Eksperci Colliers wskazują, że to **zarządzanie starszymi zasobami nieruchomości, a nie rozwój nowej podaży, będzie w nadchodzących latach kluczowym czynnikiem kształtującym polski rynek nieruchomości komercyjnych**, w tym segmentu biurowego. Przez lata dominował model rozwoju oparty na nowych inwestycjach, jednak obecnie obserwujemy przesunięcie akcentu na optymalizację istniejących zasobów. Jest to spowodowane faktem, że znacząca część budynków biurowych, wzniesionych w pierwszych dekadach XXI wieku, przestaje spełniać współczesne oczekiwania najemców, normy środowiskowe oraz standardy wyznaczane przez najnowsze projekty.
REKLAMA
Wiodący polscy eksperci rynku nieruchomości podkreślają, że nadchodzące lata przyniosą znaczące zmiany w sektorze biurowym. Zamiast koncentrować się na budowie nowych obiektów, inwestorzy coraz częściej kierują swoją uwagę na optymalizację istniejących zasobów. Przyczyną tego trendu jest fakt, że duża część budynków biurowych, oddanych do użytku w pierwszych dwóch dekadach XXI wieku, nie spełnia już obecnych standardów technicznych, ekologicznych ani oczekiwań najemców, którzy są coraz bardziej wymagający. Najnowsze projekty wyznaczają nowe, wyższe standardy, co stawia starsze obiekty pod presją.
Starsze budynki biurowe – wyzwanie inwestycyjne warte miliardy złotych
Według analiz firmy Colliers, w największych aglomeracjach Polski, budynki biurowe zaklasyfikowane jako dojrzałe lub starsze stanowią już od 40% do nawet 77% całkowitych zasobów. Podobna tendencja widoczna jest w sektorze handlowym, gdzie niemal jedna trzecia nowoczesnych obiektów komercyjnych przekroczyła 20 lat. Oznacza to, że właściciele nieruchomości komercyjnych wchodzą w okres intensywnej weryfikacji wartości swoich aktywów. Niektóre budynki przejdą gruntowną modernizację, inne zmienią swoje przeznaczenie, a część zostanie wyburzona. Jak zaznacza Dominika Jędrak, dyrektor działu Market Insights w Colliers, rynek biurowy w Polsce jest w fazie istotnych zmian strukturalnych, napędzanych przez ewolucję modeli pracy, rosnące wymogi regulacyjne i jakościowe. Obserwujemy wyraźną polaryzację – nowoczesne i dobrze zlokalizowane budynki cieszą się stabilnym popytem, podczas gdy starsze obiekty mierzą się z rosnącymi pustostanami i koniecznością kosztownych modernizacji.
Czytaj też: Rynek biurowy w Polsce z rekordowym popytem. Wygrywają topowe lokalizacje
Transformacja rynku jest już zauważalna. W ciągu ostatnich pięciu lat z warszawskiego rynku biurowego usunięto ponad pół miliona metrów kwadratowych powierzchni, a na rynkach regionalnych ubyło kolejne 220 tys. m kw. Ubiegły rok był pod tym względem rekordowy – w samej stolicy wycofano z użytkowania 17 budynków, co stanowiło blisko 166 tys. m kw. powierzchni. To zjawisko doprowadziło do sytuacji, w której Warszawa po raz pierwszy w historii notuje kurczenie się rynku biurowego, z powierzchnią wycofywaną z użytkowania przewyższającą nową podaż. Widoczny jest wyraźny podział między nowoczesnymi budynkami, które nadal przyciągają najemców, a starszymi obiektami, zmagającymi się o utrzymanie konkurencyjności. W Warszawie ponad dwie trzecie zasobów biurowych znajduje się w budynkach starszych niż 10 lat. W niektórych miastach regionalnych, jak Szczecin (ponad 75% rynku) czy Poznań (blisko 60%), udział starszych obiektów jest jeszcze wyższy. Wiek budynków bezpośrednio przekłada się na poziom pustostanów, szczególnie w najstarszych biurowcach zlokalizowanych poza głównymi centrami biznesowymi, gdzie we Wrocławiu wskaźnik niewynajętej powierzchni sięga już 34%.
Modernizacja, konwersja czy wyburzenie – kluczowe strategie dla starszych budynków
Właściciele starszych nieruchomości komercyjnych stają przed wyborem jednej z trzech głównych strategii:
1. **Modernizacja**: Jest to najprostsze rozwiązanie, pozwalające zachować dotychczasową funkcję biurową obiektu, jednocześnie poprawiając jego efektywność energetyczną i standard techniczny. W sprzyjających warunkach modernizacja może prowadzić do wzrostu stawek czynszowych, według analiz Colliers nawet o 10–25%.
2. **Konwersja funkcji nieruchomości**: Zyskuje na popularności zmiana przeznaczenia budynków. Dawne biurowce adaptuje się na mieszkania, akademiki, hotele lub lokale dla najmu instytucjonalnego (PRS – Private Rented Sector). Choć projekty te wymagają większych nakładów i dłuższego czasu realizacji, często okazują się bardziej opłacalne niż utrzymywanie nierentownej funkcji biurowej. Paweł Szafarczyk, dyrektor w Colliers Define, zauważa dynamiczny wzrost liczby takich transformacji, wskazując, że w analizowanych przypadkach około połowa projektów kończy się konwersją. Dostępność kredytowa może wpływać na tempo realizacji takich projektów, choć kluczowe jest wykazanie rentowności inwestycji przy zmieniających się stopach procentowych.
3. **Wyburzenie i budowa od nowa**: W niektórych przypadkach inwestorzy decydują się na wyburzenie starego budynku, aby na jego miejscu wznieść nową inwestycję. Przykładem jest planowana rozbiórka warszawskiego Intraco w celu realizacji nowego projektu.
