Chcesz wynająć swoje mieszkanie i nie stracić? Piotr, który wynajmował 15 lokali, oraz Monika, właścicielka dwóch nieruchomości, mają jedną radę: nie zostawiaj nic przypadkowi. Pytaj o wszystko i wszystko szczegółowo zapisz w umowie, najlepiej najmu okazjonalnego. — To eliminuje 90 proc. problemów — mówią zgodnie. Prawnicy podpowiadają, jak zweryfikować dane i skonstruować kontrakt.
Największą bolączką osób zarabiających na najmie nieruchomości jest niesolidny najemca. Taki, który nie płaci, nie chce się wyprowadzić i do tego dewastuje lokal. Czy można ich uniknąć?
Cztery osoby podzieliły się z nami swoim cennym doświadczeniem. Dwie od blisko 15 lat wynajmują własne mieszkania, dwie to eksperci, którzy pomagają wynajmującym. Wszyscy mówią zgodnie, że jeden zły najemca może zmienić wszystko — od relacji z sąsiadami po stan konta, podobnie jak jeden błąd w umowie.
Pierwsze spotkanie jest kluczowe
— Nie ma w 100 proc. bezpiecznego najemcy, ale dobra weryfikacja eliminuje 90 proc. problemów — ocenia Piotr, który wynajmował nawet 15 lokali jednocześnie. — Najważniejsze jest pierwsze wrażenie, rozmowa i zadawanie dużej liczby pytań. W wielu przypadkach już na etapie spotkania można wychwycić potencjalne problemy — mówi Piotr.
— Umiejętność oceniania ludzi jest kluczowa — potwierdza Monika, która zarabia, wynajmując jedną kawalerkę i jedno mieszkanie dwupokojowe. — Nie każdy ma to wyczucie, ale liczy się, czy potencjalny lokator przychodzi na czas, czy odwołuje spotkanie, czy od razu udostępnia wszystkie dane, pozwala sprawdzić dowód osobisty lub paszport, jak odpowiada na pytania — radzi Monika.
O co warto pytać potencjalnych najemców? — O wszystko, co ma związek z pieniędzmi i porządkiem — odpowiadają. Gdzie ktoś pracuje, na jakiej umowie, czy na czas określony, czy nieokreślony, a może na zastępstwo, gdzie teraz mieszka, czym się interesuje, jak lubi spędzać czas, czy lubi zwierzęta, czy planuje mieć, czy jada na mieście, czy lubi gotować.
Grzegorz Grabowski, założyciel kancelarii WPM i autor bloga wynajmistrz.pl, radzi jednak, by wszystkie informacje dodatkowo weryfikować. — Chodzi o zweryfikowanie tożsamości i możliwości finansowych. Warto wydać te sto parę złotych na weryfikację w różnych bazach, by wiedzieć, komu się wynajmie mieszkanie. To trochę tak jak ze sprawdzeniem historii pojazdu przed zakupem. Niewielu chyba ma wątpliwości, czy warto to zrobić — mówi ekspert.
Bez agencji, bez castingów
Ani Monika, ani Piotr nie polegaliby na agencji pośrednictwa, choć nie wykluczają ich udziału. — Agentowi zależy na tym, aby szybko wynająć i zyskać na prowizji. Mnie zależy na dobrym najemcy, najlepiej na lata. Dlatego wolę poświęcić mój czas na jego znalezienie. Choć gdybym nie miała akurat czasu, skorzystałabym z pośrednika — dodaje Monika.
Zaznacza, że nie robi castingów. — Nie wykluczam z założenia rodziny z dzieckiem. To mogą być bardzo dobrzy najemcy, lepsi od studentów, wszystko zależy od tego tzw. pierwszego wrażenia — dodaje.
Piotr z kolei czasami korzysta z pośrednika, ale nie wynajmuje lokali studentom. — Na początku nie skreślałem ich. Z czasem się przekonałem, że nawet najgrzeczniejszy student jest towarzyski i lubi się spotykać w większym gronie. Jeśli po sąiedzku mieszkają osoby starsze czy pracujące od czwartej czy szóstej rano, to zawsze rodzi konflikty — mówi.
Piotr stara się też unikać cudzoziemców, choć tu zaznacza, że nie chodzi o uprzedzenia.
— Zdarzyło mi się, że umowę podpisały dwie osoby, które zorganizowały system „gorących łóżek”. Dwie spały, a dwie w nocy pracowały i w sumie z mieszkania korzystały cztery osoby, wbrew umowie — opowiada Piotr. Choć dodaje, że może powiedzieć jedno: Białorusini to świetni najemcy. Dodaje też, że gdy nie ma czasu samodzielnie zająć się szukaniem lokatorów, ma zaufaną pośredniczkę. — To praktycznie koleżanka, której ufam — dodaje.
