Biznes Fakty
Kredyt mieszkaniowy z oprocentowaniem 5 proc. na 20 lat? ZBP odpowiada
– Zgadzam się, że warto wypracować kredyt ze stałą stopą, z udziałem państwa. Dziś standardowo w ofertach banków są kredyty ze stałą stopą na 5 lat, trudno znaleźć dłuższe, bo zabezpieczenie stopy procentowej na 20 czy 30 lat byłoby bardzo drogie – mówi Interii Agnieszka Wachnicka, wiceprezes Związku Banków Polskich (ZBP). Jak dodaje, “gdyby NBP lub rząd podstawiły taki instrument, częściowo otworzyłoby to możliwości do zaoferowania stałego oprocentowania na długi okres”.
/123RF/PICSEL
Monika Krześniak-Sajewicz, Interia: Niedawno pojawił się pomysł wprowadzenia kredytu ze stałym oprocentowaniem 5 proc. przez cały okres kredytowania, więc byłaby to stała stopa na 20, a nawet 30 lat (Interia opisywała go tu), ale wymagałoby to zaangażowania instytucji publicznych, rządu bądź NBP, i podstawienia specjalnego instrumentu typu swap. Jak to wygląda z perspektywy banków? Czy biorąc pod uwagę obecny stan regulacyjno-prawny, można wprowadzić opcję “klucz za dług”?
Agnieszka Wachnicka, wiceprezes Związku Banków Polskich: – Generalnie konstrukcja “klucz za dług” w polskich regulacjach jest już przewidziana, choć w praktyce nie funkcjonuje. Komisja Nadzoru Finansowego wprowadziła tę opcję “Rekomendacją S” w 2019 roku.
– Zarówno unijna dyrektywa, jak i ustawa, w której zaimplementowaliśmy tę regulację, mówią, że bank musi przed udzieleniem kredytu dokonać oceny zdolności kredytowej i nie może się opierać wyłącznie na tym, jaka jest i jaka będzie w przyszłości wartość nieruchomości. Innymi słowy, dochód zawsze musi być brany pod uwagę przy badaniu zdolności kredytowej, a bank nie może udzielić kredytu zakładając, że wartość nieruchomości wzrośnie. Jeśli dobrze rozumiem intencje autorów pomysłu “kredytu 5 proc.” z opcją “klucz za dług”, miałby on być adresowany raczej do tej mniej zamożnej części społeczeństwa.
– Natomiast wydana przez KNF “Rekomendacja S” zakłada, że owszem, bank może udzielić kredytu z opcją “klucz za dług”, ale warunki są bardziej wyśrubowane niż przy standardowych kredytach, bo DtI (wysokość raty do dochodu) nie może przekroczyć 35 proc., a LtV maksymalnie 70 proc. (czyli wkład własny musi wynosić co najmniej 30 proc. -red.) i dochody przekraczające przeciętne wynagrodzenie w gospodarce, co oznacza, że taki kredyt może być udzielony wyłącznie relatywnie zamożnym osobom.
Czyli przy obecnych regulacjach i rekomendacjach nadzorczych nie mógłby być oferowany przeciętnym kredytobiorcom, a tym bardziej tym mniej zamożnym?
– Jeśli chcemy zwiększyć dostępność kredytów hipotecznych, to jak rozumiem, taki kredyt ma być adresowany do tych, którzy mają problem z jego uzyskaniem i w przyszłości mogą mieć problem z obsługą. Tymczasem w “Rekomendacji S” jest powiedziane, że opcja “klucz za dług” jest dostępna dla klientów zamożnych, a do tego klient musi być poinformowany i świadomy tego, że ten kredyt może być droższy niż zwykły kredyt hipoteczny, bo ma dodatkową, “ekskluzywną” opcję zwrotu kluczy i zaprzestania spłat.
