Kredyt mieszkaniowy z oprocentowaniem 5 proc. na 20 lat? ZBP odpowiada

– Zgadzam się, że warto wypracować kredyt ze stałą stopą, z udziałem państwa. Dziś standardowo w ofertach banków są kredyty ze stałą stopą na 5 lat, trudno znaleźć dłuższe, bo zabezpieczenie stopy procentowej na 20 czy 30 lat byłoby bardzo drogie – mówi Interii Agnieszka Wachnicka, wiceprezes Związku Banków Polskich (ZBP). Jak dodaje, “gdyby NBP lub rząd podstawiły taki instrument, częściowo otworzyłoby to możliwości do zaoferowania stałego oprocentowania na długi okres”.

821f23e516b3d790589a55f5954594a8, Biznes Fakty Wysokie stopy drastycznie zmniejszają dostępność kredytów mieszkaniowych /123RF/PICSEL

Monika Krześniak-Sajewicz, Interia: Niedawno pojawił się pomysł wprowadzenia kredytu ze stałym oprocentowaniem 5 proc. przez cały okres kredytowania, więc byłaby to stała stopa na 20, a nawet 30 lat (Interia opisywała go tu), ale wymagałoby to zaangażowania instytucji publicznych, rządu bądź NBP, i podstawienia specjalnego instrumentu typu swap. Jak to wygląda z perspektywy banków? Czy biorąc pod uwagę obecny stan regulacyjno-prawny, można wprowadzić opcję “klucz za dług”?

Agnieszka Wachnicka, wiceprezes Związku Banków Polskich: – Generalnie konstrukcja “klucz za dług” w polskich regulacjach jest już przewidziana, choć w praktyce nie funkcjonuje. Komisja Nadzoru Finansowego wprowadziła tę opcję “Rekomendacją S” w 2019 roku.

– Zarówno unijna dyrektywa, jak i ustawa, w której zaimplementowaliśmy tę regulację, mówią, że bank musi przed udzieleniem kredytu dokonać oceny zdolności kredytowej i nie może się opierać wyłącznie na tym, jaka jest i jaka będzie w przyszłości wartość nieruchomości. Innymi słowy, dochód zawsze musi być brany pod uwagę przy badaniu zdolności kredytowej, a bank nie może udzielić kredytu zakładając, że wartość nieruchomości wzrośnie. Jeśli dobrze rozumiem intencje autorów pomysłu “kredytu 5 proc.” z opcją “klucz za dług”, miałby on być adresowany raczej do tej mniej zamożnej części społeczeństwa.

– Natomiast wydana przez KNF “Rekomendacja S” zakłada, że owszem, bank może udzielić kredytu z opcją “klucz za dług”, ale warunki są bardziej wyśrubowane niż przy standardowych kredytach, bo DtI (wysokość raty do dochodu) nie może przekroczyć 35 proc., a LtV maksymalnie 70 proc. (czyli wkład własny musi wynosić co najmniej 30 proc. -red.) i dochody przekraczające przeciętne wynagrodzenie w gospodarce, co oznacza, że taki kredyt może być udzielony wyłącznie relatywnie zamożnym osobom.  

Czyli przy obecnych regulacjach i rekomendacjach nadzorczych nie mógłby być oferowany przeciętnym kredytobiorcom, a tym bardziej tym mniej zamożnym?

– Jeśli chcemy zwiększyć dostępność kredytów hipotecznych, to jak rozumiem, taki kredyt ma być adresowany do tych, którzy mają problem z jego uzyskaniem i w przyszłości mogą mieć problem z obsługą. Tymczasem w “Rekomendacji S” jest powiedziane, że opcja “klucz za dług” jest dostępna dla klientów zamożnych, a do tego klient musi być poinformowany i świadomy tego, że ten kredyt może być droższy niż zwykły kredyt hipoteczny, bo ma dodatkową, “ekskluzywną” opcję zwrotu kluczy i zaprzestania spłat.