Konwersje napędzają rynek mieszkaniowy i akademicki
Wzrost zainteresowania konwersją starszych biurowców jest silnie powiązany z niedoborem podaży w innych segmentach rynku nieruchomości, szczególnie w sektorze zakwaterowania dla studentów. W Polsce studiuje około 1,3 miliona osób, podczas gdy rynek prywatnych akademików oferuje zaledwie kilkanaście tysięcy miejsc. Adaptacja starszego biurowca na cele mieszkaniowe lub akademickie może być szybsza nawet o połowę w porównaniu do budowy od podstaw, co przyspiesza zwrot z inwestycji. Dodatkowo, spadająca wartość starszych biurowców, rosnące ceny mieszkań i dynamicznie dojrzewający rynek PRS sprzyjają takim inwestycjom. Znany przykład to SHED Sky Living, gdzie w miejscu dawnego kompleksu biurowego powstał akademik z 582 pokojami, zrealizowany w zaledwie 11 miesięcy.
ESG i regulacje unijne – katalizatory transformacji rynku
Czynniki środowiskowe odgrywają coraz większą rolę w procesie transformacji. Budowa nowego obiektu generuje znacznie więcej emisji CO2 niż głęboka modernizacja istniejącego budynku. Z tego powodu inwestorzy coraz częściej rozważają zachowanie istniejących konstrukcji. Takie podejście zastosowano przy przebudowie warszawskiego V Tower, gdzie zachowanie struktury budynku i elewacji zminimalizowało wpływ prac na środowisko, unikając emisji ponad 27 tys. ton CO2. Dodatkową presję nakładają regulacje unijne, takie jak dyrektywa EPBD, która do końca dekady wymaga poprawy efektywności energetycznej znaczącej części najgorzej ocenianych budynków niemieszkalnych. Szacuje się, że w ciągu najbliższych kilku lat renowacji może poddać się nawet co czwarty taki obiekt w UE.
Warto przeczytać: Inwestycja w mieszkanie czy akcje dewelopera? Zaskakujące wyniki dekady
Wartość gruntu – nowy czynnik decydujący
Podobne procesy transformacyjne zachodzą w sektorze handlowym. Z 14 mln m kw. nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce, aż 4,5 mln m kw. znajduje się w obiektach starszych niż 20 lat. Właściciele galerii handlowych coraz częściej decydują się na przebudowy, rekomercjalizację, a nawet wyburzenia. Eksperci wskazują, że rynek wszedł w fazę, w której coraz ważniejsza staje się wartość gruntu, na którym znajduje się nieruchomość, a nie wartość samego budynku. Przykładem jest wystawiony na sprzedaż budynek PKO w centrum Warszawy, gdzie wielu potencjalnych inwestorów rozważa wyburzenie i ponowne zagospodarowanie terenu, ponieważ w najlepszych lokalizacjach wartość gruntu zaczyna przewyższać wartość istniejącego obiektu. Najbliższe lata zapowiadają się jako okres największej od dekad przebudowy polskiego rynku nieruchomości komercyjnych, prowadzącej do rewitalizacji części obiektów, zmiany funkcji innych i bezpowrotnego zniknięcia tych, które nie odpowiadają potrzebom rynku.
Dziękujemy, że przeczytałaś/eś nasz artykuł do końca. Bądź na bieżąco! Obserwuj nas w Google.
### Wyniki Biznes Fakty: * **Rynek biurowy w Polsce:** Kluczowe dla przyszłości rynku biurowego jest zarządzanie istniejącymi zasobami, a nie budowa nowych obiektów. Starsze budynki (powyżej 10 lat) stanowią znaczącą część zasobów w największych miastach. * **Podaż i popyt:** Obserwuje się polaryzację rynku – nowoczesne obiekty utrzymują wysoki popyt, podczas gdy starsze mierzą się z presją pustostanów i koniecznością dostosowań. W Warszawie rynek biurowy kurczy się, gdyż wycofywana powierzchnia przewyższa nową podaż. * **Strategie dla starszych budynków:** Właściciele mają trzy główne opcje: modernizację (możliwy wzrost czynszów o 10-25%), konwersję funkcji (np. na mieszkania, akademiki, hotele) lub wyburzenie i budowę od nowa. Konwersje zyskują na popularności ze względu na niedobór podaży w innych segmentach (np. akademiki, PRS) i potencjalnie krótszy czas realizacji. * **Trendy 2026:** Przewiduje się znaczącą przebudowę polskiego rynku nieruchomości komercyjnych. Wartość gruntu w najlepszych lokalizacjach zaczyna przeważać nad wartością istniejącego obiektu, co może prowadzić do intensywnych procesów deweloperskich i zmiany przeznaczenia nieruchomości. * **Czynniki napędzające zmiany:** Kwestie środowiskowe (ESG) oraz unijne regulacje dotyczące efektywności energetycznej budynków (dyrektywa EPBD) przyspieszają procesy modernizacji i renowacji. * **Rynek handlowy:** Podobnie jak rynek biurowy, sektor handlowy również przechodzi transformację. Wiele obiektów starszych niż 20 lat jest modernizowanych, rekomercjalizowanych lub wyburzanych, a wartość gruntu staje się coraz ważniejszym czynnikiem. * **Kredytowanie inwestycji:** Dostępność kredytowa i stopy procentowe mogą wpływać na tempo realizacji projektów modernizacyjnych i konwersji, jednak kluczowa pozostaje rentowność inwestycji.
Informacje przygotowane na podstawie materiałów : businessinsider.com.pl