Obserwujemy drugą falę budownictwa czynszowego w Polsce. W bieżącym roku spodziewamy się ustanowienia absolutnego rekordu w historii III RP, z oddaniem do użytku ponad 8 tys. lokali z zasobu budownictwa społecznego — informuje Business Insider Polska Adam Czerniak, wiceprezes Krajowego Zasobu Nieruchomości (KZN).
Wyjaśnia również, kto może liczyć na mieszkanie społeczne i czy istnieje możliwość jego wykupu na własność.
Adam Czerniak tłumaczy także przyczyny wyższych kosztów budowy mieszkań przez KZN w porównaniu do deweloperów oraz problemy związane z budownictwem społecznym w największych aglomeracjach, takich jak Warszawa.
Czytaj również: Orlen i Synthos negocjują przyszłość małych reaktorów jądrowych
Druga fala budownictwa czynszowego
— Obecnie jesteśmy świadkami drugiej fali budownictwa czynszowego. Pierwsza miała miejsce w latach dwutysięcznych i wygasła po globalnym kryzysie finansowym w 2008 roku — mówi wiceprezes KZN.
Podkreśla, że w ostatnich latach obserwujemy powrót dobrej koniunktury w tym sektorze. — W tym roku powinniśmy pobić absolutny rekord w historii III RP, oddając do użytku ponad 8 tys. lokali z zasobu budownictwa społecznego. Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe (SIM) KZN będą odpowiedzialne za blisko połowę tej liczby — zaznacza.
Poprzedni rekord, jak dodaje, odnotowano w 2004 roku, kiedy to zbudowano ponad 7 tys. tego typu mieszkań.
— Biorąc pod uwagę, że rocznie w Polsce buduje się ponad 100 tys. mieszkań na sprzedaż lub wynajem, może się to wydawać liczbą umiarkowaną. Jednak z perspektywy mniejszych miejscowości jest ona znacząca. W wielu lokalizacjach, gdzie obecnie przekazujemy klucze, są to pierwsze nowo wybudowane budynki wielorodzinne od lat 80. — podkreśla Czerniak.
Jak przyznaje, w przypadku dużych miast budownictwo społeczne jest silnie uzależnione od woli lokalnych samorządów.
— Na przykład w Warszawie, gdzie prężnie działają dwa Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS), istotnym ograniczeniem jest dostępność gruntów. Biorąc pod uwagę skalę potrzeb, miasto przyznaje ich stosunkowo niewiele. Wynika to zapewne z faktu, że samorząd traktuje miejski zasób gruntów jako rezerwuar do zaspokajania swoich potrzeb finansowych — mówi wiceprezes KZN.
Czytaj również: Koszt odwołania w przetargach znacząco wzrośnie. Podniesienie opłat budzi kontrowersje
Dlaczego koszt budowy przez KZN jest wyższy?
— W przypadku inwestycji realizowanych przez Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe z udziałem Krajowego Zasobu Nieruchomości (SIM KZN) koszt budowy metra kwadratowego mieszkania mieści się w przedziale od 6 do 12 tys. zł — wylicza Adam Czerniak w rozmowie z Business Insider Polska.
Dla porównania, według Narodowego Banku Polskiego (NBP), średni koszt budowy w budownictwie deweloperskim wynosi blisko 8 tys. zł.
Z czego wynika ta różnica? Według Czerniaka, czynnikiem wpływającym na koszty jednostkowe jest to, że budynki SIM KZN są relatywnie kameralne – liczą od 30 do 80 mieszkań. Tylko pojedyncze inwestycje, np. w Stalowej Woli czy Boguchwale, przekraczają sto lokali. — To podnosi koszt metra kwadratowego ze względu na brak efektów skali oraz fakt, że koszty niektórych części wspólnych są stałe, niezależnie od wielkości inwestycji — tłumaczy wiceprezes KZN.
Podkreśla, że wiele zależy również od jakości gruntu przekazanego samorządowi na potrzeby budownictwa społecznego. — Zdarza się, że władze lokalne czasami przeznaczają na ten cel grunty trudniejsze inwestycyjnie, np. o większym nachyleniu, niekorzystnym układzie lub na terenach wymagających odpowiedniego odwodnienia. To naturalnie generuje dodatkowe koszty przygotowania inwestycji. Co więcej, w przypadku mniejszych działek musimy budować parkingi podziemne, co również wiąże się ze znacznymi wydatkami — wyjaśnia.
Jednak kluczowa różnica — zaznacza Adam Czerniak — polega na tym, że SIM KZN budują w standardzie „pod klucz”. — Oddajemy lokatorom mieszkania nie w stanie deweloperskim, ale w pełni wykończone i gotowe do zamieszkania, wyposażone w całą armaturę, a nawet zlew i kuchenkę — akcentuje.
— Co więcej, naszym priorytetem nie jest szukanie oszczędności wyłącznie na etapie budowy, lecz optymalizacja kosztów w całym okresie użytkowania, czyli przy utrzymaniu określonych parametrów energochłonności i kosztów utrzymania — wskazuje wiceszef KZN.