Ale jeśli stała stopa miałaby wynosić 5 proc., to w dzisiejszych warunkach rynkowych – przy wysokich stopach NBP – kredyt byłby tańszy, bo banki dziś oferują oprocentowanie na poziomie 7-8 proc., więc ta dostępność i zdolność kredytowa w środowisku wysokich stóp byłaby jednak wyższa?

– Tak i zgadzam się z pomysłodawcami w tej części raportu, która mówi, że warto wypracować kredyt ze stała stopą, z udziałem państwa, który to udział mógłby polegać na zapewnieniu tańszych IRS (instrument zabezpieczający ryzyko zmiany stóp procentowych – red.). Dziś standardowo w ofertach banków są kredyty ze stałą stopą na 5 lat, trudno znaleźć dłuższe, bo zabezpieczenie stopy procentowej na 20 czy 30 lat byłoby bardzo drogie. 

– Rzeczywiście, gdyby NBP lub rząd podstawiły taki instrument, częściowo otworzyłoby to możliwości do zaoferowania stałego oprocentowania na długi okres. Tylko częściowo, bo wciąż jest nieuregulowana kwestia opłat za przedterminową spłatę kredytów o stałej stopie. Chodzi o to, że w ustawie zaimplementowano unijną dyrektywę w taki sposób, że trzeba indywidualnie wyceniać zabezpieczenia portfelowe, co jest po prostu niemożliwe i siłą rzeczy banki tych opłat nie stosują, ale to też jeden z głównych powodów, dla którego nie wydłużają okresu stałej stopy.

A sam mechanizm oddania kluczy jest już możliwy, ale w praktyce by nie zadziałał ze względu na obostrzenia nadzorcze?

– Nie tylko. Tu jest jeszcze jeden problem z punktu widzenia sektora bankowego, bo banki musiałyby zarządzać ryzykiem zmian cen nieruchomości, a mamy cykliczność na rynku nieruchomości i bank musi to wkalkulować w cenę kredytu, czyli w marżę. Poza tym obrót nieruchomościami to nie jest główna działalność banków i nie mogłyby one tworzyć zbyt dużych portfeli, więc także z tego powodu nie widzę możliwości stosowania tego rozwiązania na masową skalę. Banki zgodnie z zaleceniami nadzoru muszą określić maksymalny portfel takich kredytów, przeprowadzać testy skrajne na okoliczność ewentualnych zmian cen nieruchomości, “szczególnie starannie” wycenić taką nieruchomość, więc jest to obwarowane wieloma dodatkowymi wymogami i obostrzeniami o charakterze ostrożnościowym.

Mieliśmy już kilka podejść do wydłużenia okresów stałego oprocentowania i na razie mamy stała stopę do 5 lat oraz chaotycznie wprowadzane programy dopłat do kredytów. Czy po tej huśtawce z wysokością stóp w ostatnich latach, kiedy po blisko zerowych wystrzeliły w górę i nadal utrzymują się na wysokich poziomach, warto zrobić kolejne podejście przy udziale rządu czy NBP?

 Moim zdaniem potrzebujemy dyskusji o tym, jakiego docelowego systemu chcemy. Odnoszę wrażenie, że w przestrzeni publicznej, w tym po stronie naszych interesariuszy publicznych, powstaje przekonanie, że konsumenci powinni mieć możliwość zawierania umów na stałą stopę i pozostawania przy stałej stopie tylko w okresie wzrostu stóp procentowych. Natomiast kiedy stopy rynkowe zaczną spadać, konsumenci powinni mieć możliwość wypowiadania tych umów i refinansowania ich na niższą. Pytanie więc, jak docelowo widzimy ten system, dla kogo stała stopa ma być zobowiązaniem. W mojej ocenie powinna być zobowiązaniem dla obydwu stron umowy, ponieważ tylko to będzie gwarantować stabilność systemu i większą podaż takich kredytów.

Rozmawiała Monika Krześniak-Sajewicz

Źródło

No votes yet.
Please wait...

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *