Mieszkanie jako inwestycja: Czy to nadal opłacalne? Potencjalne zyski [KALKULACJE]

Wraz z obniżeniem się poziomów stóp procentowych, zauważalny jest w Polsce wzrost zapytań dotyczących finansowania hipotecznego. Ubiegają się o nie przede wszystkim osoby planujące nabycie własnego lokum, jak również ci, którzy zamierzają je przeznaczyć pod wynajem. Nieruchomości wciąż stanowią bowiem popularną metodę inwestowania wśród Polaków. Ale czy takie działanie jest opłacalne? Wraz z ekspertem serwisu RynekPierwotny.pl zbadaliśmy, jak obecnie kształtuje się opłacalność najmu w głównych miastach Polski.

Mamy za sobą kolejny miesiąc z progresją na rynku kredytów, na co mają wpływ ostatnie redukcje stóp procentowych. Banki oraz SKOK-i przekazały w minionym miesiącu do Biura Informacji Kredytowej (BIK) zapytania dotyczące kredytów mieszkaniowych na sumę większą o 34,3 proc. w porównaniu z październikiem 2024 roku. Ilość osób składających wnioski o kredyt mieszkaniowy powiększyła się o 24,5 proc. rok do roku, osiągając blisko 43 tys. Z kolei średnia wartość wnioskowanego kredytu mieszkaniowego wyniosła 474 tys. 860 zł i była wyższa o 7,9 proc. niż w październiku 2024 roku.

Jak to się przekłada na potencjalne profity osób, które chciałyby dodatkowo zarabiać, udostępniając mieszkanie na wynajem? Tu, jak wynika z analizy, którą przygotował Andrzej Prajsnar, ekspert z portalu RynekPierwotny.pl dla Business Insider Polska, odsetki nie są już tak korzystne. Dokładne zestawienia prezentujemy poniżej.

Zbliżoną symulację przeprowadziliśmy w listopadzie 2024 roku. Wówczas rentowność wynajmu M2 w analizowanych miastach oscylowała między 4,1 proc. a 5,1 proc.

Modelowe mieszkanie pod wynajem

Tegoroczna analiza, podobnie jak rok wcześniej, bierze pod uwagę sytuację dotyczącą wynajmu mieszkania dwupokojowego o powierzchni 45 m kw., co stanowi średni metraż typowego M2 z sześciu największych miast. Szczegółowe założenia kalkulacyjne są następujące:

• mieszkanie dwupokojowe z drugiej ręki (45 m kw.), które zostało nabyte wyłącznie za własne środki (pod wynajem okazjonalny), po dodaniu kosztów transakcyjnych ma cenę 1 m kw. odpowiadającą średniej stawce transakcyjnej oszacowanej dla rynku wtórnego z danego miasta i dotyczącej nieruchomości z przedziału 40 m kw. — 60 m kw. (dane NBP z II kw. 2025 r.);
• opłata dla właściciela lokalu widoczna w tabeli nie zawiera należności uiszczanych przez najemcę (np. kosztów mediów i zaliczek na poczet wspólnoty mieszkaniowej);
• początkowy czynsz osiąga przeciętny poziom dla M2 o tej powierzchni w danym mieście (zgodnie z danymi GetHome.pl z początku listopada 2025 r.);
• wysokość czynszu co roku jest rewaloryzowana o wskaźnik inflacji;
• nieruchomość jest wynajmowana przez 11 miesięcy w ciągu roku;
• właściciel po zakupie poniesie wydatki związane z drobnym remontem i wyposażeniem mieszkania używanego (40 000 zł);
• od przychodów z wynajmu odprowadzany jest zryczałtowany podatek (procent: 8,50 proc. ).

Ponieważ wszystkie wymienione wyżej założenia są tożsame z analizą z poprzedniego roku, możemy w takim razie zestawić, jak na przestrzeni 12 miesięcy zmieniła się rentowność wynajmu modelowego mieszkania w sześciu największych miastach Polski.

— Taki przegląd wskazuje, że przeciętna roczna rentowność wynajmu po opodatkowaniu oraz uwzględnieniu inflacji obniżyła się do 3,9 proc. Niewielkie obniżenie średniej z sześciu miast jest w dużej mierze rezultatem niekorzystnej dla inwestorów zmiany dotyczącej Wrocławia. Ogólnie rzecz biorąc, w obszarze czynszów dominują małe roczne spadki, a metraż z drugiej ręki wcale nie staniał, patrząc na dane NBP dotyczące lokali o powierzchni 40-60 m kw. — podkreśla Andrzej Prajsnar.

Mieszkanie a lokaty

Należy zaznaczyć, że w naszym modelu uwzględniliśmy mieszkanie nabyte za własne środki. Rentowność nie obejmuje zatem możliwych kosztów finansowania kredytem.

— Znaczący spadek oprocentowania nowych kredytów mieszkaniowych w ciągu ostatniego roku to pozytywna informacja dla inwestorów planujących sfinansować część zakupu, zazwyczaj niewielką, za pomocą „hipoteki”. Jednakże lepsza dostępność kredytów mieszkaniowych zapowiada także ewentualny odpływ większej liczby najemców z rynku, po nabyciu przez nich własnego „M” — zaznacza ekspert z portalu RynekPierwotny.pl.

— Co istotne, w przeciągu 12 miesięcy zmieniło się również średnie oprocentowanie nowych lokat, które niekiedy jest porównywane z rentownością wynajmu mieszkań. Dane NBP mówią o obniżeniu średniej stawki oprocentowania nowych lokat, bez uwzględniania podatku Belki oraz inflacji, z poziomu 4,1 proc. we wrześniu 2024 r. do 3,6 proc. we wrześniu 2025 r. — dodaje Andrzej Prajsnar.

Dziękujemy, że przeczytałaś/eś nasz artykuł do końca. Bądź na bieżąco! Obserwuj nas w Wiadomościach Google.

Źródło