Zadbaj o dobrą umowę
Nasi rozmówcy podkreślają, że gdy najemca zostanie już wybrany, to najważniejsze jest skonstruowanie dobrej umowy.
— Większe bezpieczeństwo daje umowa najmu okazjonalnego, dlatego zawsze pytam, czy dana osoba ją ze mną podpisze. Gdy odmawia, to nie wynajmuję jej mieszkania. Gdy się zgadza na taką umowę, podpisuję zwykłą, ale zawsze bardzo szczegółową i na czas określony. Wystarczy mi, że ktoś nie miał oporów przed umową u notariusza — opowiada Piotr. Umowę na czas nieokreślony trudniej wypowiedzieć, dlatego warto by była podpisana na rok, góra dwa lata.
Monika robi podobnie z małymi wyjątkami. — Gdy wynajmowałam dwupokojowe mieszkanie rodzinie z dzieckiem, podpisałam umowę o najem okazjonalny. Bałam się komplikacji, w przypadku zaległości, czy po wygaśnięciu umowy — wyjaśnia Monika.
Dorota Strzesak, radca prawny i doradca restrukturyzacyjny w kancelarii DSK, przyznaje, że procedura odzyskania pieniędzy i wypowiedzenia zwykłej umowy najmu jest dosyć długotrwała i uciążliwa. — Z punktu widzenia właściciela zwykła umowa najmu mieszkania daje najmniej ochrony. Znacznie lepszym rozwiązaniem dla właściciela będącego osobą prywatną jest umowa najmu okazjonalnego — dodaje. Dlaczego? Jej zaletą jest możliwość szybkiej eksmisji bez długiego procesu sądowego.
Oświadczenie o egzekucji i adres do eksmisji
— Elementem takiej umowy jest oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji z art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego. Tym samym najemca zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu po skutecznym rozwiązaniu umowy. W umowie najemca wskazuje też lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku konieczności wyprowadzki — wyjaśnia mec. Strzesak.
Właściciel wskazanego mieszkania musi złożyć oświadczenie, że przyjmie w nim wyeksmitowanego najemcę. W praktyce może się okazać, że np. oświadczenie złożą rodzice, ale po podpisaniu umowy się z niego wycofają, albo że najemca nie ma takiego „bezpiecznego adresu”.
Grzegorz Grabowski podpowiada, że są oferty firm, które wydają takie zaświadczenia i warto wtedy z nich skorzystać. — Jeśli więc nie ufamy adresowi wskazanemu przez najemcę lub on nie potrafi go wskazać, warto skorzystać z takiej usługi. Jej koszt to kilkaset złotych — mówi Grabowski.
Podpisanie umowy najmu okazjonalnego też kosztuje, bo jest zawierana u notariusza. Jak wskazują nasi rozmówcy, warto ponieść ten koszt, dla większego poczucia bezpieczeństwa.
Szczegóły, o które warto zadbać
Nie tylko wybór rodzaju umowy jest ważny i zabezpiecza interesy wynajmującego, ale także precyzyjne zapisy w umowie. — Chodzi między innymi o wysokość kaucji, liczbę osób na stałe mieszkających w lokalu, prawo do posiadania zwierząt, zasady doręczania korespondencji, informowania o zmianach danych do kontaktu — mówi mec. Strzesak.
Przykładowo kaucja powinna wynieść co najmniej wysokość miesięcznego czynszu najmu wraz z opłatami za media. — Trzeba też pamiętać, że kaucja może służyć pokryciu m.in. zaległego czynszu, opłat dodatkowych, szkód w lokalu, kosztów doprowadzenia mieszkania do właściwego stanu. W umowie warto doprecyzować zasady jej rozliczenia oraz obowiązek uzupełnienia, jeśli kaucja została częściowo wykorzystana w trakcie trwania umowy — radzi mec. Strzesak.
Piotr zaznacza, że dodatkowo najlepiej, aby każdy najemca sam płacił rachunki za media. — Kiedyś na samym początku wynająłem lokal studentce, określając jedną opłatę. Po pierwszym okresie rozliczeniowym dopłata do ciepłej wody wyniosła 600 zł i pojawił się problem. Od razu zmieniłem zasady rozliczania. W kolejnych miesiącach zużycie ciepłej wody spadło — opowiada Piotr.
Piotr dodaje, że szczegółowość umowy to kolejny wentyl bezpieczeństwa.
— W jednym z mieszkań, to ja miałem umowę na internet. Dlatego w umowie najmu wpisałem zasady korzystania z internetu, z zakazem wykorzystywania łącza do działalności nielegalnej, np. korzystania z darknetu czy pobierania treści związanych z pornografią dziecięcą — mówi Piotr.
