W pierwszym kwartale 2026 roku inwestycyjne apetyty sprzedających uległy wyraźnemu schłodzeniu. Po okresie dynamicznych wzrostów, przeciętne ceny transakcyjne nieruchomości mieszkalnych ponownie zaczęły wykazywać tendencję spadkową. Dotyczyło to zarówno mniejszych lokali, takich jak kawalerki, jak i największych metrażowo mieszkań. Tam jednak, gdzie spadków cen nie zaobserwowano, kupujący mogli znaleźć pocieszenie w zauważalnym spowolnieniu dotychczasowych wzrostów cen. fot. Fotokon / / Shutterstock
Wzrosty cen odnotowane w drugiej połowie poprzedniego roku sprawiły jednak, że w ujęciu rocznym ceny transakcyjne były przeciętnie wyższe o 5-10%. Jak co kwartał, we współpracy z firmą Cenatorium i „Pulsem Biznesu”, prezentujemy ceny transakcyjne nieruchomości mieszkalnych na wybranych rynkach regionalnych w Polsce. Analizie poddano rynki w Warszawie, Wrocławiu, Gdańsku, Krakowie, Poznaniu, Łodzi i Lublinie.
Analiza Cen Transakcyjnych Mieszkań w Kluczowych Miastach Polski
W pierwszych miesiącach 2026 roku tendencję spadkową cen mieszkań obserwowano przede wszystkim w przypadku najmniejszych lokali. Za kawalerki o powierzchni do 35 mkw. płacono mniej niż kwartał wcześniej, szczególnie we Wrocławiu i Lublinie, gdzie obniżki w ujęciu kwartalnym wyniosły odpowiednio 2,4% i 1,9%.
W Krakowie i Poznaniu odnotowano nieznaczne spadki rzędu 0,3% rok do roku. Należy jednak przypomnieć, że jeszcze trzy i sześć miesięcy temu analizy wskazywały na wzrosty cen o 3-5% rok do roku. W przypadku mieszkań typu kawalerka w Warszawie i Łodzi, średnie ceny transakcyjne pozostały na niemal niezmienionym poziomie.
Średnie ceny transakcyjne mieszkań w wybranych miastach (0-35 mkw.)
Infogram
Znalezienie spadków cen w przypadku popularniejszych metraży było utrudnione. Niemniej jednak, we wszystkich analizowanych miastach odnotowano wyraźne spowolnienie dynamiki wzrostu cen. O ile w marcu odnotowywano wzrosty rzędu 1,5-3,5% kwartał do kwartału, o tyle w I kwartale 2026 roku podwyżki w większości analizowanych miast nie przekroczyły 1%. Mimo to, w Warszawie przeciętne ceny 50-metrowych mieszkań przekroczyły już próg 770 tys. zł.
Średnie ceny transakcyjne mieszkań w wybranych miastach (35-60 mkw.)
Infogram
Jedynie w Gdańsku nadal obserwowano znaczący wzrost przeciętnych kwot transakcyjnych dla mieszkań. W ujęciu kwartalnym ceny tam wzrosły o 1,7-2,5%. Wyjątek stanowiły największe mieszkania (powyżej 80 mkw.), których cena transakcyjna była średnio o 2,2% niższa niż w IV kwartale 2025 roku. W Warszawie również odnotowano spadek średniej ceny transakcyjnej o ponad 2% kwartał do kwartału.
Średnie ceny transakcyjne mieszkań w wybranych miastach (60-80 mkw.)
Infogram
Dzięki podwyżkom cen z drugiej połowy 2025 roku, ceny mieszkań w aktach notarialnych rok do roku zwykle rosły przeciętnie o 5-10%. W przypadku najpopularniejszych metraży w najdroższych miastach, oznacza to wzrost nominalny o ponad 1000 zł za metr kwadratowy. Podobne podwyżki odnotowano w porównaniu z I kwartałem 2024 roku, co było efektem stabilizacji stawek oraz spadków cen obserwowanych od III kwartału 2024 do II kwartału 2025 roku.
Średnie ceny transakcyjne mieszkań w wybranych miastach (powyżej 80 mkw.)
Infogram
Sytuacja prezentuje się zupełnie inaczej, gdy analizujemy ceny w perspektywie trzyletniej, uwzględniającej okres zapowiedzi, wdrożenia i realizacji programu „Bezpieczny kredyt 2%”. Przykładowo, w pierwszych trzech miesiącach 2026 roku ceny kawalerek były przeciętnie wyższe o około 33% (Gdańsk, Lublin) do blisko 48% (Kraków) w porównaniu z I kwartałem 2023 roku. Nominalnie, podwyżki na warszawskim rynku sięgnęły ponad 4900 zł za metr kwadratowy.
Wyniki Biznes Fakty:
* **Spowolnienie wzrostu cen mieszkań:** W I kwartale 2026 roku odnotowano wyraźne hamowanie dynamiki wzrostu cen nieruchomości mieszkalnych, a w niektórych segmentach (kawalerki, największe lokale) pojawiły się spadki cen transakcyjnych. * **Różnice regionalne:** Spadki cen były widoczne głównie we Wrocławiu i Lublinie (kawalerki). W Gdańsku ceny nadal rosły. * **Wpływ programu „Bezpieczny kredyt 2%”:** W ujęciu trzyletnim, ceny mieszkań, zwłaszcza kawalerek, znacząco wzrosły, co jest bezpośrednim skutkiem popularności programu kredytowego. * **Rynek wynajmu komercyjnego:** Brak szczegółowych danych w analizowanym tekście, ale ogólna tendencja spowolnienia na rynku mieszkaniowym może mieć pośredni wpływ na rynek komercyjny, poprzez zmianę priorytetów inwestycyjnych i nastrojów konsumenckich. * **Trendy deweloperskie 2026:** Spowolnienie wzrostu cen może wpłynąć na strategie deweloperów, prowadząc do ostrożniejszego podejścia do nowych inwestycji, przemyślenia oferty cenowej lub skupienia się na segmentach rynku o mniejszej wrażliwości na wahania cen. Wzrost cen w dłuższej perspektywie może nadal napędzać popyt na nowe inwestycje, szczególnie te z potencjałem wzrostu wartości. * **Zdolność kredytowa:** Kontekst programu „Bezpieczny kredyt 2%” silnie wpływa na zdolność kredytową, sztucznie ją zwiększając dla określonych grup nabywców i tym samym napędzając popyt. Spowolnienie wzrostu cen może sugerować stopniowe dostosowywanie się popytu do realnych możliwości finansowych nabywców lub efekt wygasania impulsu kredytowego.
Według danych portalu: www.bankier.pl