„Dziś nie wystarczy kupić apartament z widokiem na morze. Liczy się całoroczny potencjał, rentowność i jakość projektu” — podkreślają eksperci rynku nieruchomości.
Rynek nieruchomości typu second home, zarówno w Polsce, jak i za granicą, przechodzi transformację o historycznej skali. Kilka lat temu drugi dom lub apartament wakacyjny był przede wszystkim wyznacznikiem statusu i synonimem komfortowego wypoczynku. Dziś coraz częściej staje się strategicznym narzędziem inwestycyjnym.
REKLAMA
Nabywcy szczegółowo analizują potencjalną stopę zwrotu, okresowość wykorzystania, możliwości najmu krótkoterminowego, koszty utrzymania oraz perspektywy wzrostu wartości nieruchomości. Jednocześnie obserwujemy rosnące zainteresowanie zarówno polskimi destynacjami turystycznymi, jak i rynkami zagranicznymi, ze szczególnym uwzględnieniem Hiszpanii i Włoch. Eksperci są zgodni co do tego, że segment second home dojrzewa, a decyzje zakupowe coraz rzadziej opierają się na impulsach emocjonalnych.
Second home w Polsce: Wakacyjna nieruchomość jako pełnoprawna inwestycja
Choć termin „second home” brzmi globalnie, w polskim kontekście oznacza dobrze znany Polakom apartament wakacyjny lub drugi dom, nabywany poza głównym miejscem zamieszkania. Kluczowa zmiana polega jednak na tym, że obecnie taka nieruchomość ma nie tylko służyć wypoczynkowi, ale również generować dochód przez większą część roku.
— Rynek wyraźnie dojrzał. Sama lokalizacja przestała wystarczać. Klienci zwracają dziś uwagę na standard inwestycji, jakość części wspólnych, dostęp do stref wellness czy możliwość korzystania z profesjonalnej obsługi najmu. W praktyce oznacza to, że apartament wakacyjny coraz częściej funkcjonuje podobnie jak produkt inwestycyjny — zauważa Monika Hercog, dyrektor Lafrentz Home.
Czytaj także w BUSINESS INSIDER
Rakiety nad Dubajem. Czy wojna zatrzyma boom na nieruchomości?
Podobną ewolucję dostrzega Dawid Małycha, założyciel Małycha Agency. Jak podkreśla, w segmencie premium nastąpiło przejście od zakupów motywowanych prestiżem do decyzji opartych na analizie biznesowej.
— Jeszcze kilka lat temu drugi dom kupowało się głównie dla relaksu i prestiżu. Dziś nabywcy pytają przede wszystkim o stopę zwrotu, koszty utrzymania czy płynność przy odsprzedaży. Druga nieruchomość stała się częścią portfela inwestycyjnego — wskazuje ekspert.
Z danych portalu RynekPierwotny.pl wynika, że skala rynku jest większa, niż mogłoby się wydawać. Jak zwraca uwagę Jan Dziekoński, Head of Market Insights, pod koniec ubiegłego roku w polskich kurortach deweloperzy oferowali ok. 6,7 tys. mieszkań wakacyjnych, czyli aż o 80 proc. więcej niż w 2019 r.
Zdaniem Jarosława Jędrzyńskiego, eksperta RynekPierwotny.pl, boom na apartamenty wakacyjne nie wygasł, ale stał się znacznie bardziej selektywny. Kupujący analizują dziś nie tylko lokalizację, ale również model biznesowy inwestycji, możliwości wynajmu i jakość zarządzania obiektem. Ekspert zwraca uwagę, że na rynku funkcjonują obecnie trzy główne formy second home: klasyczne apartamenty wakacyjne, condohotele oraz domy rekreacyjne, w tym coraz popularniejsze obiekty budowane na terenach ROD.
Czytaj też: Warszawa podbija ceny mieszkań. Granica 20 tys. zł za metr coraz bliżej
Second home nad morzem, w górach czy za granicą? Inwestorzy szukają całorocznego popytu
Największą popularnością w Polsce nadal cieszy się wybrzeże Bałtyku. To tam trafia najwięcej kapitału inwestycyjnego i powstaje najwięcej nowych projektów. Wyzwaniem pozostaje jednak sezonowość.
Jarosław Jędrzyński zwraca uwagę, że pełne obłożenie nad morzem trwa zwykle zaledwie dwa-trzy miesiące w roku. W pozostałym czasie właściciele walczą o gości weekendowych i klientów przyjeżdżających poza sezonem. Podobna sytuacja panuje na Warmii i Mazurach, gdzie ruch turystyczny koncentruje się głównie wokół okresu letniego.
Najbardziej całorocznym segmentem pozostają jednak góry.
Według Moniki Hercog szczególnie atrakcyjne są dziś lokalizacje o ograniczonej podaży nowych inwestycji, takie jak Karpacz, Szklarska Poręba czy Zieleniec. Ten ostatni, położony w Górach Orlickich, przyciąga inwestorów dzięki połączeniu infrastruktury zimowej z rozwijającą się ofertą letnią, obejmującą szlaki piesze i rowerowe.
Podobną ocenę przedstawia Jarosław Jędrzyński. Jego zdaniem to właśnie góry są dziś jedynym segmentem second home w Polsce, który realnie funkcjonuje przez cały rok. Zimą napędzają go narciarze i okres ferii, latem turystyka aktywna, a poza sezonem krótkie pobyty weekendowe. Dodatkowym atutem jest ograniczona dostępność gruntów pod nowe inwestycje, co sprzyja wzrostowi wartości nieruchomości.
Coraz więcej Polaków spogląda jednak również poza granice kraju.
Joanna Krawczyk z agencji Białe Lwy wskazuje, że największym zainteresowaniem od lat cieszą się kraje południowej Europy, zwłaszcza Włochy. Wśród najczęściej wybieranych regionów znajdują się Toskania i Sycylia. Klienci szukają tam nie tylko atrakcyjnych lokalizacji wakacyjnych, ale także możliwości korzystania z nieruchomości jesienią i zimą. Według ekspertki osoby kupujące nieruchomość wyłącznie dla siebie wybierają spokojniejsze miejsca, natomiast inwestorzy zainteresowani najmem koncentrują się na regionach o wysokim potencjale turystycznym.
Krawczyk zwraca także uwagę na sezonowość popytu. Pierwsze intensywne zapytania pojawiają się już w marcu, a największy ruch przypada na maj i czerwiec. To właśnie wtedy klienci chcą zdążyć z zakupem przed sezonem letnim. Sama finalizacja transakcji nie zawsze jednak odbywa się latem. Jak zauważa Dawid Małycha, wakacje są często okresem poszukiwań i oglądania nieruchomości, natomiast decyzje zakupowe zapadają jesienią i zimą, gdy emocje ustępują miejsca chłodnej kalkulacji.
Second home w Hiszpanii. Nie tylko Marbella przyciąga polskich kupujących
Jednym z najgorętszych zagranicznych kierunków pozostaje Costa del Sol. Co ciekawe, zdaniem ekspertów rynek ten nie ogranicza się wyłącznie do Marbelli.
— Costa del Sol to nie jest jeden rynek, ale kilkanaście mikrolokalizacji, z których każda rządzi się własnymi prawami. Kluczowe jest dopasowanie miejsca do celu inwestycyjnego i stylu życia kupującego — podkreśla Joanna Ossowska-Rodziewicz, współwłaścicielka agencji By-Bright.
Ekspertka wskazuje, że coraz większym zainteresowaniem cieszą się takie miejscowości jak Mijas, Fuengirola, Benalmádena, Estepona czy San Pedro de Alcántara. Oferują one niższe ceny zakupu niż Marbella, a jednocześnie zapewniają rozwiniętą infrastrukturę, atrakcyjne plaże i dobre perspektywy najmu.
Mijas określa jako rosnącą alternatywę dla droższych lokalizacji, atrakcyjną zarówno dla inwestorów, jak i osób szukających miejsca do życia przez większą część roku. Z kolei San Pedro de Alcántara uznaje za jedną z najlepszych lokalizacji dla rodzin oraz osób planujących przeprowadzkę do Hiszpanii na stałe.
