Początkowe miesiące z niezmiennymi poziomami cen i rozpoczęcie zwyżek cen nieruchomości w drugiej połowie 2026 roku – tak ma się prezentować rynek mieszkaniowy w nadchodzącym 2026 roku. Wiele będzie zależało jednak od dalszego wzrostu dostępności finansowania hipotecznego, ustabilizowania się sytuacji na rynku zatrudnienia i złagodzenia napięć geopolitycznych. Poniżej szczegółowe informacje, jak – zdaniem specjalistów – będzie wyglądał 2026 rok na rynku nieruchomości.
Podaż wciąż przekraczająca popyt, stabilne kwoty, a lokalnie nawet obniżki cen lokali i wzrost kosztów wynajmu nieprzekraczający poziomu inflacji CPI – w ten sposób rok temu rozpoczynała się prognoza Bankier.pl na 2025 r. w odniesieniu do rynku nieruchomości. Mimo że nie dysponujemy jeszcze kompletnymi danymi za IV kw. 2025 r., to wszystkie postawione tezy się urzeczywistniły, o czym obszerniej pisaliśmy w artykule podsumowującym 2025 r. Jak zatem będzie wyglądał 2026 r. w sektorze nieruchomości i na co powinniśmy się przygotować? Przekonajmy się.
Eksperci są zgodni, że początek roku upłynie pod znakiem dalszej stabilizacji cen mieszkań. Według niektórych od wiosny, a według większości w drugiej połowie roku należy spodziewać się jednak powrotu bardziej wyraźnych wzrostów stawek, chociaż skala tych zmian nie będzie porównywalna do podwyżek z 2023 r., czyli czasu „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”.
Wysoka dostępność mieszkań powstrzyma wzrosty cen
Takie przekonanie podzielają zarówno analitycy PKO BP, jak i zapytani przez nas eksperci. Jak zauważa Ewa Palus, główna analityk Tabelaofert.pl, utrzymanie się cen na stabilnym poziomie w pierwszych miesiącach 2026 r. będzie wynikało z wciąż dużej oferty.
– Dzięki redukcjom stóp procentowych na rynek powrócili ludzie, którzy w ciągu ostatnich dwóch lat nie mieli możliwości zakupu mieszkania. Już po okresie wakacyjnym 2025 nastąpiła zmiana nastrojów w kwestii kupowania mieszkań, a w 2026 roku sprzedaż może się zwiększyć. Dostępność mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym nadal jest wysoka, co hamuje wzrost cen. Liczba mieszkań jednak będzie się zmniejszać i w drugiej połowie roku ceny mogą zacząć iść w górę, ale nie powinny to być znaczne wzrosty – przewiduje Ewa Palus.
Z podobnym wnioskiem występują specjaliści serwisu Rynekpierwotny.pl. Jak zaznaczają, w 2026 r. wchodzimy z rekordową liczbą ofert deweloperów w wielu miastach, co od kilku miesięcy znajduje odzwierciedlenie w agresywnej polityce sprzedażowej i cenowej na rynku pierwotnym.
– Obroty sprzedaży będą powoli rosły. Równocześnie oczekiwane jest utrzymanie się wysokiego poziomu wprowadzanych mieszkań do oferty, co utrzyma konkurencję – ocenia Jan Dziekoński. – Niska inflacja i dynamika płac oraz wojna cenowa przełożą się natomiast na nominalny spadek cen nieruchomości. Obniżki cen transakcyjnych nie ogarną wprawdzie szeroko całego rynku i nie będą także wyczekiwanym przez wszystkich „pęknięciem bańki”, ale stopniowym schodzeniem ze szczytów w wielu miastach, zarówno u deweloperów, jak i na rynku wtórnym – dodaje.
Nawet jedno na cztery mieszkania nie znajduje nabywcy
Tymczasem, według danych serwisu Tabelaofert.pl, w niektórych miastach obecnie nawet co czwarte oferowane mieszkanie to lokal gotowy do zamieszkania.
Kupujący może zdecydować, czy chce nabyć mieszkanie gotowe, czy takie, na które będzie musiał czekać 2 lata – podkreśla Ewa Palus.