Przy wynajmie zadbaj już o odbiór mieszkania
Eksperci dodają, że dużo kontrowersji pojawia się przy zdawaniu mieszkania.
— Często powstaje spór o to, czym jest normalne zużycie, a gdzie zaczynają się szkody wymagające naprawy. Miałem przypadek najemcy, który zniszczył parkiet fotelem biurowym, robiąc w nim wyraźne uszkodzenia, a mimo to twierdził, że jest to normalne zużycie — opowiada Piotr.
Z kolei Monika, choć w umowie miała zastrzeżony zakaz palenia, trafiła na nałogowego palacza. — Usunięcie zapachu dymu, to wyzwanie. Musiałam na nowo odmalować ściany. W kolejnej umowie zaznaczyłam, że jeśli zostaną wykryte ślady palenia, najemca pokrywa koszty odmalowania mieszkania — wyjaśnia Monika.
Piotr ostrzega przed miłośnikami kuchni orientalnej. — Mam wrażenie, że zapach smażonego oleju jest trudniejszy do usunięcia niż dymu, podobnie jak zabrudzenia w kuchni, gdy wynajmujący gotują orientalne potrawy — dodaje Piotr.
Żeby było mniej problemów z odbiorem, przy przekazaniu kluczy na początku najmu trzeba zrobić dokładny protokół zdawczo-odbiorczy. — Warto w nim opisać mieszkanie, zrobić wykaz wyposażenia, wpisać stan liczników, opisać usterki, nieprawidłowości, a całość udokumentować zdjęciami. Będzie to ważne przy rozliczaniu szkód i kaucji, ale też znaczące przy ustalaniu zakresu odpowiedzialności najemcy — podpowiada Dorota Strzesak.
W umowie warto zaznaczyć też, że mieszkanie jest zwracane dokładnie posprzątane, co obejmuje też umycie okien, podłóg, łazienek. — Trudno wynająć mieszkanie z brudnymi oknami, a rzadko się zdarza, że ktoś oddaje lokal z czystymi. Podobnie jest z okapem i piekarnikiem, kamieniem w toalecie czy pod prysznicem. Dlatego warto mieć zabezpieczenie, a nawet wpisany zwrot kosztów sprzątania — radzi Piotr.
Na koniec ubezpieczenie
W umowie warto też zawrzeć obowiązek wykupienia przez najemcę polisy OC. — Standardowe ubezpieczenie mieszkania nie pokrywa wszystkich szkód, a w szczególności tych spowodowanych przypadkowo przez najemcę. W sytuacji, gdy zniszczy sprzęt AGD/RTV, gdy jego pies zrujnuje tapicerkę, a dziecko wybije szybę, ubezpieczyciel nie będzie miał podstaw do wypłaty odszkodowania ze standardowej polisy nieruchomości. Gdy powstanie szkoda z winy najemcy na wyposażeniu mieszkania, czy w częściach stałych mieszkania, można je pokryć z OC najemcy — jeśli takie ubezpieczenie wykupi. OC najemcy jest też dobrym uzupełnieniem kaucji, którą pobierasz od najemcy — wyjaśnia Grzegorz Grabowski.
To nie jest wysoki koszt, zależy też od wysokości sumy gwarancyjnej. Ważne jest, aby polisę wykupił najemca.
Podsumowując, dobra umowa nie eliminuje w 100 proc. ryzyk, ale wyraźnie zwiększa szanse, że problem z niepłacącym lokatorem zakończy się szybciej, taniej i z mniejszą stratą dla właściciela.
Wyniki Biznes Fakty:
Przepisy dotyczące najmu nieruchomości w Polsce, w tym te wprowadzane od 2026 roku, kładą nacisk na większe bezpieczeństwo wynajmującego. Kluczowe znaczenie mają zmiany w zakresie umów, w tym uproszczenie procedur związanych z najmem okazjonalnym i potencjalnie dalsze regulacje dotyczące ochrony praw właścicieli. Dla przedsiębiorców wynajmujących nieruchomości, oznacza to konieczność dostosowania umów do nowych standardów prawnych, dokładniejszą weryfikację najemców oraz być może większe wykorzystanie narzędzi prawnych takich jak wspomniana umowa najmu okazjonalnego. Zmiany mogą również dotyczyć aspektów podatkowych, takich jak formy opodatkowania przychodów z najmu, co wymaga od przedsiębiorców śledzenia bieżących przepisów i ewentualnej optymalizacji podatkowej. Kluczowe będzie również zrozumienie nowych regulacji dotyczących ochrony praw lokatorów i właścicieli, aby skutecznie zarządzać ryzykiem inwestycji w nieruchomości.
Informacje przygotowane na podstawie materiałów : businessinsider.com.pl