Jak odzyskać nadpłatę za większy niż w rzeczywistości rozmiar mieszkania? Prawny przewodnik.

Wiele osób dochodzi do wniosku, że firmy deweloperskie przeszacowywały powierzchnię użytkową oferowanych lokali, co generowało niepotrzebne, nieraz znaczne koszty dla kupujących. Czy jest możliwość odzyskania środków finansowych za te „fikcyjne” metry kwadratowe? Zbadaliśmy, kiedy i w jakich przypadkach nabywcy mają możliwość egzekwowania swoich uprawnień.

Dad3cebe7f50c2d3b099a9803e1d6d55, Biznes Fakty — Polacy przepłacali za mieszkania. Sąd potwierdza prawo do zwrotu pieniędzy

Domy deweloperskie wyliczają cenę mieszkania, mnożąc wartość jednostkową 1 m kw przez powierzchnię użytkową lokalu. Podczas gdy pierwsza z tych wielkości jest dowolnie kształtowana przez sprzedającego, o tyle metraż musi odzwierciedlać realną wielkość mierzoną w terenie. Zgodnie z ogólnie obowiązującymi przepisami prawa, kontrakt deweloperski musi precyzować nie tylko sam metraż, ale również sposób jego obliczania.

Dowiedz się, ile możesz uzyskać: Darmowa analiza umowy

Złożone prawo w klarownej sytuacji

Ów sposób również nie może być przypadkowy. Ustawa deweloperska sama w sobie nie wskazuje i nigdy nie narzucała konkretnej metody mierzenia powierzchni. To zagadnienie jest i było tematem licznych rozporządzeń wykonawczych wydawanych na podstawie art. 34 ust. 6 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. — Prawo budowlane.

W myśl wspomnianego przepisu, Minister właściwy ds. budownictwa, planowania przestrzennego i mieszkalnictwa ustala, w drodze rozporządzenia szczegółowy zakres oraz formę projektu budowlanego, uwzględniając jego zawartość w celu zapewnienia przejrzystości danych.

Z biegiem lat tych rozporządzeń było kilka i zawierały one dalsze odniesienia, tym razem do tzw. Polskiej Normy kalkulowania powierzchni użytkowej budynków i mieszkań. Ona z kolei wywodzi się z regulacji międzynarodowych. Problem polega na tym, że w zależności od momentu powstania rozporządzenia, odsyłano do odmiennej wersji normy (a faktycznie do różnych tłumaczeń tych samych regulacji międzynarodowych), a w treści samego aktu normatywnego zawarte były różne wskazówki interpretacyjne.

O ile wcześniejsze edycje rozporządzenia odnosiły się do konkretnego przekładu (norma PN-ISO 9836: 1997, co oznacza wersję językową z roku 1997), o tyle współcześnie odniesienie jest generalne (do normy PN-ISO 9836, a zatem zawsze do jej aktualnego wydania tłumaczeniowego).

Przegrody działowe a powierzchnia użytkowa

E4859932206c43d095ee1741406b98b3, Biznes Fakty — Polacy przepłacali za mieszkania. Sąd potwierdza prawo do zwrotu pieniędzy

Zmienność i poziom zawiłości tych odwołań, jak również posługiwanie się przez prawodawcę i organy normalizacyjne trudnymi do zinterpretowania terminami, prowadziło do niejednolitego podejścia deweloperów do obliczeń metrażu. Część sprzedawców stosowała się do wykładni korzystnej dla petentów, aby uniknąć sporów prawnych. Inni zaś, pragnąc zoptymalizować zysk, rozumieli rozporządzenie i standardy w sposób im sprzyjający.

W rzeczywistości oznaczało to, że większość firm deweloperskich wliczała do metrażu lokali także obszar pod ścianami działowymi, których usunięcie wymagało robót budowlanych (np. ścianki z kartongipsu, wykończone przed przekazaniem lokalu klientowi).

W wyniku tej praktyki nabywca musiał płacić za powierzchnię, której w istocie nie mógł wykorzystać, ponieważ znajdowała się ona pod trwałą ścianą. Deweloperzy jednak odwoływali się do zapisu normatywnego, zgodnie z którym dopuszczalne jest uwzględnianie w kalkulacjach powierzchni pod ściankami „nadającymi się do rozebrania”. Wyjaśniali, że tego typu ściany, czyli niezawierające szybów i niebędące elementami konstrukcji, można „zdemontować”.

Komisja Normalizacyjna i sądy sprzyjające kupującym

I tu z pomocą konsumentom w pierwszej kolejności przyszła Komisja Normalizacyjna, a za nią sądy. Według tego pierwszego organu, istnieje potrzeba rozróżnienia ścian działowych przeznaczonych do usunięcia (w ramach prac budowlanych) oraz tymczasowych przepierzeń, które można szybko zdemontować (np. odkręcając je i przenosząc w inne miejsce, bez tzw. brudnych prac). Te pierwsze, a zatem klasyczne ściany działowe odgraniczające np. pokoje od korytarza, nie powinny być wliczane do powierzchni użytkowej lokalu.