Jak jednak przypomina Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse, mimo że wydłużający się czas potrzebny na sprzedaż konkretnych lokali wpływa korzystnie na możliwości negocjacyjne klientów, to muszą oni pamiętać, że w ofercie przez dłuższy okres pozostają zazwyczaj te mieszkania, którymi inni z pewnych przyczyn się nie zainteresowali.
Według eksperta Metrohouse, wbrew rosnącej od kilku miesięcy akcji kredytowej, wynikającej częściowo z refinansowania wcześniej przyznanych kredytów hipotecznych, realne ożywienie na rynku sprzedaży mieszkań dopiero nastąpi. Aby tak się stało, ustabilizowanie się cen może być jednak niewystarczające.
– Początek roku to jednak czas, kiedy na rynku pojawia się wielu nowych poszukujących nieruchomości. Należy jednak pamiętać, że nawet przy utrzymaniu cen nominalnych, ze względu na inflację, realna wartość wystawianych na sprzedaż mieszkań będzie maleć. Nabywcy oczekują jednak nie stabilizacji, a obniżek nominalnych cen, dlatego należy spodziewać się rosnącej presji ze strony podażowej – zaznacza Jańczuk.
Rynek wtórny wyjdzie z ukrycia
Zdaniem Marcina Jańczuka, o ile jednak deweloperzy dysponują szerszym wachlarzem narzędzi promocyjnych (np. bezpłatne miejsca parkingowe), to zakres korekt cen jest bardziej ograniczony. W tej sytuacji osoby szukające własnego „M” mogą przychylnie spojrzeć na mieszkania z drugiej ręki.
– To właśnie na rynku wtórnym kupujący mogą oczekiwać rabatów przekraczających te uzyskiwane u deweloperów – ocenia Marcin Jańczuk.
Według Ewy Palus, na rynku wtórnym pewnym przełomem może być wprowadzenie klas energetycznych. Obecne świadectwa energetyczne umożliwiają oszacowanie kosztów związanych z ogrzewaniem, ale same liczby często niewiele mówią. Wprowadzenie oznaczeń podobnych do tych znanych ze sprzętów AGD, ułatwi klasyfikację budynku.
Na rynku wtórnym mogą być zatem zauważalne dwie tendencje. Mieszkania w budynkach o najniższych klasach energetycznych mogą tanieć. Z kolei kwoty lokali w zmodernizowanych lub nowszych budynkach mogą utrzymać się na niezmiennym poziomie – prognozuje ekspertka serwisu Tabelaofert.pl.
Jak jednak zauważa Antoni Bubiel z SonarHome.pl, w kwestii poziomu sprzedaży wiele będzie zależało od sytuacji na rynku pracy, która – w kontekście ogłaszanych co chwilę zwolnień – nie napawa optymizmem. Równie istotna będzie dalsza poprawa dostępności kredytów hipotecznych. Przypomnijmy, że od maja w sześciu turach Rada Polityki Pieniężnej obniżyła stopy procentowe o 1,75 pkt proc.
– Mimo obniżek, stopy procentowe są nadal wyższe niż przed cyklem podwyżek. Każda kolejna obniżka stóp w 2026 r. może poprawić dostępność kredytów i pobudzić popyt. Jeśli zatem w 2026 r. poprawi się dostępność finansowania mieszkaniowego, a sytuacja na rynku pracy pozostanie stabilna, podaż wciąż będzie się kurczyć, a ceny mogą zacząć iść w górę w drugiej połowie roku – mówi Antoni Bubiel.
Jeśli powyższe warunki zostaną spełnione, na wzrost cen w drugiej połowie roku wpłynie ożywienie popytu, którego pełną skalę zobaczymy w przyszłym roku, chociaż trend ten będzie różny w zależności od lokalizacji.
– Ceny na rynku pierwotnym mogą nieznacznie wzrosnąć, zwłaszcza w miastach takich jak Warszawa czy Trójmiasto. W Katowicach czy Łodzi, gdzie oferta deweloperska jest bardzo duża i od ponad roku obserwujemy nadmierną podaż mieszkań, mogą wystąpić spadki cen – twierdzi Ewa Palus.