Jak dodaje, KZN kładzie duży nacisk na efektywność energetyczną — jego inwestycje są wyposażane w pompy ciepła najnowszej generacji lub panele fotowoltaiczne, co obniża koszty eksploatacji. — Naszym głównym celem nie jest obniżanie kosztów budowy kosztem jakości, ale to, aby finalne obciążenie najemcy, czyli czynsz wraz z rachunkami za media, było jak najniższe — tłumaczy wiceprezes KZN.
SIM-y charakteryzują się tym, że nie mają marży
KZN buduje mieszkania społeczne (w ramach społecznego budownictwa czynszowego) za pośrednictwem Społecznych Inicjatyw Mieszkaniowych (SIM). Są to spółki z udziałem KZN oraz gmin, na terenie których realizowane są inwestycje. Ich poprzednikami były TBS-y.
Adam Czerniak zwraca uwagę, że SIM-y działają w modelu non-profit, co oznacza, że nie naliczają marży.
Na realizację inwestycji SIM-y otrzymują bezzwrotne granty z Funduszu Dopłat obsługiwanego przez Bank Gospodarstwa Krajowego – do wysokości 45% wartości inwestycji. Mogą również pobierać partycypację od najemcy, stanowiącą rodzaj kaucji wpłacaną na początku, która częściowo współfinansuje inwestycję. SIM może także złożyć wniosek do BGK o preferencyjny kredyt z dopłatą państwa – tzw. kredyt SBC (na społeczne budownictwo czynszowe). Istnieje również możliwość pozyskania dodatkowego dofinansowania, na przykład na instalacje OZE.
— SIM-y organizują przetargi na realizację swoich inwestycji mieszkaniowych, w których biorą udział podmioty komercyjne — dodaje Adam Czerniak.
Kto może liczyć na mieszkania budowane przez SIM-y?
Kto może liczyć na mieszkania budowane przez SIM-y? — Najemców wybiera gmina, w oparciu o wcześniej ustalone kryteria (dochód, liczba dzieci, wiek itp.) — odpowiada Czerniak.
— Generalnie nasza oferta skierowana jest do osób z tzw. luki mieszkaniowej (czynszowej). To osoby zbyt zamożne, by ubiegać się o mieszkanie komunalne, ale jednocześnie osiągające zbyt niskie dochody, by móc pozwolić sobie na zakup mieszkania na kredyt lub wynajem komercyjny — opisuje.
Jak dodaje, dotyczy to około 35% gospodarstw domowych w Polsce, czyli blisko 4 milionów rodzin.
— Najemcy płacą czynsz, który jest ustalany w oparciu o koszty działania SIM – administracyjne, remontowe, obsługę kredytu zaciągniętego na realizację inwestycji – ale bez marży — mówi Adam Czerniak.
Jak podaje, czynsze w nowych budynkach SIM zaczynają się od 17 zł za metr kwadratowy miesięcznie i zazwyczaj nie przekraczają 25 zł. — Do tego dochodzą opłaty za energię – w energooszczędnych inwestycjach nie powinny one przekraczać 100 zł miesięcznie dla mieszkania o powierzchni 50 mkw — uzupełnia.
Czerniak zaznacza, że niektórzy najemcy mają prawo do wsparcia z programu „Mieszkanie na start”, co dodatkowo obniża ich miesięczne zobowiązania finansowe. Warto w tym kontekście zwrócić uwagę na kwestię zdolności kredytowej – osoby korzystające z tego typu rozwiązań często znajdują się na granicy opłacalności finansowania komercyjnego, co czyni mieszkania SIM atrakcyjną alternatywą.
— Mieszkania z zasobu SIM można wynajmować. W przypadku już zrealizowanych inwestycji, lokatorzy, którzy wnieśli odpowiednio wysoką partycypację, mają opcję dojścia do własności. Pojawia się ona jednak najwcześniej po 5 latach najmu. Kiedy najemca zdecyduje się na ten krok, co miesiąc opłaca nie tylko czynsz, ale również ratę za mieszkanie — wskazuje wiceprezes KZN.
Jak dodaje, ze względu na to, że od oddania pierwszych SIM-ów minęło jeszcze zbyt mało czasu, nie ma jeszcze przypadków lokatorów, którzy mogli skorzystać z opcji wykupu mieszkania na własność.
— Jeśli natomiast chodzi o nowo budowane mieszkania społeczne, opcję dojścia do własności ograniczono jedynie do mniejszych miejscowości – liczących do 100 tys. mieszkańców, które dodatkowo nie są stolicami województw — podkreśla Czerniak.
Oznacza to, że lokatorzy z takich miast jak Warszawa, Poznań, Wrocław czy Gdańsk nie będą mogli kupić mieszkań społecznych na własność.
W kolejnej dekadzie rola mieszkań społecznych może być kluczowa
Adam Czerniak szacuje, że łącznie w obecnej kadencji, czyli w latach 2023-2027, należy spodziewać się budowy około 40 tys. mieszkań społecznych, w tym blisko 25 tys. w ramach budownictwa społecznego czynszowego, 10 tys. mieszkań komunalnych i 5 tys. mieszkań spółdzielczych.
