Mieszkania w Polsce w 2025: tłok, długi i młodzi dorośli w domu.

Drogie pożyczki, małe metraże i dorośli potomkowie dzielący dom z rodzicami — to obraz polskiego budownictwa mieszkaniowego w roku 2025. Mimo że dane Eurostatu sygnalizują, iż zatłoczenie w mieszkaniach systematycznie maleje, nadal co trzecie gospodarstwo domowe nie spełnia elementarnych norm przestrzennych. Równocześnie połowa młodych osób dorosłych wciąż nie opuściła rodzinnego domu, a wysokie oprocentowanie efektywnie tłumi pragnienia o własnym lokum. Analitycy serwisu RynekPierwotny.pl, Andrzej Prajsnar i Marek Wielgo, analizują trzy główne kwestie — przeludnienie, „gniazdownictwo” oraz obciążenie hipoteczne Polaków — ukazując, że pomiędzy sceptycyzmem a nadzieją na progres wciąż trwa zacięta rywalizacja.

• Poziom przeludnienia mieszkań w Polsce zmalał z 54,1 proc. w 2005 r. do 33,7 proc. w 2024 r., lecz pozostaje jednym z najwyższych w UE
• Polacy cechują się stosunkowo niskim poziomem zadłużenia hipotecznego w odniesieniu do PKB (14 proc.), który obniżył się z poziomu 21 proc. w 2016 r.
• Problem budownictwa mieszkaniowego w Polsce łączy się z obyczajami społecznymi, powiększającymi się kosztami kredytów i wymogiem rozwoju budownictwa socjalnego
• Dodatkowe informacje dotyczące biznesu znajdziesz na Businessinsider.com.pl

Przeludnienie — problem od dawna znany, lecz malejący

Polskie lokale mieszkalne od lat są uważane za jedne z najbardziej zatłoczonych w Unii Europejskiej. Pomimo że wskaźnik zatłoczenia publikowany przez Eurostat jest często cytowany w mediach, rzadko kiedy tłumaczy się, jak dokładnie ta instytucja definiuje to zjawisko. Analitycy serwisu RynekPierwotny.pl przypominają, że zgodnie z metodologią Eurostatu, mieszkanie lub dom uznawany jest za przeludniony, jeśli nie spełnia wszystkich następujących minimalnych kryteriów:

1. oddzielny pokój dla każdego gospodarstwa domowego,
2. jeden pokój dla każdej pary w gospodarstwie domowym,
3. jeden pokój dla każdej osoby samotnej w wieku co najmniej 18 lat,
4. jeden pokój dla dwóch osób tej samej płci w wieku od 12 do 17 lat,
5. jeden pokój dla osoby w wieku 12–17 lat (jeżeli nie może go dzielić z osobą tej samej płci),
6. jeden pokój dla dwójki dzieci do 12 lat.

Z danych wynika, że w Polsce indeks przeludnienia, obliczany według tej definicji, plasuje się wśród najwyższych w UE i wynosi 33,7 proc. Gorsza sytuacja panuje jedynie w Rumunii, Bułgarii oraz na Łotwie. Warto jednak zaznaczyć, że w naszym kraju problem ten stopniowo się zmniejsza — od 2005 r. spadł o ponad 20 punktów procentowych (z 54,1 proc. do 33,7 proc.). Dla porównania, w wielu zamożniejszych krajach Zachodu, takich jak Belgia, Holandia, Niemcy czy Szwecja, w ciągu ostatnich 20 lat odsetek osób mieszkających w przeludnionych mieszkaniach wyraźnie się zwiększył. W Szwecji wskaźnik ten wzrósł z 10,7 proc. w 2005 r. do 16,7 proc. w 2024 r., co jest w dużej mierze efektem napływu imigrantów.

„Gniazdownictwo” wciąż jest powszechne

Omawiając problemy mieszkaniowe, nie można pominąć sytuacji młodych dorosłych. Ich szanse w Europie są raczej minorowe, a Polska niestety znajduje się w gronie państw z najwyższym udziałem tzw. „gniazdowników” — osób, które pomimo ukończenia edukacji i podjęcia pracy, wciąż mieszkają z rodzicami.