Ale jeśli stała stopa miałaby wynosić 5 proc., to w dzisiejszych warunkach rynkowych – przy wysokich stopach NBP – kredyt byłby tańszy, bo banki dziś oferują oprocentowanie na poziomie 7-8 proc., więc ta dostępność i zdolność kredytowa w środowisku wysokich stóp byłaby jednak wyższa?
– Tak i zgadzam się z pomysłodawcami w tej części raportu, która mówi, że warto wypracować kredyt ze stała stopą, z udziałem państwa, który to udział mógłby polegać na zapewnieniu tańszych IRS (instrument zabezpieczający ryzyko zmiany stóp procentowych – red.). Dziś standardowo w ofertach banków są kredyty ze stałą stopą na 5 lat, trudno znaleźć dłuższe, bo zabezpieczenie stopy procentowej na 20 czy 30 lat byłoby bardzo drogie.
– Rzeczywiście, gdyby NBP lub rząd podstawiły taki instrument, częściowo otworzyłoby to możliwości do zaoferowania stałego oprocentowania na długi okres. Tylko częściowo, bo wciąż jest nieuregulowana kwestia opłat za przedterminową spłatę kredytów o stałej stopie. Chodzi o to, że w ustawie zaimplementowano unijną dyrektywę w taki sposób, że trzeba indywidualnie wyceniać zabezpieczenia portfelowe, co jest po prostu niemożliwe i siłą rzeczy banki tych opłat nie stosują, ale to też jeden z głównych powodów, dla którego nie wydłużają okresu stałej stopy.
A sam mechanizm oddania kluczy jest już możliwy, ale w praktyce by nie zadziałał ze względu na obostrzenia nadzorcze?
– Nie tylko. Tu jest jeszcze jeden problem z punktu widzenia sektora bankowego, bo banki musiałyby zarządzać ryzykiem zmian cen nieruchomości, a mamy cykliczność na rynku nieruchomości i bank musi to wkalkulować w cenę kredytu, czyli w marżę. Poza tym obrót nieruchomościami to nie jest główna działalność banków i nie mogłyby one tworzyć zbyt dużych portfeli, więc także z tego powodu nie widzę możliwości stosowania tego rozwiązania na masową skalę. Banki zgodnie z zaleceniami nadzoru muszą określić maksymalny portfel takich kredytów, przeprowadzać testy skrajne na okoliczność ewentualnych zmian cen nieruchomości, “szczególnie starannie” wycenić taką nieruchomość, więc jest to obwarowane wieloma dodatkowymi wymogami i obostrzeniami o charakterze ostrożnościowym.
Mieliśmy już kilka podejść do wydłużenia okresów stałego oprocentowania i na razie mamy stała stopę do 5 lat oraz chaotycznie wprowadzane programy dopłat do kredytów. Czy po tej huśtawce z wysokością stóp w ostatnich latach, kiedy po blisko zerowych wystrzeliły w górę i nadal utrzymują się na wysokich poziomach, warto zrobić kolejne podejście przy udziale rządu czy NBP?
– Moim zdaniem potrzebujemy dyskusji o tym, jakiego docelowego systemu chcemy. Odnoszę wrażenie, że w przestrzeni publicznej, w tym po stronie naszych interesariuszy publicznych, powstaje przekonanie, że konsumenci powinni mieć możliwość zawierania umów na stałą stopę i pozostawania przy stałej stopie tylko w okresie wzrostu stóp procentowych. Natomiast kiedy stopy rynkowe zaczną spadać, konsumenci powinni mieć możliwość wypowiadania tych umów i refinansowania ich na niższą. Pytanie więc, jak docelowo widzimy ten system, dla kogo stała stopa ma być zobowiązaniem. W mojej ocenie powinna być zobowiązaniem dla obydwu stron umowy, ponieważ tylko to będzie gwarantować stabilność systemu i większą podaż takich kredytów.
Rozmawiała Monika Krześniak-Sajewicz
