Najnowszy odczyt indeksu Cenatorium sugeruje dalszą stabilizację cen mieszkań w II kwartale 2026 roku. Jednak eksperci rynkowi postrzegają tę stabilizację jako pozory, napędzane obniżkami cen nieruchomości położonych poza głównymi aglomeracjami. Wniosek dla inwestorów jest jasny: przy zakupie mieszkania zawsze warto negocjować cenę. 
Bankier.pl na podstawie danych Cenatorium „Zmiana strategii zarządzania długiem świadczy o rosnącej dojrzałości finansowej kredytobiorców, którzy aktywnie optymalizują koszty obsługi obecnych zobowiązań” – zauważa Małgorzata Wełnowska, ekspert ds. wycen i analiz nieruchomości. Co więcej, kredyty hipoteczne charakteryzują się rekordowo niskim udziałem kredytów zagrożonych. Jak analizuje Michał Kisiel, analityk Bankier.pl, wskaźnik ten dla hipotek w złotych spadł do 1,11%. Oznacza to, że jedynie niewielka część pożyczonych środków generuje problemy ze spłatą, co jest dwukrotnie lepszym wynikiem niż trzy lata temu. Stabilne od kilku miesięcy indeksy cenowe zapowiadają utrzymanie się obecnych stawek również w II kwartale 2026 roku. Pierwsze trzy miesiące bieżącego roku przyniosły uspokojenie cen i lokalne spadki, szczególnie w segmencie mniejszych mieszkań. Zgodnie z obserwacjami Małgorzaty Wełnowskiej, niezmiennie w cenie pozostają mieszkania średniej wielkości, dwu- i trzypokojowe, co znajduje odzwierciedlenie w ich rosnących cenach. Tam, gdzie spadków nie odnotowano, kupujący mogli docenić wyraźne spowolnienie dotychczasowych wzrostów cen. ### Lokalnie spadki cen będą kontynuowane Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości, uważa jednak, że obserwowana stabilizacja cen jest jedynie pozorna. „W rzeczywistości coraz wyraźniej widać silną segmentację rynku i przejście z fazy wzrostowej do fazy selektywnej równowagi. Rynek nie porusza się już w jednym, wspólnym trendzie cenowym, lecz rozdziela się na lokalizacje i segmenty o zupełnie odmiennej dynamice. W mieszkaniówce podstawowym czynnikiem kształtującym sytuację pozostaje ograniczona dostępność finansowania oraz wysoki koszt kredytu, co naturalnie ogranicza część popytu. Jednocześnie strukturalny niedobór mieszkań w dużych miastach nadal podtrzymuje zainteresowanie zakupami, szczególnie w dobrze zlokalizowanych i jakościowych inwestycjach. W efekcie obserwujemy stabilizację cen w segmentach premium i w centralnych lokalizacjach, przy jednoczesnej większej presji negocjacyjnej na obrzeżach miast oraz w projektach o niższym standardzie” – komentuje Błeszyński. Rynek najmu wykazuje większą przewidywalność, ze stabilnymi stawkami utrzymującymi się od trzech lat, choć należy pamiętać, że po gwałtownych wzrostach wiosną 2022 roku, czynsze nadal utrzymują się na rekordowych poziomach. ### Ogłoszenia nie zawsze przekładają się na akty notarialne Należy również zauważyć, że ceny mieszkań uwzględniane w aktach notarialnych są negocjowane odważniej niż te widniejące w ogłoszeniach. W I kwartale 2026 roku w największych miastach różnice między średnimi cenami ofertowymi a transakcyjnymi wahały się od niespełna 9% w Katowicach do ponad 17% w Gdańsku. Wzrosty wyceny mieszkań widoczne są również w najnowszych danych Cenatorium. W kwietniu oczekiwania deweloperów wzrosły w ujęciu miesięcznym w Krakowie, Gdańsku, Gdyni i Łodzi – średnio o 1% m/m. Wpływ na to miała wprowadzona do oferty pula nowych mieszkań. Po marcowych wzrostach, korekta (-1,4% m/m) nastąpiła w Warszawie. Z drugiej strony, wycena mieszkań z drugiej ręki wzrosła o blisko 2% m/m, co przełożyło się na wzrost indeksu o 0,29 punktu m/m. W kwietniu indeks osiągnął poziom 131,27 punktu. W ujęciu rocznym to właśnie w stolicy indeks odnotował największy wzrost – o 4,41 punktu. „Średnia cena za metr kwadratowy dla rynku pierwotnego przekracza 17 tys. zł, a dla rynku wtórnego 18 tys. zł. Dużym zainteresowaniem potencjalnych nabywców cieszą się dzielnice południowe, takie jak Mokotów, Ursynów oraz Praga-Południe” – wskazuje Małgorzata Wełnowska. „Wynika to z dynamicznego rozwoju tych dzielnic, dobrej lokalizacji oraz rozwiniętej sieci komunikacyjnej” – dodaje. W ujęciu rocznym, średnie oczekiwania deweloperów w stolicy pozostają stabilne. Wycena kawalerek (do 40 mkw.) jest niemal identyczna jak przed rokiem. Mieszkania o powierzchni 40-50 mkw. podrożały średnio o 1,1%. Wyraźniejszy wzrost dotyczy lokali o powierzchni od 60 do 89 mkw., których ceny są wyższe o blisko 5% niż rok temu. „Stoimy w obliczu rosnących kosztów nowej podaży, ponieważ budowa osiedli staje się coraz droższa. Oprócz drożejących gruntów i materiałów budowlanych, w tym roku mamy obowiązek budowy miejsc doraźnego schronienia w nowych inwestycjach oraz zaostrzone normy akustyczne” – tłumaczy Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego w Otodom. ### Nie podpisuj, negocjuj Ekspert podkreśla, że niezależnie od cen ofertowych, kupujący powinni zawsze negocjować stawki. Zgodnie z danymi Metrohouse i Credipass, chociaż I kwartał 2026 roku przyniósł spadek przeciętnych możliwości negocjacyjnych, to w Warszawie, Gdańsku i Łodzi nadal przekraczają one 2,5%, co przy obecnych cenach może oznaczać oszczędność ponad 20 tys. zł. Warto również pamiętać, że cena ofertowa może ulec zmianie w trakcie ekspozycji ogłoszenia. W I kwartale 2026 roku różnice między pierwszymi a ostatecznymi stawkami w ogłoszeniach wahały się od 2,2% w Krakowie, przez 5% w Warszawie, do 5,4% w Łodzi. W pierwszych miesiącach 2026 roku sprzedający rzadziej trafiali z początkową ceną ofertową niż pod koniec 2025 roku. Przeciętne różnice między pierwszymi a ostatecznymi cenami ofertowymi wahały się od 2,2% w Krakowie, przez 5% w Warszawie, do 5,4% w Łodzi. ### Wyniki Biznes Fakty: * **Stabilizacja cen mieszkań:** Obserwowana stabilizacja cen mieszkań w II kw. 2026 r. jest postrzegana jako pozorna, wynikająca głównie z obniżek cen nieruchomości poza centrami miast. * **Wzrost liczby kredytów mieszkaniowych:** Kwiecień 2026 r. przyniósł znaczący wzrost liczby udzielonych kredytów mieszkaniowych (o 56,5% r/r), napędzany m.in. przez kredyty refinansowane. * **Niski poziom kredytów zagrożonych:** Udział kredytów zagrożonych w portfelach hipotecznych pozostaje na historycznie niskim poziomie (1,11% dla kredytów w PLN), co świadczy o dobrej kondycji kredytobiorców. * **Segmentacja rynku:** Rynek nieruchomości wykazuje silną segmentację, z utrzymującymi się cenami w segmentach premium i lokalizacjach centralnych, przy jednoczesnej większej presji negocjacyjnej na obrzeżach miast i w projektach niższej jakości. * **Przewaga cen transakcyjnych nad ofertowymi:** Ceny w aktach notarialnych są negocjowane odważniej niż ceny ofertowe, z zauważalnymi różnicami w największych miastach. * **Wzrosty cen na rynku pierwotnym i wtórnym:** Dane Cenatorium wskazują na wzrosty cen zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, szczególnie w Warszawie, gdzie zauważalny jest wzrost wyceny większych mieszkań. * **Potencjał negocjacyjny dla kupujących:** Nawet niewielki procent możliwości negocjacyjnych może przekładać się na znaczące oszczędności w przypadku zakupu nieruchomości w dużych aglomeracjach.
Na podstawie materiałów : www.bankier.pl