Deweloperzy zmniejszą tempo, a działki będą drożały
Jak jednak zaznacza ekspertka serwisu Tabelaofert.pl, o ile w ostatnich dwóch latach (nawet pomimo odnotowanego w 2025 r. spadku) deweloperzy przyspieszyli tempo budowy nowych mieszkań, w 2026 r. należy spodziewać się jego wyraźnego spowolnienia.
– Zwłaszcza że otoczenie regulacyjne nie sprzyja efektywnej budowie nowych mieszkań. Co więcej, w dużych miastach koszty działek to główny czynnik powstrzymujący wzrost podaży mieszkań – ocenia Ewa Palus, dodając jednocześnie, że do podnoszenia stawek na rynku działek budowlanych przyczyniają się nierzadko władze największych polskich miast.
– Ograniczenie dostępności gruntów to jedna z głównych przyczyn wzrostu cen mieszkań. Polityka wielu miast ogranicza się obecnie do sporadycznego wystawiania pojedynczych działek na sprzedaż, oczekiwania na zainteresowanie kilku deweloperów i przeprowadzenia procedury, w której o sprzedaży decyduje wyłącznie najwyższa zaoferowana kwota. A takie działania prowadzą do tego, że działki stają się coraz droższe. Z jednej strony władze miast chcą walczyć z nadmiernym rozrastaniem się miast, z drugiej strony protestują przeciwko gęstszej zabudowie w bardziej centralnych lokalizacjach. Prognozy demograficzne Głównego Urzędu Statystycznego wyraźnie wskazują, że w największych miastach liczba mieszkańców wzrośnie i gdzieś ci ludzie będą musieli mieszkać – podkreśla Palus.
Wracając do cen działek budowlanych, przypomnijmy, że od początku 2023 r. mieliśmy tylko jeden kwartał (IV kw. 2024 r.), w którym odnotowano spadek średnich cen transakcyjnych działek budowlanych. Zgodnie z danymi Bankier.pl za III kw. 2025 r., udostępnionymi przez Cenatorium, w skali roku parcele w największych polskich miastach podrożały średnio od 3 do 8 proc. r/r, a w mniejszych miejscowościach od 2 do 10,5 proc. r/r.
Na rynku najmu wciąż bez większych zmian
W porównaniu z rynkiem sprzedaży działek budowlanych, ale także mieszkań, szczególną stabilnością w ciągu ostatnich trzech lat charakteryzuje się rynek najmu. Według ekspertów zapytanych przez Bankier.pl, podobnie ma być w 2026 r. Mimo to, również na nim nie zabraknie zmian.
– Aktualnie wiele wskazuje na to, że utrzymanie się czynszów najmu na stałym poziomie zostanie z nami na dłużej. Wynajmujący zaczynają jednak rywalizować o najemcę już nie tylko wysokością opłat, ale także standardem mieszkania – ocenia Ewa Palus.
W opinii Marcina Jańczuka systematycznie zmienia się struktura najemców i trend ten będzie się nasilał w 2026 r.
– Należy pamiętać, że rynek działa w dużej mierze dzięki aktywności najemców z Ukrainy i Białorusi. Coraz większą grupę w dużych miastach stanowią też najemcy, którzy przyjechali do Polski w poszukiwaniu lepszych warunków życia z odległych zakątków świata. Rynek wynajmu studenckiego, chociaż nadal silny, będzie coraz bardziej dotknięty problemami demograficznymi. O ile w dużych miastach zapotrzebowanie na wynajem mieszkań będzie nadal wysokie, to już w wielu lokalizacjach pozyskanie najemcy może być trudniejsze. Zmienia się też przedział wiekowy najemców – pokolenia wchodzące na rynek oczekują coraz wyższego standardu, więc aby sprostać oczekiwaniom, należy odpowiednio przygotować swoje mieszkanie.
Z kolei zdaniem specjalistów SonarHome.pl, stabilne stawki będzie wspierać duża podaż mieszkań na wynajem. Ta jednak nie powinna już rosnąć, a to m.in. z powodu niskiej stopy zwrotu, która, jak pisaliśmy niedawno, jest bliżej dna niż szczytu. Osoby chcące inwestować w mieszkania na wynajem zniechęca również straszenie przez rządzących wprowadzeniem podatku katastralnego.