— Najnowsze statystyki Eurostatu wskazują, że w 2024 r. z rodzicami mieszkało 53,8 proc. osób w wieku 25-34 lata. — Polski wynik był zatem wyraźnie wyższy od średniej UE, która wynosi 29,7 proc. — informuje Marek Wielgo, ekspert serwisu RynekPierwotny.pl.

Ekspert zaznacza, że jedynie w 2019 r. odnotowano chwilową poprawę, kiedy odsetek „gniazdowników” spadł do niecałych 44 proc. Był to czas dobrej koniunktury i łatwiejszego dostępu do kredytów. Niestety, kolejne lata przyniosły pogorszenie — rosnące stopy procentowe, ceny mieszkań i czynsze sprawiły, że w ciągu trzech lat udział młodych mieszkających z rodzicami zwiększył się o 5 punktów procentowych.

Problem ten dotyczy jednak nie tylko Polski. Z danych Eurostatu wynika, że wyższy odsetek „gniazdowników” występuje w Chorwacji, Grecji oraz na Słowacji, choć w dwóch pierwszych krajach widoczny jest progres. W 2023 r. nasz kraj prześcignęły Włochy i Portugalia. Najszybciej uniezależniają się natomiast młodzi w Finlandii, Danii i Szwecji, choć również tam w ostatnim roku wskaźnik „gniazdownictwa” wzrósł.

Polacy nie zadłużyli się nadmiernie

Ostatnie dwie dekady to okres ogromnego wzrostu rynku kredytów mieszkaniowych. W 2005 r. łączna wartość niespłaconych „hipotek” wynosiła około 50 mld zł, podczas gdy obecnie jest to już blisko 500 mld zł. — Należy jednak pamiętać, że w ciągu 20 lat mocno wzrósł również produkt krajowy brutto. Dzięki temu pod koniec 2024 r. relacja zadłużenia mieszkaniowego Polaków do PKB wynosiła około 14 proc., czyli była niska — tłumaczy Andrzej Prajsnar, ekspert serwisu RynekPierwotny.pl.

Wskaźnik ten oznacza obniżenie względem 2016 r., kiedy wynosił 21 proc. PKB. Ponadto, poziom zadłużenia hipotecznego w Polsce jest zdecydowanie niższy niż średnia unijna (38 proc.), a także niż w Czechach (21 proc.) oraz na Słowacji (31 proc.).

W odniesieniu do dochodów gospodarstw domowych dane również prezentują się pomyślnie — w 2024 r. wartość wszystkich niespłaconych kredytów mieszkaniowych odpowiadała 23 proc. rocznych dochodów rozporządzalnych Polaków. Dla porównania: w Czechach było to 41 proc., na Słowacji 51 proc., a w Danii, Holandii i Szwecji — aż odpowiednio 150, 160 i 173 proc.

„Frankowa bomba” zneutralizowana, ale kredyty wciąż kosztowne

Pozytywny obraz polskiego rynku kredytowego zakłóca jednak wciąż wysokie, na tle UE, oprocentowanie kredytów mieszkaniowych — i to nie tylko w ostatnich latach, ale także wcześniej. Zaletą pozostaje natomiast fakt, że „zneutralizowano” problem kredytów frankowych, które przez lata stanowiły poważne ryzyko zarówno dla gospodarstw domowych, jak i dla gospodarki.

Andrzej Prajsnar zaznacza jednak, że zneutralizowanie „frankowej bomby” było w przeważającej mierze wynikiem spłat długu, ugód i pozwów, ponieważ wcześniejsze inicjatywy legislacyjne państwa zakończyły się fiaskiem. Dwie dekady temu to samo państwo niestety zawiodło jako regulator rynku kredytowego.

Dane przedstawione przez ekspertów RynekPierwotny.pl ukazują zróżnicowany obraz polskiego budownictwa mieszkaniowego. Z jednej strony — znaczący spadek przeludnienia i stosunkowo niski poziom zadłużenia hipotecznego, z drugiej — wysoki odsetek młodych „gniazdowników” i drogie kredyty. — To właśnie relatywnie niski ogólny poziom zadłużenia kredytowego daje nadzieję na poprawę sytuacji mieszkaniowej sporej grupy osób, które nie będą mogły skorzystać z oferty budownictwa społecznego — podsumowuje Andrzej Prajsnar, ekspert serwisu RynekPierwotny.pl.

