Mieszkania z rynku pierwotnego: Sprawdź, co przyniesie 2026 rok

Początek 2026 roku przyniósł kontynuację trendu spadkowego w średnich cenach transakcyjnych nowych mieszkań w kluczowych polskich aglomeracjach, co potwierdzają dane Narodowego Banku Polskiego. Podczas gdy Wrocław i Kraków doświadczają tej tendencji już od trzech kwartałów, dołączyła do nich Warszawa, odnotowując pierwszą od trzech miesięcy korektę cenową. [cite: 15, 16]

fot. ZHMURCHAK / / Shutterstock W pierwszym kwartale 2026 roku średnia cena transakcyjna nowych lokali mieszkalnych na siedmiu kluczowych rynkach pierwotnych w Polsce uplasowała się na poziomie 14 245 zł/mkw. Jest to nieznaczna obniżka w porównaniu do czwartego kwartału 2025 roku. Co więcej, ceny te okazały się niższe o 0,3% w stosunku do analogicznego okresu roku poprzedniego. ### Wyniki Biznes Fakty: Analiza danych NBP ujawnia, że dynamika cen na rynku pierwotnym ulega osłabieniu, co sygnalizuje potencjalne zmiany w równowadze między popytem a podażą. Spadek cen w tak znaczących miastach jak Warszawa, Kraków czy Wrocław wskazuje na proces stabilizacji, a być może nawet korekty, po okresie dynamicznych wzrostów. Powrót Warszawy do trendu spadkowego po krótkiej przerwie jest szczególnie istotny, ponieważ stolica często wyznacza kierunki dla innych rynków. Warto zwrócić uwagę na fakt, że ceny mimo spadków, wciąż pozostają na historycznie wysokich poziomach, co jest pochodną wcześniejszych czynników makroekonomicznych i programów wsparcia, takich jak „Bezpieczny kredyt 2%”. Długoterminowa perspektywa rynku nadal jest pod wpływem inflacji, kosztów budowy oraz polityki monetarnej. W pierwszej połowie 2026 roku, Warszawa zanotowała średnią cenę transakcyjną na poziomie 16 475 zł/mkw., co oznacza spadek o 0,6% kwartał do kwartału. W ujęciu rocznym wzrost wyniósł zaledwie 0,2%, co przekłada się na nominalny wzrost o 38 zł/mkw. To obrazuje stagnację na stołecznym rynku pierwotnym, gdzie ceny od dłuższego czasu utrzymują się na zbliżonym poziomie. Kraków i Wrocław, gdzie spadki cen obserwuje się już od trzech kwartałów, odnotowały w omawianym okresie dalsze obniżki o około 1% w stosunku do poprzedniego kwartału. W ujęciu rocznym korekty te wyniosły odpowiednio 1,7% i 2,5%.

Średnie ceny transakcyjne mieszkań na rynku pierwotnym w wybranych miastach – I kw. 2026
Miasto	Średnia cena [w zł/mkw.]	Zmiana k/k [w proc.]	Zmiana r/r [w proc.]
Białystok	10 650	+0,6	+3,5
Bydgoszcz	11 406	+9,4	+21,5
Gdańsk	14 647	+1,9	+5,4
Gdynia	13 320	-4,1	+3,2
Katowice	12 031	+1,5	+0,3
Kielce	10 539	+4,2	+4,6
Kraków	15 384	-1,3	-1,7
Lublin	10 987	-2,0	-0,1
Łódź	9 758	+0,5	-0,2
Olsztyn	10 304	-0,7	+7,9
Opole	11 108	+3,1	-0,9
Poznań	12 627	+1,7	+2,1
Rzeszów	10 378	+3,5	+3,7
Szczecin	11 575	-1,3	-4,0
Warszawa	16 475	-0,6	+0,2
Wrocław	13 903	-1,1	-2,5
Zielona Góra	9 504	+5,8	0,0
Źródło: Narodowy Bank Polski

W porównaniu do I kwartału 2025 roku, niższe ceny transakcyjne za nowe mieszkania zanotowano również w Łodzi (-0,2% r/r), Lublinie (-0,1% r/r) oraz Opolu (-0,9% r/r). Szczególnie znacząca obniżka, o 4%, dotknęła Szczecin, gdzie średnia stawka okazała się niższa niż dwa lata wcześniej. Jednakże, nie wszystkie rynki doświadczyły spadków. W pierwszym kwartale 2026 roku odnotowano również wzrosty cen nowych mieszkań w niektórych miastach. Najsilniejszy wzrost w grupie siedmiu największych rynków pierwotnych miały miejsce w Gdańsku, gdzie średnia cena transakcyjna podniosła się o blisko 2% kwartał do kwartału. Wśród pozostałych miast wojewódzkich, wzrosty cen wyróżniły Bydgoszcz i Zieloną Górę, gdzie ceny ofertowe były wyższe o odpowiednio 9,4% i 5,8% w porównaniu do końca 2025 roku. W ujęciu rocznym, oprócz wspomnianej Bydgoszczy i Zielonej Góry, gdzie nowe mieszkania zdrożały o ponad 20% r/r, wzrosty cen wahały się od niespełna 0,5% (Warszawa, Katowice) do 8% w Olsztynie. Pomimo obserwowanych w ostatnim czasie osłabionych wzrostów, przeplatanych lokalnymi spadkami, ceny nowych mieszkań pozostają znacząco wyższe – nawet o kilkadziesiąt procent – niż przed wprowadzeniem programu „Bezpieczny kredyt 2%”. W ciągu ostatnich trzech lat, średnie ceny transakcyjne nowych mieszkań wzrosły przeciętnie o ponad 20%. Największe podwyżki odnotowano w Krakowie, Gdańsku i Bydgoszczy, gdzie wzrost przekroczył 33%. Nominalnie, w stolicy Małopolski i Pomorza, średnie stawki wzrosły odpowiednio o około 3900 zł/mkw. i 3700 zł/mkw. Jedynym wyjątkiem wśród miast wojewódzkich jest Szczecin, gdzie w stosunku do I kwartału 2023 roku średnia cena transakcyjna jest wyższa jedynie o 5,5%.

Szczegóły można znaleźć na stronie internetowej : www.bankier.pl