Takie stanowisko przyjął także sąd, w najbardziej znanym w tej kwestii wyroku z 24 kwietnia 2024 roku (Sąd Okręgowy Warszawa-Praga, IV Ca 1735/25), w którym kategorycznie opowiedziano się za koniecznością zwrotu nabywcy lokalu mieszkalnego różnicy między sumą zapłaconą, a sumą wynikającą z pomnożenia ceny za 1m2 i rzeczywistej oraz prawnej „powierzchni użytkowej” lokalu, obliczonej przez geodetę zgodnie z poprawną, opisaną powyżej, interpretacją Polskich Norm.

Analiza umowy z firmą deweloperską

W ostatnim czasie deweloperzy zmienili swoje postępowanie i większość sprzedawców działa już zgodnie ze stanowiskiem Komisji Normalizacyjnej. Dokumenty przekazywane klientom wyraźnie informują o tym, że obszar pod ścianami działowymi nie jest wliczany do powierzchni użytkowej, czyli tej służącej do obliczenia ceny końcowej.

Kupujący, który podpisał umowę z deweloperem przed 2025 rokiem, może być jednak niemal pewny, że w jego przypadku zastosowano niekorzystną dla niego interpretację przepisów i Polskiej Normy. Każdy, kto związał się z deweloperem od 2019 roku (należy uwzględnić 6-letni okres przedawnienia), powinien sprawdzić w swoim kontrakcie, czy istnieją podstawy do wniesienia odpowiednich roszczeń finansowych.

Niestety nie w każdym przypadku dokumenty przedstawiane przez deweloperów wyglądają tak samo, dlatego nie można podać jednej wskazówki co do miejsca poszukiwania spornych zapisów. Metoda obliczania powierzchni użytkowej powinna znajdować się przede wszystkim w umowie deweloperskiej.

Nie zawsze jednak sprzedawca tłumaczy to zagadnienie w sposób wyczerpujący. Niekiedy ogranicza się do odwołania do Polskiej Normy, bez objaśnienia przyjętej przez siebie interpretacji. Więcej ważnych danych można często znaleźć na rzucie lokalu, który stanowi załącznik do umowy. Zdarza się, że metraż pod ścianami działowymi jest tam wprost zaznaczony i wliczony albo nie do powierzchni całkowitej.

Pierwszy krok do skutecznej walki z deweloperem

Szeroki wachlarz możliwych wariantów powoduje, że już na etapie analizowania umowy warto skorzystać z rady prawnika. Taka wstępna ocena, szczególnie realizowana przez doświadczone kancelarie, często jest darmowa. Dobry adwokat potrafi w parę chwil ocenić szanse na sukces działań prawnych przeciwko deweloperowi.

Należy pamiętać, że w niektórych sytuacjach sama analiza umowy nie daje jednoznacznej odpowiedzi na omawiane tutaj wątpliwości. W takiej sytuacji zadaniem kancelarii jest skontaktowanie się z deweloperem i pozyskanie właściwych informacji lub zlecenie ekspertyzy geodecie. Ten, mając narzuconą prawidłową wykładnię normy, jest w stanie wyliczyć faktyczną powierzchnię użytkową lokalu i skonfrontować ją z wyliczeniami dewelopera.

Wypełnij formularz i sprawdź, ile możesz odzyskać: Bezpłatna analiza umowy

Następny krok to już wystąpienie z adekwatnymi roszczeniami — najpierw poprzez wezwanie do dobrowolnej wypłaty, a następnie w formie pozwu do sądu. Z własnego doświadczenia wynika, że do odzyskania jest nawet do 60 000 zł. Oczywiście wszystko zależy od ceny za 1m kw lokalu i niesłusznie doliczonej powierzchni. Działając przeciwko deweloperowi, warto wspomóc się wiedzą i doświadczeniem kancelarii prawnej. Jak wskazano wcześniej, materia związana z analizą stanu faktycznego i interpretacją prawa jest tutaj złożona. W związku z tym łatwo o błąd formalny przy samodzielnym formułowaniu roszczeń, co może skończyć się negatywnym rozstrzygnięciem, nawet przy przychylności sądów.

Dziękujemy, że przeczytałaś/eś nasz artykuł do końca. Bądź na bieżąco! Obserwuj nas w Wiadomościach Google. Sponsor publikacji Kancelaria Piotrowski i Wspólnicy Udostępnij artykuł Newsletter Bądź na bieżąco z informacjami ze świata biznesu i finansów Zapisz się