Najwięcej „gniazdowników” przy wschodniej granicy

Andrzej Prajsnar podzielił się z nami obszerniejszymi spostrzeżeniami na temat jego zdaniem najistotniejszego problemu, czyli „gniazdownictwa”. — Wydaje się, że przydatne byłoby posiadanie o wiele większego zbioru danych opisujących to zjawisko — przyznaje. — Taka szersza analiza mogłaby uwzględniać chociażby plany mieszkaniowe osób mieszkających z rodzicami, powierzchnię lokum posiadaną przez nie na własny użytek oraz stosunek tych osób do „gniazdownictwa”, które nie zawsze jest wymuszoną decyzją — tłumaczy ekspert i podaje przykład: — Małżeństwo mieszkające w obszernym, odnowionym domu jednorodzinnym z samotną matką/teściową niekiedy może być uznane za „gniazdowników”, chociaż ich sytuacja mieszkaniowa wcale nie jest zła. Inny interesujący i realistyczny przykład to para, która co prawda mieszka z rodzicami żony, ale rozpoczęła budowę domu systemem gospodarczym i wprowadzi się do niego w perspektywie 3-4 lat — mówi Prajsnar.

Ekspert podkreśla, że z tematem „gniazdownictwa” łączy się jeszcze jeden aspekt. Mianowicie, czeka nas problem z usługami opiekuńczymi dla szybko starzejącej się populacji — zwłaszcza na terenach bardziej oddalonych od centrum. — Analizując terytorialny rozkład „gniazdownictwa”, warto zwrócić uwagę na wyniki eksperymentalnego badania, które GUS opublikował ponad rok temu (badanie: Pokolenie gniazdowników w Polsce).

— Według tej analizy GUS-u, w 2022 r. mieliśmy w Polsce około 1,7 mln „gniazdowników”, co stanowiło 33 proc. całej populacji w wieku 25 lat-34 lata. Należy jednak zwrócić uwagę na przyjętą w analizie definicję osób określanych jako „gniazdownicy”. Chodzi bowiem o osoby we wskazanym przedziale wiekowym, mieszkające z rodzicami, nieposiadające współmałżonka i niebędące rodzicami — tłumaczy Andrzej Prajsnar. — Powyższa mapa przedstawia udział tak zdefiniowanych „gniazdowników” w ogólnej liczbie ludności liczącej 25 lat — 34 lata (2022 r.). Wyniki badań wskazują, że „singlami-gniazdownikami” są częściej mężczyźni (63 proc.), a analizowane zjawisko częściej występuje na terenie wschodniej Polski — wskazuje.

Jak radzić sobie z problemami budownictwa mieszkaniowego?

Zapytaliśmy ekspertów serwisu RynekPierwotny.pl, w jaki sposób można poprawić obecną sytuację na rynku nieruchomości. Przyznali, że dla specjalistów badających stan faktyczny rynku nie jest to proste zadanie.

Według nich, kluczowe byłoby przywrócenie zdolności kredytowej Polaków do poziomu sprzed wojny w Ukrainie i pandemii. Oznacza to konieczność dalszego obniżania kosztów kredytów oraz wzrostu siły nabywczej obywateli poprzez rosnące płace.

Równie ważne mogłoby być rozwinięcie budownictwa socjalnego, finansowanego przez rząd i samorządy. Takie rozwiązanie mogłoby zredukować koszty najmu, ponieważ nie każdy, kto potrzebuje mieszkania, musi je od razu kupować.

Eksperci uważają, że najtrudniejszym wyzwaniem pozostaje jednak zmiana obyczajów społecznych — zarówno wygody młodych ludzi, jak i nadopiekuńczości ich rodziców. To już obszar, którym powinni zająć się socjolodzy i psychologowie.

Dziękujemy, że przeczytałaś/eś nasz artykuł do końca. Bądź na bieżąco! Obserwuj nas w Wiadomościach Google.

Źródło