Robert Reiski, współwłaściciel By-Bright, zwraca uwagę przede wszystkim na aspekt inwestycyjny.
— Fuengirola, Mijas czy Benalmádena oferują świetną infrastrukturę, stały strumień turystów i wyraźnie niższe ceny zakupu niż Marbella. Dla inwestora nastawionego na rentowność to bardzo interesujące lokalizacje — ocenia.
W segmencie premium szczególną pozycję zajmują jednak Benahavís, Casares czy Sotogrande. To miejsca wybierane przez klientów poszukujących prywatności, wysokiego standardu życia oraz długoterminowego zabezpieczenia kapitału.
Jednocześnie eksperci podkreślają, że zagraniczny second home nie jest już wyłącznie domeną Hiszpanii czy Włoch. Według Dawida Małychy coraz większym zainteresowaniem cieszą się także Portugalia, Cypr, Dubaj oraz Tajlandia. Szczególnie Dubaj przyciąga inwestorów portfelowych, którzy często kupują kilka nieruchomości jednocześnie, traktując je jako element dywersyfikacji majątku.
Przeczytaj: Inwestowanie w nieruchomości w Tajlandii. Eksperci ostrzegają
Rynek dojrzewa, a emocje ustępują kalkulacji
Wnioski płynące z rynku są jednoznaczne. Second home przestał być luksusowym dodatkiem dla najbogatszych i coraz częściej funkcjonuje jako pełnoprawny produkt inwestycyjny. Kupujący analizują dziś długość sezonu, potencjał najmu, standard inwestycji, koszty utrzymania oraz możliwości przyszłej odsprzedaży. W kontekście aktualnej sytuacji gospodarczej i dostępności kredytów, analiza zdolności kredytowej potencjalnych najemców lub kupujących staje się kluczowa dla oceny rentowności inwestycji w second home.
Jak podkreśla Monika Hercog, dobrze wybrana lokalizacja i odpowiednio przygotowany apartament mogą zapewnić właścicielowi zarówno miejsce do wypoczynku, jak i stabilny dochód przez wiele lat. Z kolei Jarosław Jędrzyński zwraca uwagę, że sukces inwestycji zależy dziś nie od samego faktu zakupu nieruchomości w kurorcie, ale od świadomego wyboru lokalizacji, standardu i modelu biznesowego.
Rynek second home wchodzi więc w nową fazę. Coraz mniej liczy się wakacyjny impuls, a coraz bardziej długoterminowa strategia. To właśnie dlatego drugi dom staje się dla wielu Polaków nie tyle miejscem urlopu, ile kolejnym aktywem w portfelu inwestycyjnym, z potencjałem wzrostu wartości i generowania pasywnego dochodu.
Wyniki Biznes Fakty:
W perspektywie roku 2026 rynek nieruchomości typu second home będzie nadal ewoluował w kierunku pełnoprawnych inwestycji. Spodziewamy się dalszego wzrostu cen nieruchomości w atrakcyjnych turystycznie lokalizacjach, szczególnie tych z potencjałem całorocznym, jak polskie góry czy wybrane regiony Hiszpanii i Włoch. Kluczowe dla rentowności będą wysoki standard projektów, profesjonalne zarządzanie najmem oraz zdolność do generowania stabilnych przepływów pieniężnych. Wzrost kosztów finansowania, związany z polityką banków centralnych i inflacją, wpłynie na analizę zdolności kredytowej inwestorów, co może prowadzić do bardziej selektywnego podejścia na rynku. Deweloperzy będą koncentrować się na innowacyjnych modelach biznesowych, takich jak condohotele czy usługi dodatkowe, aby zwiększyć atrakcyjność ofert i zminimalizować ryzyko sezonowości. Rentowność najmu krótkoterminowego pozostanie kluczowym czynnikiem, jednak jego stabilność będzie zależała od czynników makroekonomicznych i popytu turystycznego. Wzrost znaczenia nieruchomości jako aktywa inwestycyjnego będzie kontynuowany, z naciskiem na dywersyfikację portfeli i poszukiwanie nieruchomości generujących pasywny dochód.
Według danych portalu: businessinsider.com.pl