty życia mogą ograniczać zdolność kredytową młodych osób, co pośrednio wpływa na ich decyzje mieszkaniowe i dzietność. Brak odpowiednich instrumentów wsparcia (np. mieszkań o dostępnym czynszu) pogłębia problem.