Istotną rolę odgrywa również rewitalizacja lokali o niskim standardzie, zwłaszcza w takich miastach jak Łódź czy Wałbrzych, co skutecznie przywraca je na rynek nieruchomości.
— Do tego dochodzi projekt Społecznej Agencji Najmu (SAN), w którym KZN również aktywnie uczestniczy. Liczę na to, że do 2027 roku uda się w skali kraju włączyć do zasobów SAN co najmniej kilka tysięcy mieszkań. Na przykład dobrym prognostykiem jest tu Warszawa, która po wielu latach konsultacji przyjęła niedawno uchwałę o powołaniu SAN — wymienia Adam Czerniak.
SAN-y funkcjonują w poszczególnych miastach, a pionierem pod tym względem był Poznań. Dzierżawią one mieszkania od właścicieli, remontują je, przygotowują i wynajmują po przystępnych cenach. Dla właścicieli mieszkań oznacza to wygodę i zabezpieczenie przed ryzykami, takimi jak niepłacenie czynszu przez najemców, choć wiąże się z niższym zwrotem z inwestycji niż wynajem komercyjny.
Czy mieszkania społeczne stanowią remedium na kryzys mieszkaniowy w Polsce? Adam Czerniak przyznaje, że choć podawane przez niego liczby są rekordowe w historii III RP, to wciąż stanowią one niewielki odsetek całej podaży mieszkań w porównaniu do segmentu deweloperskiego.
— Jeśli jednak uda się utrzymać pozytywne nastawienie samorządów do mieszkalnictwa społecznego, a do tego zagwarantować stabilne finansowanie ze środków budżetowych i usprawnić legislację w celu efektywniejszego wydatkowania środków i lepszego zarządzania istniejącym zasobem, już na początku kolejnej dekady mieszkalnictwo społeczne powinno stać się kluczowym stabilizatorem całego sektora mieszkaniowego – hamując wzrosty cen w okresach boomu, a także zapewniając systematyczne zmniejszanie luki czynszowej — konkluduje wiceprezes KZN.
Wyniki Biznes Fakty:
Trendy na rynku nieruchomości w 2026 roku i perspektywy budownictwa społecznego:
- Wzrost budownictwa czynszowego: Obserwujemy drugą falę budownictwa czynszowego w Polsce, z prognozowanym rekordowym oddaniem ponad 8 tys. lokali społecznych w bieżącym roku. SIM KZN mają odpowiadać za blisko połowę tej liczby.
- Koszty budowy SIM KZN: Koszt budowy metra kwadratowego mieszkania w SIM KZN waha się od 6 do 12 tys. zł, podczas gdy średni koszt w budownictwie deweloperskim wynosi około 8 tys. zł. Różnice wynikają z mniejszej skali inwestycji, kameralności budynków oraz standardu wykończenia „pod klucz”.
- Efektywność energetyczna i koszty eksploatacji: SIM KZN stawiają na wysoki standard energetyczny (pompy ciepła, fotowoltaika), aby obniżyć koszty utrzymania dla najemców. Priorytetem jest minimalizacja finalnego obciążenia najemcy (czynsz + media).
- Model SIM non-profit: Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe działają bez marży, a ich finansowanie opiera się na grantach z Funduszu Dopłat, partycypacji najemców oraz preferencyjnych kredytach.
- Grupa docelowa: Mieszkania SIM skierowane są do osób z tzw. luki czynszowej – zbyt zamożnych na mieszkania komunalne, ale z zbyt niskimi dochodami na wynajem komercyjny lub kredyt. Szacuje się, że dotyczy to ok. 4 mln rodzin w Polsce.
- Czynsze i dopłaty: Czynsze w SIM zaczynają się od 17 zł/mkw i zazwyczaj nie przekraczają 25 zł/mkw, do czego dochodzą niskie koszty mediów. Dodatkowym wsparciem mogą być programy rządowe, np. „Mieszkanie na start”, wpływające na zdolność kredytową i miesięczne obciążenia.
- Dojście do własności: Opcja wykupu mieszkania na własność jest możliwa dla najemców, którzy wnieśli odpowiednią partycypację, ale dostępna najwcześniej po 5 latach najmu. W nowych inwestycjach jest ona ograniczona do mniejszych miejscowości (<100 tys. mieszkańców, niebędących stolicami województw).
- Perspektywy na lata 2023-2027: Prognozowana budowa około 40 tys. mieszkań społecznych (w tym ok. 25 tys. czynszowych).
- Rola w stabilizacji rynku: W perspektywie kolejnej dekady budownictwo społeczne ma potencjał stać się kluczowym stabilizatorem rynku mieszkaniowego, ograniczając wzrost cen i zmniejszając lukę czynszową, pod warunkiem zapewnienia stabilnego finansowania i efektywnego zarządzania.
Dziękujemy, że przeczytałaś/eś nasz artykuł do końca. Bądź na bieżąco! Obserwuj nas w Google.
Oryginał artykułu : businessinsider.com.pl